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上海市中心深跌二手房適合人群：長(zhǎng)線投資者
在樓市買賣熱度不夠的時(shí)期，長(zhǎng)期投資回報(bào)率成了衡量房產(chǎn)價(jià)值的最重要標(biāo)準(zhǔn)。上海市中心一些高檔物業(yè)相對(duì)維持著良好的租金回報(bào)，且未來升值潛力猶存。上海中心城區(qū)部分板塊二手房?jī)r(jià)格在2005年第四季度前曾一度出現(xiàn)下降，而在大部分投機(jī)者及短期投資客撤離市場(chǎng)后，目前房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。
衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民表示，在市中心接盤相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，其中靜安、長(zhǎng)寧和徐匯區(qū)值得關(guān)注。
聚集了較多知名豪宅的靜安區(qū)，之前投資客眾多。房產(chǎn)新政策出臺(tái)之后，投資客紛紛低價(jià)拋盤。靜安二手房?jī)r(jià)去年下半年經(jīng)歷了一波跳水，目前次新房均價(jià)已滑落至25000元/平方米左右。
次新物業(yè)的價(jià)格下跌并未帶動(dòng)租金跟跌。目前這些高端物業(yè)的月租區(qū)間在6000-10000元/月不等。價(jià)格下跌，租金平穩(wěn)，對(duì)長(zhǎng)線投資客來說就是變相拉低投資成本。
長(zhǎng)寧二手房成交主要集中在古北板塊，整個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)較去年三四月份的19000元/平方米下降了13%左右。長(zhǎng)寧區(qū)的租賃房源主要集中在虹梅、古北板塊，月租金維持在1000-2000美元。根據(jù)普潤(rùn)地產(chǎn)門店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在前半年的微調(diào)之后，目前長(zhǎng)寧自住需求較前幾個(gè)月有顯著上漲，購(gòu)房需求增長(zhǎng)15%。尤其是中山、虹橋等幾大熱門板塊，自住需求尤為明顯。
徐家匯次新房交易價(jià)格比去年6月份有較大下調(diào)，由23000-26000元/平方米回調(diào)到現(xiàn)在的17000-22000元/平方米，平均降幅達(dá)15%。在次新房普降的同時(shí)，該區(qū)域租賃市場(chǎng)卻呈現(xiàn)“小陽春”跡象。中原提供的統(tǒng)計(jì)資料顯示，徐家匯板塊中高端兩房租金在1500-2000美元/月，平均入住率達(dá)80%。比較活躍的代表樓盤有東方曼哈頓、名仕苑和亞都國(guó)際名園。其中東方曼哈頓和名仕苑比較受境外人士歡迎，一般三房租金在2000-2500美元/月。區(qū)域內(nèi)的老公房也受到租房者的親睞，目前市場(chǎng)上一室戶奇缺，租金在1600-2000元/月，二室戶達(dá)2300-2700元/月。
軌交4號(hào)沿線房適合人群：自住者
軌道交通4號(hào)線“C字段”已進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)。先行開通的是浦西大木橋路至浦東藍(lán)村路車站共22座車站，周邊房產(chǎn)值得關(guān)注。
宜山路—寶山路站一段為4號(hào)線和3號(hào)線重復(fù)部分，跨徐匯、長(zhǎng)寧、普陀、閘北4個(gè)區(qū)，沿線樓盤大都處在內(nèi)環(huán)沿線。目前在售樓盤較少，價(jià)格均在每平方米萬元以上。典型樓盤有凱欣豪園17000-23000元/平方米、大華清水灣花園14000元/平方米、中遠(yuǎn)兩灣城11000-15000元/平方米。
寶山路—楊樹浦路站跨越閘北、虹口2個(gè)區(qū)，沿線位于虹口的大部分樓盤(高層)能遠(yuǎn)眺黃浦江和外灘美景，每平方米均價(jià)大多在10000元以上。典型樓盤有凱潤(rùn)金城三期12000-18000元/平方米、瑞虹新城二期13500元/平方米、香港麗園二期12000元/平方米。
浦東大道—藍(lán)村路站經(jīng)過陸家嘴金融區(qū)、世紀(jì)公園以及2010年世博會(huì)址。目前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)在每平方米10000元以上。
郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅適合人群：投資自住皆宜
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)別墅而言，以合理價(jià)格入市可能是拉動(dòng)別墅成交量增長(zhǎng)的最好出路。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，受到宏觀調(diào)控壓力，上海別墅市場(chǎng)的谷底出現(xiàn)在去年7月。從下半年的供求量來看，別墅市場(chǎng)的下滑在2005年二季度并未引起開發(fā)商真正的憂慮。因而，直到8月份，別墅的降價(jià)促銷活動(dòng)才開始出現(xiàn)在松江新城。如合生城邦，單價(jià)降至8000元/平方米以下；藍(lán)色劍橋、浪琴水岸也推出了一些特價(jià)房。同時(shí)，一些限量疊加別墅最低總價(jià)僅78萬元。到了2005年末，降價(jià)促銷使得一些別墅項(xiàng)目的成交已有所回升。
中指華東分院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，2006年最好銷的仍是經(jīng)濟(jì)型別墅。(董林霞)