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針對近日國家出臺的一系列調(diào)控措施，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪做出了這樣的判斷：“從今年第二季度開始，中國進(jìn)入本輪周期內(nèi)二次調(diào)控”。這里，他談到的“本輪周期”是指2002年以來持續(xù)五年的繁榮期，第一次調(diào)控從2004年5月開始。
金融調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控將是本輪周期內(nèi)的第二次調(diào)控的重點(diǎn)。而金融與房地產(chǎn)之間的復(fù)雜關(guān)系也是這輪調(diào)控的難點(diǎn)所在。
“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”
“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展具有極端重要性，可以說成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)。”這是去年下半年時(shí)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻下的一句論斷，這在今天就更是如此。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心研究員趙曉一直認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展將決定一段時(shí)期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。他說，房地產(chǎn)的重要性在于它拉動的產(chǎn)業(yè)多，據(jù)說高達(dá)130多個(gè)行業(yè)，這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動，對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響便舉足輕重。本輪中國經(jīng)濟(jì)增長，最早就是從房地產(chǎn)增長發(fā)力開始的。
何況，在謝伏瞻看來，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)體制中一系列問題的綜合反映。還包括資本市場萎縮，投資渠道不暢的問題；匯率、利率、稅率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)扭曲的問題；超越地方實(shí)際條件，盲目推進(jìn)城市化的問題等等。所以如果能夠保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就在很大程度上能保證中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
尤其是現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)又開始出現(xiàn)了過熱的苗頭。數(shù)據(jù)顯示，一季度中國GDP同比增長10.2%，處于增長潛力區(qū)間上限；全社會固定資產(chǎn)投資同比增長27.7%，比上年同期加快4.9個(gè)百分點(diǎn)；銀行發(fā)放貸款1.26萬億元，超過全年計(jì)劃的一半。對此，人民銀行采取緊縮政策，在4月底提高貸款利率，5月中旬連續(xù)收縮貨幣。
趙曉認(rèn)為，本輪宏觀調(diào)控就應(yīng)該從“增長發(fā)力點(diǎn)”——房地產(chǎn)業(yè)著手。雖然當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的投資因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的基期數(shù)字較高，還看不出超常增長，但從這個(gè)數(shù)字中可以看出房地產(chǎn)業(yè)正在快速擴(kuò)張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業(yè)的產(chǎn)能過剩也顯然是受到了房地產(chǎn)業(yè)的拉動。更何況，房地產(chǎn)業(yè)本身還存在著“少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂”的問題�？梢哉f，對房地產(chǎn)調(diào)控的效果將很大程度上決定本輪宏觀調(diào)控的成敗。
銀行與房地產(chǎn)“共謀”蘊(yùn)含致命金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動了投資的反彈，也導(dǎo)致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過剩，但更嚴(yán)重的是它占用了大量的銀行資金，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，就會引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
由于中國當(dāng)前金融體系的流動性過剩，房地產(chǎn)業(yè)又是中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要增長點(diǎn)，所以大量資金逐利流入這一行業(yè)。據(jù)銀河證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾分析說，不斷增大的規(guī)模使流動性急劇放大，這直接導(dǎo)致銀行把大量資金集中在當(dāng)前價(jià)格較高、有利可圖的房地產(chǎn)業(yè)上，從而致使房地產(chǎn)業(yè)過度膨脹。數(shù)字顯示，中國今年第一季度新增貸款的50%就是流入了房地產(chǎn)行業(yè)。
然而，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域“涉水”太深，則可能從資金流動性過剩陷阱，走入到另一個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)之中。一位業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)最后的承擔(dān)者既不是投資者，也不是消費(fèi)者，更不是地方政府，而是國有商業(yè)銀行。數(shù)據(jù)表明，僅向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款以及按揭這兩項(xiàng)就占商業(yè)銀行總貸款的15%左右，對于大商業(yè)銀行而言更達(dá)到30%的比例。截至2005年末，全國房地產(chǎn)不良貸款余額已經(jīng)上升到1093億元，居行業(yè)排名第四，而由于房貸周期長的緣故，個(gè)人房貸目前正在進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。
中國人民銀行副行長吳曉靈曾指出，從開發(fā)商的角度看，從買地開發(fā)到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高。她強(qiáng)調(diào)，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)都壓在銀行身上，對國民經(jīng)濟(jì)非常不利。
此外，熱錢的涌入也進(jìn)一步推動了房價(jià)上漲。中國社科院金融研究所殷劍峰博士認(rèn)為，“外來資金對當(dāng)前住房價(jià)格起了關(guān)鍵性的推動作用”。有專家估計(jì)，近幾年各類海外基金大舉進(jìn)入國內(nèi)樓市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機(jī)構(gòu)已深度介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)市場上外資比例幾乎接近15%。
在外管局近期發(fā)布的《2005年中國國際收支報(bào)告》中，數(shù)據(jù)顯示，2005年境外機(jī)構(gòu)購買建筑物34億美元。但曾參與編寫此報(bào)告的人士直言，這只是外資投資房地產(chǎn)的很小一部分。