今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五個(gè)地方，已經(jīng)完成了對商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。預(yù)售金要監(jiān)管，開發(fā)商必須�？顚Ｓ茫�這就等于是加了一個(gè)保險(xiǎn)，防止開發(fā)商拖延，避免延期交房了�，F(xiàn)在大家都希望，監(jiān)管預(yù)售金會(huì)勒緊開發(fā)商的錢袋子，最近限制開發(fā)商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房價(jià)降一降。

　　預(yù)售款監(jiān)管是否管用？真的能抓住房地產(chǎn)商的命脈嗎？

　　山東省濟(jì)南市于早在2005年9月就出臺(tái)了《濟(jì)南市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，引入了擔(dān)保機(jī)制等，但制度表現(xiàn)出來的作用并不明顯。在近五年的時(shí)間里，濟(jì)南的房價(jià)已經(jīng)翻了一番。

　　其實(shí)，房價(jià)的高低是多種因素的結(jié)合體，牽涉到很多具體的因素。例如，宏觀調(diào)控、土地供應(yīng)、當(dāng)?shù)叵�費(fèi)水平等，預(yù)售款的監(jiān)管起到的作用不大。房價(jià)主要是開發(fā)商與購房者的博弈，雖然有政府政策影響，但是大批開發(fā)商的進(jìn)入，加上較大的剛性需求，房價(jià)的升降趨勢并不明朗。

　　監(jiān)管商品房預(yù)售款對于資金充裕的開發(fā)商不會(huì)帶來太大影響，因?yàn)檫@些企業(yè)本身有更多的融資渠道，而資金相對單薄的企業(yè)，則在擴(kuò)張速度上將受到限制。這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無錢拿地，影響后續(xù)市場供給，甚至可能帶來未來房價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

　　從另一個(gè)角度來看，預(yù)售款監(jiān)管實(shí)質(zhì)上已經(jīng)對企業(yè)的內(nèi)部管理進(jìn)行干涉了，這不符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)管理規(guī)則。從根本上來講，房地產(chǎn)市場的問題在于市場制度不完善，但是房地產(chǎn)市場的調(diào)控不應(yīng)該對企業(yè)的微觀經(jīng)營進(jìn)行管理，而應(yīng)采取調(diào)整市場制度和制度執(zhí)行力度的措施。□謝逸楓 　　廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長/資深房地產(chǎn)專家