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      2007年09月24日 星期一
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        近幾天,廣州市房管局在其網(wǎng)站公布了《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法(試行)》,公開征求公眾的意見。

        新辦法有了新的調(diào)整,如將購房的對象定為低收入家庭,而不是過去的中低收入家庭;申購條件方面,增加了一個“硬性指標(biāo)”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬元;在租售轉(zhuǎn)讓方面,規(guī)定經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán),不得出租、出借,5年內(nèi)不得上市交易(以前的規(guī)定是2年),5年后賣房收益的80%必須上交市財政。這些新的規(guī)定,較好地體現(xiàn)了經(jīng)適房應(yīng)有的性質(zhì)和功能,是向其本位回歸的體現(xiàn)。

        我國的經(jīng)適房計劃開啟于1994年,十多年來為中低收入家庭提供了上千萬套經(jīng)適房。但中間也走了彎路,出現(xiàn)過不少問題,如戶型面積控制不嚴(yán)、認(rèn)購對象甄別困難、交易管理滯后等。某些地方把面積一擴(kuò)再擴(kuò),有的多達(dá)一百多、二百多平方米,經(jīng)適房變成“豪宅”;有人開著“寶馬”認(rèn)購,有人買后用于出租,有人住進(jìn)后又買了第二套住房,有的轉(zhuǎn)手賣出謀利,凡此種種,表明原有經(jīng)適房制度的確存在漏洞。

        為了糾偏,2004年建設(shè)部等部門專門出臺了經(jīng)適房管理辦法,各地又據(jù)此陸續(xù)制訂了實(shí)施辦法。如這次廣州把認(rèn)購經(jīng)適房的對象鎖定為低收入家庭,我認(rèn)為這樣的界定清楚、切實(shí)可行。過去涵蓋中等收入家庭,太過寬泛,超過公共財力承載的限度,模糊了保障房與商品房的界限,F(xiàn)在明確經(jīng)適房是由政府提供的具有社會保障性質(zhì)的住房,其最大特點(diǎn)一是經(jīng)濟(jì)性,二是適用性。經(jīng)濟(jì)性指價格或收費(fèi)低廉,讓低收入者承受得起;適用性指戶型面積不能太大,適合低收入家庭的需要。要講寬敞舒適的話,對不起,那屬于商品房范疇,得走市場路線。又如賣房收益的80%須交公(有的地方定為55%),也是體現(xiàn)其保障性的措施,還能在一定程度上抑制投機(jī)。

        為了強(qiáng)化保障功能,我認(rèn)為經(jīng)適房應(yīng)考慮細(xì)分為兩種,一種賣,一種租。租的經(jīng)適房比兼租房面積大些,租金也高些,滿足部分低收入者的需要,這部分人經(jīng)濟(jì)能力比特困戶強(qiáng)些,但又達(dá)不到買房的程度,宜用租賃型經(jīng)適房的辦法解決。假定經(jīng)適房面積60平方米、每平方米5000元,買一套也得30萬元,相對市場價已很優(yōu)惠,但對人均年收入只有八九千元的家庭來說,三口之家不吃不喝也得十多年才付得起。記得建設(shè)部一位官員曾說過,以租代售是經(jīng)適房發(fā)展的方向。我以為其觀點(diǎn)有一定的道理,至少在現(xiàn)階段,經(jīng)適房宜租售并舉,而非只有賣出一途。

        與此相關(guān)的,是要建立經(jīng)適房的退出機(jī)制。作為保障性住房,符合條件的應(yīng)當(dāng)給予保障,不符合條件的就當(dāng)退出。某個家庭拿到經(jīng)適房后,若經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)、收入增加了,超過低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn),按理應(yīng)把經(jīng)適房退回,轉(zhuǎn)給真正的低收入家庭,這才符合動態(tài)管理的原則。否則,經(jīng)適房存量無法盤活,只能靠增量解決,勢必影響到其解決的速度和進(jìn)度。(朱江平)


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