樓市下半年整體仍偏弱

　　翁忠平 藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)

　　“下半年接下來的時間里，在政策影響下，樓市不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，也不會有更好的行情上演，整體仍將偏弱�！�

　　8月份比7月份的樓市成交確實存在一定程度的反彈，導(dǎo)致這種結(jié)果的出現(xiàn)，更多的是源于政策疲軟期，也就是說新政出臺幾個月了，期望中的房價大幅下跌沒有出現(xiàn)，那些憋了幾個月的剛需需要釋放，并且很多買房人擔(dān)心這種局面會持續(xù)下去，房價在后期再度上漲，因此加快入市出手。

　　從南京而言，成交大幅上升，但房價并未出現(xiàn)上漲，即使有也是個別樓盤出現(xiàn)微漲，并不代表整體趨勢。此外，一些樓盤在前期走了一些量后，按接下來時間計算，完成年度計劃任務(wù)并不困難，于是適當(dāng)調(diào)高售價，而在量上追求不多，從而給人房價在漲的印象。事實上，在8月份成交大漲后，進(jìn)入9月后成交又開始出現(xiàn)疲軟，這也是因為樓市在新政作用幾個月后，出現(xiàn)局部過熱已經(jīng)引起政策警覺，再次調(diào)控的政策信號風(fēng)聲出來后，讓買房人又陷入新一輪的觀望。政策的作用對樓市走向影響依然巨大。

　　至于宏觀經(jīng)濟(jì)與目前的房地產(chǎn)形勢，個人覺得沒有必然的聯(lián)系。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)來看，上半年GDP應(yīng)該是增速不錯，那么下半年即使有所下滑也不會有太大影響，新政出臺也是基于對整體經(jīng)濟(jì)的判斷，那么宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的微弱變化短期內(nèi)不會影響到房地產(chǎn)政策和市場。

　　由此判斷，今年下半年接下來的時間里，在政策影響下，樓市不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，也不會有更好的行情上演，整體仍將偏弱。從需求方來看，半年到一年時間內(nèi)，基本以剛需和改善型需求為主，投資客幾乎難以出現(xiàn)。開發(fā)商在銷售價格預(yù)期上也仍將降低，就像3、4月份房價上漲到一個高度，以為就此成為事實，但現(xiàn)在很多新開樓盤相比那個時間段就降低了預(yù)期，看上去有所下降，但相比去年仍然是上漲的。接下來房價將會逐步趨穩(wěn)，不會出現(xiàn)大變化。

　　針對當(dāng)前房市的價量反彈，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌近日表示，我國下半年GDP增速逐季遞減為必然趨勢，但政府宏觀政策方向不會變，尤其是房地產(chǎn)從緊調(diào)控政策、節(jié)能減排政策和整頓地方融資平臺的政策不會改變。當(dāng)前國內(nèi)各地房市價量反彈，僅僅是短期波動。面對當(dāng)前樓市的疑似回暖，對政策調(diào)控的質(zhì)疑不斷。那么當(dāng)前出現(xiàn)的價量反彈究竟是真實步入上升軌道，還是曇花一現(xiàn)？我們邀請藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)翁忠平和南京新景祥副總經(jīng)理何曄對此進(jìn)行探討。

　　量價反彈肯定是短暫的

　　何曄 南京新景祥副總經(jīng)理

　　“這只是特定意義上的一個階段的量價齊升。下半年接下來的時間，樓市整體上仍是量升價平，甚至價減才是比較正常的�！�

　　當(dāng)前出現(xiàn)的所謂量價反彈肯定只是短暫的，市場基本面和政策影響無法支撐這一行情。8月份以來出現(xiàn)的所謂量價齊升是因為個別樓盤，尤其是性價比比較高的樓盤受到市場追捧所致。另一方面，目前市場的整體推盤量并不多，很多樓盤開盤也才推出幾十套。

　　如果說市場已經(jīng)有了上升趨勢，為何推盤量處于扭捏狀態(tài)？這種推盤數(shù)量少的情況，一方面源于開發(fā)商信心不足，他們希望在價格不變甚至微漲的基礎(chǔ)上獲得較高銷售量，所以每次以少量開盤獲得所謂熱銷，看上去很美，給人一種搶手的印象。另一方面也是開發(fā)商仍在不停試探市場。拿出少量房源放出來，可以做價格測試，如果市場反應(yīng)不好可以馬上調(diào)頭。這些情況的核心仍是信心不足，貪念過重。如果價格適中，跑量不是沒有可能。

　　綜合來看，前段時間的成交量看起來在升，但這是相比前幾個月幾乎停滯行情，同比仍是下降。這只是特定意義上的一個階段的量價齊升。近期樓市的成交又開始反復(fù)，并且有些樓盤在前段時間賣得不錯，最近調(diào)高價格，結(jié)果市場反應(yīng)馬上回落，又不得不把價格調(diào)回去。現(xiàn)在的買房人心態(tài)更理性了，會從自身經(jīng)濟(jì)承受能力考慮。從大環(huán)境來說，如果樓市驟然升溫，會讓政府感到不安，從而增加新的調(diào)控出現(xiàn)的可能。所以下半年接下來的時間，樓市整體上仍是量升價平，甚至價減才是比較正常的。

　　事實上，今年的樓市調(diào)控導(dǎo)致年關(guān)可能出現(xiàn)的情況甚至相比2008年更為嚴(yán)重，政府調(diào)控的力度空前，消費者心態(tài)理性回歸，開發(fā)商還是要見好就收。目前新政很大程度上是從需求端進(jìn)行控制，那么如果調(diào)控深入，就可能從開發(fā)企業(yè)進(jìn)行控制，如設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻等，限定利潤收益等。