昨天(8日)上午，中國社會科學院正式發(fā)布《2010-2011住房綠皮書》，各方專家對于當前中國房地產(chǎn)業(yè)的形勢和明年的住房趨勢進行了分析，現(xiàn)狀似乎并不樂觀，而其中的三大熱點問題更是備受關注。

　　熱點一：明年房價走勢究竟如何？

　　對于未來一年房價的走勢，住房綠皮書預測將會繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。由于嚴厲的住宅市場調(diào)控措施不斷出臺，開發(fā)商拿地的積極性在下降，這將會影響未來住宅投資的增加。同時，伴隨著保障性住房用地增加較多，居民住宅的投資作用將弱化。

　　綠皮書主編、中國社科院財貿(mào)經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛：2011年中國住房市場要繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)住房價格穩(wěn)中略降，市場還有小幅波動。中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打的策略。住房保障力度會明顯加大；緊縮的貨幣政策導致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大。

　　盡管如此，國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員廖英敏依然認為，調(diào)控的連續(xù)性非常重要。一旦調(diào)控不力，房價也有可能大幅上漲。

　　廖英敏：國家政策是緊的，但是消費資金還是寬松的。房地產(chǎn)投資潛在的動力很大，雖然現(xiàn)在受到了調(diào)控政策的抑制，但一旦放緩就會釋放�，F(xiàn)在貨幣貶值，所以投資的沖動還是有的。因為明年我們還是向城市發(fā)展的，大中城市的住房需求可能會更大。一旦調(diào)控政策出現(xiàn)不力，出現(xiàn)風吹草動，就會反彈，當房地產(chǎn)價回落到一定情況下，自住性需求還在。

　　熱點二：中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫？

　　雖然目前預測明年房價穩(wěn)中略降，但全國大多數(shù)城市房價之高還是超出了許多百姓的承受范圍。綠皮書當中一項數(shù)據(jù)非常驚人：有些城市房價中泡沫成份占實際價格比例已經(jīng)超過了百分之五十，其中最高的福州達到了百分之七十。

　　綠皮書執(zhí)筆人之一、中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室鄒琳華：泡沫估計采用的房價指標為2010年9月35個大中城市地段普通商品住宅集中成交價。估計結果顯示，2010年9月，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數(shù)很高，泡沫成份占實際價格比例在50%以上有福州、杭州七個城市。實際價格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等城市。

　　綠皮書公布的數(shù)據(jù)顯示：福州、杭州、南寧、青島等城市泡沫指數(shù)最高，超過50%；北京、深圳、武漢、上海等城市的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)則處于30%-50%之間。泡沫指數(shù)最低的城市則包括南京、重慶等地。中國社科院副院長李慎明認為，房價究竟是否存在泡沫，關鍵看政府的決心和辦法。只要足夠重視、嚴格調(diào)控，房價完全是可以控制的。

　　李慎明：重慶市中心的房價才5000多元，這就是政府調(diào)控得很好，真正代表廣大人民群眾的根本利益，想著廣大老百姓，廉租房、兩限房、公租房就加大力度。寧肯財政收入少一點、GDP往下掉一點，唯GDP主義絕對是和科學發(fā)展觀不相符的。

　　熱點三：房地產(chǎn)是否綁架了中國經(jīng)濟？

　　《綠皮書》指出，近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，這也吸引了眾多熱錢涌入房地產(chǎn)業(yè)。在A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務。

　　眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)，其中一個很重要的原因就是看中了相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。僅萬科就實現(xiàn)凈利潤53.3億元， 同比增長32.1%。

　　《綠皮書》指出，在這樣的背景下，中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風險。

　　倪鵬飛：大量的不同行業(yè)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，浙江百強企業(yè)中有70%都涉足了房地產(chǎn)，可見經(jīng)濟房地產(chǎn)化比較嚴重。很大的問題一是經(jīng)濟的空心化、阻礙產(chǎn)業(yè)升級、結構調(diào)整、經(jīng)濟轉型，對中國經(jīng)濟長期持續(xù)發(fā)展帶來很大危害。

　　眾多企業(yè)進入暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，一方面使得實業(yè)精神丟失；另一方面也造成中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴明顯。放眼2011年，倪鵬飛認為，對于房地產(chǎn)既愛又恨的矛盾心情無論是在政府還是在老百姓心中都將存在。

　　倪鵬飛：中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)在一個重要的問題就是對房地產(chǎn)依賴嚴重，保增長和調(diào)房價存在兩難。到明年我們的宏觀投資增長可能要放慢，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。通貨膨脹來臨的時候為了保值會怎么辦？可能又會導致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。(記者王宇)