江寧東山的天鵝湖花園7月27日推出96套房源，兩天內基本消化完畢；位于城東麒麟街道的東郊小鎮(zhèn)186套精裝修小戶型住宅31日開盤當天認購136套，同天開盤的丹佛小鎮(zhèn)也在1個半小時內售出了近30套。新政以來持續(xù)冷清了三個多月的南京樓市，近日初顯回暖跡象，不僅新盤銷售業(yè)績不錯，一些一兩月沒有成交的老盤也開始有了認購。市場究竟是短暫的回溫還是步入上升的拐點？樓市調控新政真要成“百日維新”？

　　樓市探訪

　　成交量出現回暖跡象

　　自4月中旬“國十條”發(fā)布之后，南京樓市便迅速跌到了冰點，而在持續(xù)觀望了三個多月后，市場顯現了一些松動跡象。

　　一新盤一天消化7成多

　　部分老盤“零的突破”

　　數據顯示7月下旬“翹尾”

　　雖然南京7月商品住宅僅成交了1512套，降至今年來最低，但下旬市場卻呈現翹尾之勢。

　　據南京365地產家居網統(tǒng)計，截止到7月31日零時，南京樓市7月共認購了2725套、成交1512套。與6月份的認購2371套、成交1964套相比，7月南京樓市成交量再跌近3成，日均賣房不足50套，而認購數卻有了較明顯的上升。

　　此外，7月下旬的銷售也明顯好于上中旬。與中旬594套的認購量相比，南京樓市下旬的認購量達到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的單日認購量均突破了100套，其中24日和31日這兩個周日的認購量還分別達到了225套和275套。

　　8月開局的形勢也不錯，截止到昨天下午18時，當天住宅認購也達到了116套，加推房源的保利香檳國際也延續(xù)了上一次開盤的熱銷狀態(tài)，繼續(xù)成為消費者熱捧的焦點。

　　原因分析

　　剛需+降價=成交量回升

　　位于江寧大學城板塊的宜家國際公寓營銷負責人程鵬不無感慨地說，價格永遠是買房人最關注的環(huán)節(jié)，只要價位合適，即便是再嚴厲的調控措施，也不怕沒人來買。

　　原因之一：開發(fā)商“扛”不住了

　　隨著調控的日益深入，近來“扛”不住的樓盤越來越多，新盤老盤都作了價格讓步。

　　新政前，宜家國際公寓的定價預期是在萬元以上，新政之后，開發(fā)商決定將價位放低至每平方米8500元到8800元，均價定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房價則進一步拉低到8200元，同樣換來不錯的銷量。而上周開盤的天鵝湖花園作為成熟板塊東山的新盤，均價放在8800元每平方米，比附近一家老盤低了七八百元。

　　除了新盤明折、降低預期之外，不少老盤則采用了暗扣、一對一談價等方式，降低了實際成交價。江北一家大盤的營銷人士告訴記者，以他們樓盤為例，目前對外報價是7500元左右，暗地里會根據戶型、位置等，再讓三四百元，有的房源7000元就搞定，與二手價基本持平。

　　還有的樓盤搞起了單位團購，進一步降低了售價。據了解，河西某樓盤售樓處標價為1.6萬元左右，而最近又給單位團購客戶開出了1.3萬余元的均價。

　　原因之二：“剛需客”憋不住了

　　在江寧宜家國際公寓的開盤當天，記者在現場就看到大量年輕人在選房，其中多數都是首次置業(yè)。剛畢業(yè)一年的小陳說，“現在工資并不高，一個人租不起，兩三人合租也不太方便，所以才考慮在江寧買房�！�

　　小陳說，買房之前自己也掙扎了很久，新政出臺后，他就一直在等，看看房價究竟會降多少。

　　江北金泉泰來苑的營銷負責人包先生表示，現在剛需客的購房意愿相當強烈，從新政后就一直盼房價下跌，就目前南京的房價水平來看，要比新政前下探了20%左右，江北降價的幅度更加明顯，隨著交通、生活配套設施的完善，一些憋不住的買房人紛紛選擇出手，這也造成了“淡季不淡”的樓市怪現象。

　　走勢預測 拐點未到 降價將成普遍策略

　　對于樓市近期的“回暖”現象，南京工業(yè)大學天誠不動產研究所的吳翔華教授認為這些成績都不是樓市反彈的征兆，真正能夠預示市場回暖的現象是二手房交易量的增多，商業(yè)房貸總量的增加和新房銷量的普遍快速上漲。而這三個現象目前還都不具備�！澳壳颁N售量的增加是低價盤增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結果，整體上市場還是處于觀望情緒較重的時期，”吳教授指出。

　　一位資深房地產人士也認為“談拐點為時尚早”，當前淡季不淡的狀況說到底還是在補四、五月份的“缺口”，當時準備下手卻由于新政的因素捂緊口袋的買房人，在等了一個季度之后，看看房價差不多可以出手了，紛紛出手，所以說這并非“回暖”的預兆，只是樓市正常的“補倉”。

　　記者也了解到，今年8月南京樓市新盤上市有限，只有22家樓盤新推房源，各樓盤價格更加可能出現參差不齊的現象。而開發(fā)商普遍將希望寄托在“金九銀十”這兩個月，樓盤很可能出現扎堆上市，預計降價策略也將會延續(xù)。

　　據多家房產網站的統(tǒng)計，今年九、十月份的房源供應量將出現井噴行情，據365地產家居網統(tǒng)計，下半年南京樓市共有119家樓盤計劃推出房源，總套數約3.4萬套，其中九、十兩個月上市的就占了六七成，到了開發(fā)商之間“拼刺刀”的時刻了。供應放量，再加上下半年調控政策面不會有大的改變，上漲的空間將被堵死，指望市場好了去漲價是很不現實的，預計樓市的價格戰(zhàn)將會持續(xù)，以低價換銷售將成為開發(fā)企業(yè)普遍采取的銷售策略。屆時，有可能出現購需兩旺的“理想格局”�！　�實習生 朱夢瑤 本報記者 馬祚波 張遙 王燁