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　　地產股2008年業(yè)績增長比較明確，但之后利潤空間將收窄，相當部分公司2009年業(yè)績增長面臨非常大的壓力。在資產負債結構及財務風險上，第3季度凈負債率略有回落，顯示財務風險有所緩和。經營活動現金流單季環(huán)比下降幅度縮小，投資現金流出大幅減少，現金壓力峰值可能已過去。

　　從庫存(可銷售狀態(tài)的住宅)的角度觀察，目前處于市場調整的第二階段，即隨著市場調整的持續(xù)，開發(fā)商迫于盡快回籠資金的壓力，開始加快已開工項目的開發(fā)進度和推盤速度，此時表現為供求比的快速上升，庫存也相應增長加快。我們認為目前市場正處于這個階段，這個階段也是價格下跌最多最快的階段，部分城市可能已在這個階段的后半部。

　　我們從凈利潤增長及盈利能力、業(yè)績實現的確定性、財務風險、現金流及現金壓力幾個方面對跟蹤的30 家A 股上市公司三季報進行考察。由于房地產行業(yè)收入結算的季節(jié)性因素，往往第四季度遠大于前3 個單季的結算量，因此，2008年前3季度預收款占營業(yè)收入的比例也是逐季下降，從1季度末的167%至3 季度末的76%，到年底預計會進一步下降，由于今年市場的調整，年底的預收賬款占營業(yè)收入比例低于50%可能性很高，加上毛利率的下滑，也就意味著相當部分公司2009年在業(yè)績的增長上將面臨很大的壓力。30家公司中當前預收賬款余額加上1-3季度的結算收入仍不及2007年全年營業(yè)收入50%的公司有棲霞建設、深振業(yè)、世茂股份。

　　財政部及央行新政策特別是利率優(yōu)惠政策的刺激，將減少房價下跌幅度，并縮短市場調整期。根據我們的測算，地產股當前的估值大約反應了房價繼續(xù)下跌30%才能穩(wěn)定的悲觀預期。隨著政策作用的顯現，房價的調整幅度可能沒有預期的大。現在，我們預期房價最多在當前的基礎上下調10-15%就可啟穩(wěn)。為此，我們上調了部分公司的投資評級。對于處于市場調整期第二階段的策略，我們建議關注那些銷售回款快速，2009-2010年毛利率不會顯著下滑、業(yè)績實現較確定的公司。(光大證券　翁非玉　趙強)