江蘇“國十條”新政退房第一案,近日調(diào)解結(jié)案。

　　江蘇省宿遷市市民吳寧一紙訴狀將不肯退回首付款的房地產(chǎn)公司告上了法庭,法院經(jīng)過調(diào)解,房產(chǎn)公司同意退回28萬元的購房首付款。

　　按揭不成購房者退房

　　3月7日,吳寧看中了宿遷市寶龍置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的一樓盤中的一套房子。4月2日,吳寧將東拼西湊的28萬余元首付款交到該公司售樓部,并與該公司簽訂了《商品房買賣合同》,其中約定,余款42萬元以銀行按揭方式支付。

　　吳寧告訴記者,合同簽訂后的第三天,他就將所需資料送到了寶龍公司售樓部。就在他等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際,4月18日卻接到該公司告之:“國務(wù)院關(guān)于住房貸款問題下發(fā)了一個通知,可能按揭貸款一時半會兒辦不下來,請您還是湊點錢,把余款交了吧!”這讓本來認(rèn)為可以輕輕松松購得第三套住房的吳寧一下子懵了。

　　遭遇如此境遇,吳寧不得不從長計議,選擇退房。為順利退回首付款,他與房地產(chǎn)公司售樓部高管頻頻接觸,但房產(chǎn)公司就是置之不理。

　　“國十條”能否作為理由

　　迫于無奈,5月31日,吳寧一紙訴狀將寶龍置業(yè)公司告上了宿遷市宿城區(qū)人民法院。

　　6月15日上午,法院對此案進行公開開庭審理。房地產(chǎn)公司、吳寧及其代理人悉數(shù)到庭。一些關(guān)心房地產(chǎn)市場走向的開發(fā)商、市民及當(dāng)?shù)孛襟w記者,共計100余人到庭旁聽。

　　吳寧在訴訟中說,國家政策調(diào)整屬于不可抗力,開發(fā)商應(yīng)該同意他的退房請求。

　　而寶龍置業(yè)公司則認(rèn)為,雙方所簽合同合法有效,由于政策調(diào)整及其他原因?qū)е略�告不能取得貸款,這個風(fēng)險應(yīng)該由原告自己承擔(dān),“補充協(xié)議中還明確了,如果由于買受人個人信用或任何其他原因,導(dǎo)致買受人按揭貸款未獲按揭銀行批準(zhǔn)的,則買受人應(yīng)于收到出賣人通知起15日內(nèi)一次性付清剩余購房款,否則,視為買受人違約。”被告堅持認(rèn)為“國十條”并不能成為原告要求退款的理由。

　　庭審中,原告急于解除合同,要回首付款；而被告態(tài)度強硬,堅決要求其履行合同。雙方對立情緒相當(dāng)嚴(yán)重。

　　雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議

　　法院在當(dāng)庭多次調(diào)解未成的情況下,啟動了聯(lián)動調(diào)解模式,通過與房地產(chǎn)公司總部、幫辦部門、企業(yè)所在地建管部門以及其職能部門共同參與做工作,爭取到了該公司的主動配合。最后終于使雙方同意解除合同,達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　宿城區(qū)法院民一庭法官就此案分析說,許多人因為購買第二套或第三套住房辦不下來貸款而要求與開發(fā)商解除購房合同,對于這些批量案件如何處理已經(jīng)客觀擺在法院的面前。而其中,對于國家政策的變化是屬于不可抗力還是情勢變更,有著不同看法。

　　但僅僅是不能辦理按揭貸款,還不能簡單屬于“合同履行不能”的法定情形。因為購房合同真正履行是買房和付購房款,對于支付的方式,既可以是按揭貸款也可以是全款。但因為訂立合同時雙方都無法預(yù)見的政策的走向,而繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,適用情勢變更原則,就可以解除合同,維護交易的公平性。(記者丁國鋒 通訊員 張寶林 苗雷芳)