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作為一種新制度，“分戶驗(yàn)房”政策甫出，就引起眾多業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。對(duì)于廣受“房屋交接糾紛”苦痛的北京樓市來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)新政策無(wú)異于獻(xiàn)給2006年樓市的“福音書(shū)”。
分戶驗(yàn)房新一年樓市的“福音書(shū)”
政府：新政規(guī)范房屋質(zhì)量。據(jù)介紹，以往住宅工程驗(yàn)收時(shí)，都采用整棟樓驗(yàn)收加抽查的方式。如果有業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商理論時(shí)，卻總遭遇開(kāi)發(fā)商“房子已經(jīng)通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，根本沒(méi)問(wèn)題”的冷遇和推諉，頗費(fèi)周折，扯皮不斷。新政策的出臺(tái)將有效緩解類似現(xiàn)象的發(fā)生。
北京市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)劉剛認(rèn)為，現(xiàn)在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，不僅關(guān)注房子結(jié)構(gòu)等安全性問(wèn)題，窗戶、下水道、工程縮水等一系列問(wèn)題都是業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)�！胺謶趄�(yàn)房”將改變以往整體驗(yàn)收的驗(yàn)房方式，每戶各項(xiàng)細(xì)節(jié)都合格才能發(fā)合格證。而對(duì)此率先進(jìn)行試點(diǎn)的朝陽(yáng)區(qū)建委的相關(guān)人士介紹說(shuō)，自2005年3月1日以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)作為試點(diǎn)對(duì)所有工程進(jìn)行一戶一驗(yàn)，目的是要讓開(kāi)發(fā)單位向社會(huì)提交合格產(chǎn)品。半年下來(lái)，136個(gè)項(xiàng)目中市建委僅收到一項(xiàng)質(zhì)量投訴。
業(yè)主:分戶驗(yàn)房讓業(yè)主有章可循。遠(yuǎn)洋天地的業(yè)主張先生接受采訪時(shí)明確表達(dá)了他對(duì)新政策的肯定。這個(gè)規(guī)定對(duì)業(yè)主的好處顯而易見(jiàn)。以前遇到相關(guān)問(wèn)題，如果自己有疑義，就得先花不少錢請(qǐng)第三方檢測(cè)、監(jiān)理公司進(jìn)行查檢后才能對(duì)房屋的相關(guān)單位表達(dá)意見(jiàn)，而且經(jīng)常遇到一些公司之間有串通現(xiàn)象。
如果每戶都有《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)房表》，不但可以使業(yè)主在收房時(shí)有章可循，如果發(fā)生爭(zhēng)議，也可以算是有據(jù)可依。另外規(guī)定要求在住宅外墻的顯著位置應(yīng)公示工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，購(gòu)房人一旦發(fā)現(xiàn)其所購(gòu)住宅存在問(wèn)題，可直接找到相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行及時(shí)處理。
開(kāi)發(fā)商：政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方利好。在采訪時(shí)，幾家開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為分戶驗(yàn)房肯定會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的工作量和生產(chǎn)成本，但對(duì)企業(yè)的形象和銷售的利好作用卻顯而易見(jiàn)。合生創(chuàng)展北京公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從自己的角度，其實(shí)很歡迎這樣一個(gè)政策。因?yàn)閺恼弑旧韥?lái)看，是為了規(guī)范住宅的質(zhì)量管理，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都很有好處，同時(shí)維護(hù)了雙方的利益。
分戶驗(yàn)房不是“萬(wàn)能寶典”
雖然新政策對(duì)于減少交房糾紛、提高房屋質(zhì)量的利好作用和效果明顯。但“分戶驗(yàn)房”政策卻不是業(yè)主可以依賴的“萬(wàn)能寶典”，其中的一些問(wèn)題也值得關(guān)注：比如驗(yàn)房增加的成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？政府是否有足夠的資金和智力投入保證政策順利進(jìn)行？
有章可循、有據(jù)可依了是好事，但關(guān)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師提醒，有兩種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)需要避免：一是以為只要是有房屋質(zhì)量問(wèn)題，不管是大是小，開(kāi)發(fā)商都承擔(dān)延期交房的責(zé)任；二是不能認(rèn)為質(zhì)量問(wèn)題看起來(lái)很嚴(yán)重就可以退房。
目前法律的規(guī)定或者合同約定都對(duì)于房屋的交付條件很不明確。在具體的司法實(shí)踐中，只有房屋質(zhì)量問(wèn)題比較嚴(yán)重，影響入住的情況下，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)延期交房的責(zé)任。按照法律的規(guī)定，房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題或者是地基基礎(chǔ)的問(wèn)題，業(yè)主才能要求退房。
所以如果不是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，建議業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成一個(gè)整改協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商在限期內(nèi)整改完畢。
分戶驗(yàn)房需要成長(zhǎng)的“新生兒”
雖然“分戶驗(yàn)房”對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)更加利好，但在采訪過(guò)程中，卻很少有業(yè)主了解此項(xiàng)政策的具體內(nèi)容。也有一些人直接對(duì)政策提出了自己的質(zhì)疑。而“分戶驗(yàn)房”作為一個(gè)政策的“新生兒”，自然需要進(jìn)一步的完善和成長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此次規(guī)定，“重要求，輕處罰”。比如開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，如何處罰？監(jiān)理公司如果出了問(wèn)題，又該如何解決等等。沒(méi)有更為具體明確的標(biāo)準(zhǔn)，這些問(wèn)題解決不了，消費(fèi)者的權(quán)利最終將仍然成為“一紙空文”。
對(duì)此，孟憲生律師認(rèn)為，目前的分戶驗(yàn)收規(guī)定，屬于建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督管理范疇，不直接調(diào)整交易過(guò)程以及交易關(guān)系。規(guī)范性意見(jiàn)不能設(shè)定行政處罰。而交房過(guò)程中的糾紛，屬于交易過(guò)程中的糾紛，應(yīng)當(dāng)建立其他相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。(谷林)
新聞鏈接：“分戶驗(yàn)房”政策要點(diǎn)
1.八項(xiàng)主要內(nèi)容“一戶一驗(yàn)”
所謂分戶驗(yàn)房，即"一戶一驗(yàn)"。其中《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》主要規(guī)定了八部分具體驗(yàn)收內(nèi)容：建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差；門窗安裝問(wèn)題；地面、墻面、頂棚的面的問(wèn)題；防水工程質(zhì)量；采暖系統(tǒng)；給排水；室內(nèi)電氣安裝以及其他的相關(guān)內(nèi)容。
2.符合條件業(yè)主可加補(bǔ)分戶驗(yàn)收記錄
實(shí)施分戶驗(yàn)收的住宅包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，包括今年交房的現(xiàn)房、期房�！艾F(xiàn)在已簽了購(gòu)房合同，而合同未約定分戶驗(yàn)收的，可以雙方約定補(bǔ)一個(gè)分戶驗(yàn)收的記錄�！�
3.交付時(shí)一“表”一“書(shū)”不能少
分戶驗(yàn)收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位質(zhì)量驗(yàn)收專用章。
其中住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。
住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件一并交給業(yè)主。