2007年碧桂園的中期公告顯示：在收益增加的同時，銷售成本等開支也在增加。特別是在土地增值稅方面，基于國家出臺的清算新政，上半年碧桂園在這方面的開支約3.403億元，撥備余額為9.58億元。由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地將需要動用首次公開發(fā)售所得款項(xiàng)甚至進(jìn)行額外借貸，碧桂園預(yù)期未來負(fù)債比率將逐漸上升。
現(xiàn)行的土地政策規(guī)定，企業(yè)購得土地后，須在一年內(nèi)開發(fā)，若如延期，除特殊情況外，罰款25%；兩年不開發(fā)，土地?zé)o償收回。這是政府為嚴(yán)控土地資源，防止開發(fā)商無量囤積，荒廢國家有限的土地資源而制定的。如此，碧桂園若是耽誤一年，按今年其在7、8兩個月新增的20平方公里價(jià)值300億元的土地儲備，則要罰款75億元；若兩年還來不及開發(fā)，則有血本無歸的可能。
據(jù)公開的資料，按照目前的拿地速度，中銀國際預(yù)計(jì)，一年后碧桂園的土地儲備將增至8600萬平方米。也就是說增加4100萬平方米土地，相當(dāng)于目前碧桂園土地儲備的一倍�？梢韵胍姡坦饒@將面臨更為嚴(yán)峻的資金負(fù)擔(dān)。
碧桂園2004年以來的預(yù)收賬款占總負(fù)債的比例逐年上升，分別為24.42%、32.72%、54.08%，同期萬科的這一比例分別為23.48%、34.78%、28%，表明碧桂園為了維持資產(chǎn)的快速擴(kuò)張，正在不斷加大對下游資金的占用。
“這種單憑通過低價(jià)銷售來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的方式已逼近擴(kuò)張極限�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。
同樣，在國家政策面，也對充斥著“碧桂園式”模式的利空消息。
國土資源部10月規(guī)定各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對囤地開發(fā)商進(jìn)行查處。
國土資源部要求：一是實(shí)行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。對于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調(diào)控，因此強(qiáng)調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間。為了縮短土地開發(fā)周期，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期一般為2~3年的實(shí)際，還規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
相應(yīng)的，“碧桂園模式”也受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
“以前靠打通政府關(guān)節(jié)而低價(jià)拿地機(jī)會越來越少。目前仍能以較低價(jià)格獲取的土地，幾乎都是大盤，而且多數(shù)位置偏遠(yuǎn)，打著造鎮(zhèn)造城的旗號進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，很多都是地方政府出于促進(jìn)城市建設(shè)(如新區(qū)開發(fā))的目的，以優(yōu)惠的地價(jià)吸引本地或外地大型開發(fā)商投資。然而，土地出讓實(shí)行招拍掛之后，地方政府可以自主運(yùn)作的空間越來越小，土地出讓的市場程序?qū)⑹艿皆絹碓絿?yán)格的監(jiān)管，而‘禁止大幅土地出讓’已明確寫進(jìn)國土資源部的相關(guān)文件中，如果單純依靠低價(jià)拿地和大盤開發(fā)，企業(yè)的競爭力將會受到影響。”一位地產(chǎn)界人士這樣評價(jià)道。(石玉)
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