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| 10月1日《物權(quán)法》實(shí)施當(dāng)天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法———《關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問題的通知(征求意見稿)》，公開征求市民意見至10月20日。其在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉�，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”的說法，以后市民買樓只看套內(nèi)面積就可以了。 這一辦法若能在征求意見后順利實(shí)施，房屋的專有建筑面積、共有建筑面積將得到更加清晰的劃分，開發(fā)商利用“公攤面積”進(jìn)行欺詐的空間將大為縮小，市民在買房時(shí)更容易做到心中有數(shù)，兩者圍繞著房屋面積的糾紛可望大幅降低。 廣州目前的房產(chǎn)證上有三個(gè)面積概念：套內(nèi)建筑面積(俗稱套內(nèi)面積)、公攤面積和單元總建筑面積(俗稱建筑面積)。前兩項(xiàng)數(shù)值之和就是單元總建筑面積。房產(chǎn)證登記取消“公攤面積”，首先是《物權(quán)法》的要求�！段餀�(quán)法》規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，同時(shí)也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。若對建筑物內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑢⑾魅鯓I(yè)主共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)，有違《物權(quán)法》的精神。 更富有現(xiàn)實(shí)意義的是，取消“公攤面積”的提法，有利于買房人維護(hù)自己的合法權(quán)益。雖然目前《商品房買賣合同》都是按照套內(nèi)面積來計(jì)算房價(jià)的，但大多數(shù)開發(fā)商在實(shí)際操作中一直沿用早期做法，按照建筑面積計(jì)算房價(jià)，只是在最后簽購房合同時(shí)走一個(gè)形式：用房價(jià)總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積來算一個(gè)新的房價(jià)單價(jià)。按照建筑面積來計(jì)算房價(jià)長期以來一直是令買房人頭疼的問題。房屋面積測量是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的活兒，對于業(yè)主們來說，大致測算一下房屋的套內(nèi)面積或許還能勝任，而想把門道甚多的公攤面積搞清楚就很困難。目前的情況是，測量單位多數(shù)是接受開發(fā)商的委托，業(yè)主沒有獨(dú)立的委托程序，由于對測繪項(xiàng)目不熟悉、界定不明、權(quán)屬不清、使用范圍不明晰，買房人對具體的公攤內(nèi)容和面積普遍心存猜忌。 事實(shí)上，買房者的疑忌并非憑空而來，很多無良的開發(fā)商正是利用房屋測量信息的不對稱對買房人進(jìn)行欺詐。比如說，開發(fā)商在與買房者簽訂購房合同時(shí)，給出一個(gè)公攤面積，買房者按此面積付了房款。等到實(shí)際交房時(shí)，開發(fā)商又給出一個(gè)膨脹了不少的公攤面積，要求買房者按新面積補(bǔ)交房款后才交房。買房者與開發(fā)商交涉，開發(fā)商就會說：這是前后兩次測量的技術(shù)不同造成的，他們也是等房管局的正式測量報(bào)告出來以后，才發(fā)現(xiàn)原先測量計(jì)算方法有誤，最終的公攤面積必須以新的測量報(bào)告為準(zhǔn)。在這個(gè)時(shí)候，多數(shù)買房者只能吃個(gè)啞巴虧。有的買房者維權(quán)意識比較強(qiáng)，向行政主管部門投訴或者向法院提起訴訟，在付出了大量時(shí)間、精力和金錢的成本后，由于法律規(guī)定的不明晰或者不合理，也未必能取得令人滿意的結(jié)果。可以說，很多業(yè)主不明不白地為記了花賬的“公攤面積”付出了代價(jià)。 近年來，房價(jià)持續(xù)上漲，房市成了一邊倒的“賣方市場”，房屋銷售人員普遍受到追捧。有的開發(fā)商囤積居奇，坐等高價(jià)；有的開發(fā)商不惜毀約收回賣出的房子，再以飆升后的房價(jià)賣出。在這種情況下，買房人能買到一套差強(qiáng)人意的房子已不容易，又哪里敢在公攤面積上“斤斤計(jì)較”？這就使得“公攤面積”里的貓膩更加難以根除。廣州市的這一做法，以快刀斬亂麻之勢簡化了局面，為杜絕“公攤面積”欺詐提供了保障，值得其它地方學(xué)習(xí)和借鑒。(李星文) |
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