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意見指出，業(yè)主委員會要負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會，依法做好物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和選聘工作。
業(yè)主委員會、老物業(yè)和新物業(yè)應(yīng)當(dāng)對交接時間等事項進(jìn)行約定，并按照約定做好交接工作。老物業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接，新物業(yè)和業(yè)主委員會不得強行接管，因拒絕撤出或強行接管造成重大影響的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
對于違反有關(guān)規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，要依法進(jìn)行行政處罰、停止資質(zhì)并限期整頓，整頓期間該企業(yè)不得參與本市物業(yè)管理項目的投標(biāo)。同時，市建委將該企業(yè)不良行為予以通報和網(wǎng)上公示，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)，提示相關(guān)行政主管部門和社會各界共同監(jiān)督。
北京市建委表示，該規(guī)定對物業(yè)管理項目交接提出了具體指導(dǎo)意見，旨在指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等相關(guān)各方依法、有序開展活動，避免矛盾，保障正常的物業(yè)管理工作秩序。
《物業(yè)交接指導(dǎo)意見》五大亮點
《物業(yè)交接指導(dǎo)意見》出臺后，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生將《物業(yè)交接指導(dǎo)意見》和《物業(yè)管理條例》對比，并對指導(dǎo)意見進(jìn)行解讀，幫助業(yè)主了解自己的權(quán)益。
亮點一
細(xì)化新老物業(yè)交接過程
《意見》第二條對交接事項做出了3條參照意見，細(xì)化了新老物業(yè)交接過程�！兑庖姟芬�(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)何時召開業(yè)主大會，并決定續(xù)聘或新聘物業(yè)公司，業(yè)主大會做出的決定應(yīng)當(dāng)何時告知相關(guān)各方。同時《意見》中明確了業(yè)主大會選聘新物業(yè)公司可以采用協(xié)議、招投標(biāo)兩種方式，并對每種方式的程序做了細(xì)致規(guī)定。避免目前某些業(yè)主和物業(yè)公司對選聘新物業(yè)的程序是否合法提出質(zhì)疑。
《物業(yè)管理條例》(簡稱《條例》)只是做了原則性的規(guī)定，如規(guī)定業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，對于到底如何選聘并沒有詳細(xì)的規(guī)定，《意見》是對《條例》的有效補充。
亮點二
明確交接時移交物業(yè)費
《意見》第六條規(guī)定：原物業(yè)管理企業(yè)撤管時，應(yīng)將預(yù)收的交接之日后物業(yè)費、各項代收費移交給新的物業(yè)管理企業(yè)�！兑庖姟穼ΡＷo(hù)業(yè)主權(quán)益起到了積極作用。
《條例》只是明確了老物業(yè)在移交時應(yīng)退出物業(yè)用房、移交相關(guān)資料，對于費用并沒有做出明確規(guī)定。
亮點三
明令禁止強行接管
《意見》第八條規(guī)定：原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接，原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)通過司法途徑解決，不得強行接管。目前，一些老物業(yè)公司以業(yè)主欠繳物業(yè)費為由拒絕撤出，《意見》實施后有望有效解決該問題。
《條例》對老物業(yè)拒不撤出業(yè)主和新物業(yè)公司應(yīng)該怎么辦沒有做規(guī)定。
亮點四
物業(yè)不得擅自撤管
《意見》第十條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。在小區(qū)未做好選聘新物業(yè)公司的情況下，此規(guī)定是對業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。
《條例》中對此沒有相關(guān)規(guī)定。
亮點五
物管真空后政府應(yīng)協(xié)調(diào)
《意見》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居委會會同區(qū)縣建委，可以組織相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)臨時代管。此規(guī)定彌補了小區(qū)出現(xiàn)真空狀態(tài)時業(yè)主的損失�！兑庖姟房赡苄枰M(jìn)一步完善，它對政府部門權(quán)利來源在哪兒、臨時代管的期限等問題未作說明�！稐l例》中對此沒有相關(guān)規(guī)定。（石毅 潘澄清）