沉寂一段時(shí)間后，物業(yè)稅的討論又浮出了水面，最近一段時(shí)間，有市場人士預(yù)測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。
物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)
的一個(gè)稅種。從稅制原理來看，居民土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)越多，其稅基就可能越大。從具體開征物業(yè)稅的方式來看，估計(jì)有兩種，一種是象征性的試點(diǎn)征收，另一種是實(shí)質(zhì)性的全面性嚴(yán)格征收。
在象征性試點(diǎn)征收的方式上，我認(rèn)為，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，當(dāng)然，這也將給試點(diǎn)城市帶來一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。
另一種是按照稅務(wù)總局的部署，在“十一五”期間強(qiáng)制并嚴(yán)格征收，這種方式無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場帶來很大的影響，以國外為例，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有(保有)環(huán)節(jié)，因此，由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實(shí)的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。這樣的話，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。
因此，物業(yè)稅不僅對(duì)抑制房價(jià)上漲有用，對(duì)防止住房市場比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題(即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應(yīng)過剩)也大有裨益。但是，如果這樣嚴(yán)格征收的話，我國的房地產(chǎn)市場在物業(yè)稅的重負(fù)下將面臨崩潰的局面。
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。而對(duì)非自用型商品房進(jìn)行征收，將導(dǎo)致投機(jī)客的持房成本提高。物業(yè)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅和保有稅，不同于股票市場的印花稅，印花稅是流轉(zhuǎn)稅，物業(yè)稅的保有稅性質(zhì)將使炒房客手上的商品房成為燙手的山芋，捏在手里的感覺是不舒服的。因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達(dá)到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無控制上漲，也抑制了房價(jià)的上漲。
鑒于物業(yè)稅的開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成中低收入家庭負(fù)擔(dān)過重的后果，物業(yè)稅的開征是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過程，如果在“十一五”期間我國強(qiáng)制性征收物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)，這將給房地產(chǎn)市場帶來重磅炸彈，屆時(shí)，房價(jià)將得到有效的抑制，但部分房地產(chǎn)開發(fā)商也將面臨倒閉的危險(xiǎn)，從“十一五”這個(gè)時(shí)間來看，我預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場將于2010年前后出現(xiàn)拐點(diǎn)。(馮科 作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任)
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