《北京市物業(yè)管理辦法》實施細則昨公布 自10月1日起———

　　10月1日以后，北京購房人收房前，將辦“業(yè)主一卡通”，入住時需在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存最多不超過12個月的物業(yè)服務費；業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費，但業(yè)主大會遲遲不成立，如籌備組成立滿3個月都未召開首次業(yè)主大會會議時，開發(fā)商則可以收取物業(yè)費。《北京市物業(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，市住建委昨天發(fā)布了實施該辦法的一些具體細則。

　　下月1日起申請商品房預售和現(xiàn)房銷售的住宅項目，都由開發(fā)商承擔前期物業(yè)的責任。開發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務，也可以將全部專項服務委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專業(yè)性服務企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關的資質(zhì)要求。前期物業(yè)的期限，則是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接為止。

　　市住建委相關負責人對此表示，下月1日起，申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅項目，開發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務事項和服務標準，并委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)對服務費用進行測算，測算結(jié)果應當在售樓處等銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。這意味著，將來業(yè)主買房時，就可以知道小區(qū)物業(yè)服務的標準和物業(yè)費標準。

　　昨天的實施細則中，雖然明確“完成物業(yè)共用部分交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費” ，即在成立業(yè)主大會，與開發(fā)商交接物業(yè)共用部分前，業(yè)主是不需要交物業(yè)費的。但同時也明確以下4種情形開發(fā)商可收前期物業(yè)費：籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的；首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關標準，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。也就是說，如果業(yè)主因為不想交物業(yè)費，“拖著”不成立業(yè)主大會也是不可以的。

　　昨天公布的細則中還確定，在交付房屋前，開發(fā)商應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議，并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同約定的費用標準，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存不超過12個月的物業(yè)服務費。

　　此外，上述市住建委負責人表示，在《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，如果是分期開發(fā)建設的住宅項目，已有前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同的，將按照合同約定執(zhí)行。

　　政策解讀

　　-前期物業(yè)管理的期限是多少時間？

　　《通知》規(guī)定了前期物業(yè)管理期限為首戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設單位可以自行提供前期物業(yè)服務，也可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，或者將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，受托的物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)性服務企業(yè)應當符合相關的資質(zhì)要求。

　　-前期物業(yè)管理階段建設單位應當履行什么義務？

　　建設單位在銷售房屋前應當履行以下義務：

　　1.在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和服務標準；

　　2.委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)對服務費用進行測算；

　　3.將測算結(jié)果在銷售場所進行公示；

　　4.將測算出的服務費用標準和服務標準寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同；

　　5.按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務；

　　6.在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

　　7.向業(yè)主收費前應當履行必要的通知義務，并將收費起始時間及前期物業(yè)服務合同約定的收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　-前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權利和義務是什么？

　　在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主應當積極成立業(yè)主大會。并規(guī)定了籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的，業(yè)主應當按照前期物業(yè)服務合同的約定向建設單位繳納物業(yè)服務費。以此推動業(yè)主積極成立業(yè)主大會。

　　相關新聞

　　業(yè)主收房前要預存

　　根據(jù)規(guī)定，每套房屋將對應一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”除了“預存”物業(yè)服務費外，同時具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。

　　在交付房屋前，開發(fā)商應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，要在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存不超過12個月的物業(yè)服務費。如果發(fā)生了4種業(yè)主應當繳納物業(yè)費情形時，前期物業(yè)服務合同關于業(yè)主物業(yè)費標準及費用繳納的相關約定將即時生效，開發(fā)商可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)費。但建設單位向業(yè)主收費之前，應當履行必要的通知義務，將收費起始時間以及前期物業(yè)服務合同約定的收費標準在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。

　　市住建委有關負責人還明確，目前，北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線。屆時，業(yè)主即可使用“業(yè)主一卡通”實現(xiàn)公共事項決策。(記者 余美英)