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　　政府一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，但房屋價格反而以更猛烈的態(tài)勢上漲。原因何在？人們很自然地想到了房地產(chǎn)商，先是說房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬價格，現(xiàn)在又說開發(fā)商囤積土地。媒體報道說，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地，更有一些開發(fā)商在拿到土地后故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。

　　據(jù)說，政府的宏觀調(diào)控政策就是這樣失靈的。

　　開發(fā)商手里肯定握有一定量土地，就好像超市里肯定會囤積一定量商品一樣。這種做法有什么錯嗎？至少沒有人會怪罪超市囤積商品。基于商業(yè)邏輯，企業(yè)囤積一些原材料沒有什么錯，而開發(fā)商不多不少，正好就是追求利潤的商業(yè)企業(yè)。

　　當然，有人會說，開發(fā)商囤積土地，使政府緩解房屋供不應求局面的措施歸于失靈，從而導致房屋價格持續(xù)上漲。貌似有理，但其實顛倒了其中的邏輯關(guān)系。

　　在一個動態(tài)的市場過程中，是價格決定成本，而不是生產(chǎn)成本決定價格。同樣，在房地產(chǎn)市場上，是房屋價格決定土地價格，而不是土地價格決定房屋價格。開發(fā)商基于自己對消費者未來愿意接受的房屋價格的預期，而確定自己從政府手里購買土地的價格。假定消費者以開發(fā)商所預期的價格購買房屋，開發(fā)商就實現(xiàn)了利潤。正常情況下，只有賣出房屋，開發(fā)商才能賺錢。

　　但是，開發(fā)商并不是房屋的最終需求者，而完全是一家通過開發(fā)房屋獲取利益的商業(yè)企業(yè)。開發(fā)商的目的不是建造房屋，而是獲取利潤。在目前的制度下，開發(fā)商同時具有土地經(jīng)營者和房屋開發(fā)者兩重角色，如果經(jīng)營土地獲取的利潤等于或高于開發(fā)房屋的利潤，開發(fā)商就會更多地扮演土地經(jīng)營者的角色，囤積土地就是其可選的一個策略。

　　此話怎講？地方政府幾乎從來沒有把土地出售給房屋的直接需求者——業(yè)主，而是出售給房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商從政府處購買到土地，到其出售房屋給業(yè)主，這期間享有土地的建設(shè)使用權(quán)。由此權(quán)利所獲得的全部收益，當然也歸開發(fā)商享有。這一收益有可能非常高，在某種條件下，土地價格上漲帶給開發(fā)商的收益，大于或等于開發(fā)房屋再出售所獲得的收益，這個時候，開發(fā)商當然傾向于不去建造房屋，而是囤積土地。因為什么也不用干，就可以獲得一筆豐厚的利潤，那何必費事？

　　其實，這也正是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的富豪生產(chǎn)速度最高的秘密。假如開發(fā)商是由業(yè)主所雇傭的建筑商，那他們與其他制造業(yè)的利潤不應當有太大差距，眾所周知，現(xiàn)在建筑企業(yè)的利潤率在各個行業(yè)中似乎屬于相對較低的。即使給房地產(chǎn)開發(fā)商加上整合房屋建造其他活動的智力活動的收益，也不應當高到現(xiàn)在的程度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商目前獲得的高額利潤在很大程度上來自于開發(fā)房屋周期內(nèi)土地升值的收益。舉個簡單的例子：開發(fā)商獲得一塊土地，彼時的地價攤到每平方米房屋中是2000元，據(jù)此價格核算的房屋出售價格為5000元。但房屋開發(fā)有一個周期，比如為三年。三年內(nèi)建筑成本并無多大上漲，但周圍的房屋價格已經(jīng)上漲到9000元，此時，開發(fā)商當然會按照9000元的價格而不會按照5000元的價格出售房屋。相對于當初的土地價格，開發(fā)商從每平方米土地上獲得了4000元收益。

　　根據(jù)這樣的邏輯，假如房屋價格上漲速度很快，則開發(fā)商會傾向于拖延開發(fā)進度，或者拖延房屋銷售進度，因為這樣就可以坐享土地價格上漲的收益。而在目前政府壟斷開發(fā)用地供應的制度下，所有人都會形成土地供應日益短缺的預期，因而也相信房屋價格必將無窮盡地上漲，地價當然也會持續(xù)上漲。這樣，時間本身就給開發(fā)商帶來豐厚利潤。

　　于是，最聰明當然也是最有權(quán)勢的開發(fā)商，干脆連開發(fā)的事情都不去干，而是囤積土地，靜等其升值。所以，最賺錢的房地產(chǎn)開發(fā)商，其實不生產(chǎn)房屋，而是經(jīng)營土地。企業(yè)這樣做，完全合乎商業(yè)邏輯。開發(fā)商囤積土地，乃是他們在政府壟斷土地、開發(fā)商壟斷房屋供應的現(xiàn)行制度框架下做出的理性策略。

　　應當追問這樣一個問題：政府為什么非要把土地賣給房地產(chǎn)開發(fā)商？假設(shè)政府把土地出售給要建造房屋的市民個人或其所組成的住宅合作社，既然他們是房屋的最終需求者，當然會立刻去建造房屋，而不會囤積土地。當然，如果政府向民眾直接轉(zhuǎn)讓土地，還有另一個好處：土地在房屋開發(fā)過程中的收益將歸市民享有，開發(fā)商作為建筑商，只可享有相對正常的利潤率。(秋風 作者系知名學者)