廣州本地新政終于出臺(tái)，不僅令一手樓市轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，二手樓市同樣也將迎來(lái)硬調(diào)整。滿堂紅、中原、合富置業(yè)等專(zhuān)業(yè)人士表示，在本地新政中的限外令以及二套房首付五成并提高利率、三套房暫停放貸等多項(xiàng)措施的合力下，10月份的二手樓市行情將十分不樂(lè)觀，成交量恐將暴跌50%。不少中介地鋪經(jīng)紀(jì)表示“已經(jīng)做好了坐一個(gè)月冷凳板的準(zhǔn)備了”。

　　非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家占6成左右

　　新近出臺(tái)的在本市市轄十區(qū)暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策中，有一條規(guī)定“對(duì)于無(wú)法提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的非本市戶(hù)籍居民，不得在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房”，同時(shí)對(duì)符合購(gòu)房資格的市民，也規(guī)定只能新購(gòu)一套商品住房。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，限購(gòu)政策將對(duì)二手樓市產(chǎn)生重大影響。

　　滿堂紅研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至9月在廣州市購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶(hù)中，以身份證作為辨別依據(jù)，屬于廣州市戶(hù)籍的比例為31.9%，其他省份戶(hù)籍和廣東省其他城市戶(hù)籍的比例為68.1%。該行研究部高級(jí)研究經(jīng)理周峰認(rèn)為：“廣州隨京滬深三地出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，會(huì)對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)造成實(shí)質(zhì)性影響，甚至?xí)��?dǎo)致接下來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整升級(jí)為‘硬調(diào)整’級(jí)別，則市場(chǎng)回暖要等到明年春節(jié)后才有望再現(xiàn)”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一樣如此，該行1-9月份的成交數(shù)據(jù)顯示，廣州市戶(hù)籍買(mǎi)家占總體買(mǎi)家的37%，非廣州戶(hù)籍則占63%；合富置業(yè)市場(chǎng)部人士陳宏業(yè)也介紹，該公司前三個(gè)季度的廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交當(dāng)中，廣州本地買(mǎi)家比例約占37%-40%，每季度均有多達(dá)6成的購(gòu)房者戶(hù)籍為非廣州本地居民。盡管不是說(shuō)非廣州戶(hù)籍居民就一刀切地不能買(mǎi)房，但一年以上納稅證明或社保證明都會(huì)是一個(gè)制約工具，三行人士認(rèn)為這將影響二手樓交易。

　　新政將令買(mǎi)家出手變慢

　　此輪調(diào)控對(duì)房貸政策也有新規(guī)，將嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付五成、利率上浮1.1倍的政策，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第三套房的買(mǎi)家，銀行將暫停放貸。如果說(shuō)上述限購(gòu)政策局限的是成交的數(shù)量，那么該房貸新政制約的將會(huì)是成交的速度。在多種政策的合力下，市場(chǎng)調(diào)整在所難免。官方剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月二手成交為64.96萬(wàn)平方米，已經(jīng)比8月份時(shí)減少了1.3%。

　　中原地產(chǎn)李粵湘表示，“房貸政策的影響，導(dǎo)致買(mǎi)家可利用資金減少。中原地產(chǎn)各分行反饋，目前買(mǎi)家中，一次性付款及按揭付款的比例已經(jīng)接近1：1，而按揭買(mǎi)家中，二次以上置業(yè)占有一定比例，二、三套房貸的收緊，使買(mǎi)家謹(jǐn)慎分配資金”。而在合富置業(yè)1-3季度的購(gòu)房按揭數(shù)據(jù)顯示，在第三季度，廣州本地居民買(mǎi)家中按揭買(mǎi)房的占了56%，非廣州本地的國(guó)內(nèi)居民中按揭買(mǎi)房的則占76%，港澳臺(tái)及外籍人士買(mǎi)家中按揭買(mǎi)房的比例為30%，由此可見(jiàn)，按揭買(mǎi)房仍是二手樓買(mǎi)家的主要付款方式，因而一旦房貸政策收緊，買(mǎi)家的出手勢(shì)必更加謹(jǐn)慎、甚至可以說(shuō)是艱難。

　　對(duì)于今后兩個(gè)月的市場(chǎng)，中介人士大多不看好。周峰認(rèn)為：“經(jīng)歷了8月和9月的成交反彈后，有效需求已被迅速消化，市場(chǎng)都會(huì)重新步入縮量調(diào)整，這是必經(jīng)階段。”李粵湘也認(rèn)為：“限購(gòu)令出臺(tái)，由于只能新買(mǎi)一套房，買(mǎi)家會(huì)謹(jǐn)慎使用這個(gè)限額。而業(yè)主為了獲得預(yù)期的收益，惜售之舉預(yù)期將增加，買(mǎi)賣(mài)雙方交易難度加大時(shí)，交易量下降在所難免。我們預(yù)計(jì)10月份的成交量將比9月份減少50%”。(記者 陳玉霞)