經(jīng)濟適用房，作為保障性住房體系中的重要環(huán)節(jié)，由于近幾年來房價普漲，越來越引起政府及公眾的高度關(guān)注。根據(jù)有關(guān)部門的明確態(tài)度，經(jīng)濟適用房應(yīng)是解決中低收入者買房的正確選擇。在這種指導思想下，有關(guān)部門出臺了許多政策，以期將高收入者排除在銷售對象之外。但隨著部分地區(qū)新規(guī)定“門檻”提高，卻把隔離在外的人群無形之中加倍擴大，進一步加大了供求方面的矛盾。新的經(jīng)濟適用房管理辦法有望出臺，經(jīng)濟適用房的受眾是哪些？應(yīng)該采取怎樣的供應(yīng)措施？就此話題，我們請來業(yè)內(nèi)人士為大家做出解答。
多種問題存在
主持人：從目前各地的經(jīng)濟適用房開發(fā)情況來看，市場需求十分巨大，經(jīng)濟適用房市場存在的問題有哪些？
朱平平：應(yīng)該說，經(jīng)濟適用房在平抑房價、一圓中低收入者住房夢、推動住房體制改革方面存在了很多優(yōu)勢。但在我國這個還不成熟的市場中還存在著一些問題。
首先，補貼的范圍過于寬泛。由于經(jīng)濟適用房體制的運行實際上是以財政補貼為前提的，因而，無論是住房供應(yīng)體系，還是受惠者范圍，都決定了補貼的范圍會表現(xiàn)寬泛，很容易出現(xiàn)開發(fā)商把銷售目標定位在中等收入偏高家庭上的可能性。
其次，政策的調(diào)控成本較高，但政府調(diào)節(jié)市場的效率卻較低。應(yīng)該說，為了使政策優(yōu)惠能切實落實到中低收入階層身上，要求政府將調(diào)控的范圍擴大到審查承建商資信、鑒別居民家庭收入層次、監(jiān)督經(jīng)濟適用房的流通和分配等全程全方位。這其實是不現(xiàn)實的。
不應(yīng)抬高門檻
主持人：根據(jù)相關(guān)國家政策，對于不同收入家庭需實行不同的住房供應(yīng)政策，您認為經(jīng)濟適用房應(yīng)該面向哪些受眾？
朱平平：有個不完全調(diào)查顯示，在公眾看來，目前經(jīng)濟適用房最大的問題是“供應(yīng)量太少”和“很多經(jīng)濟適用房都賣給了收入較高的人”。但現(xiàn)在有部分城市，如北京、上海、廣州、杭州等地陸續(xù)提高了申購經(jīng)濟適用房的標準，不但提高了家庭收入的門檻，對于人均住房面積、戶籍等有了新規(guī)定，實際上代表了整個門檻的提高。這意味著，更多的住房困難戶將因不符合標準，而無緣享受政府提供的經(jīng)濟適用住房。
在國務(wù)院24號文即《國務(wù)院解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的第四條明確提出，“逐步擴大廉租住房制度的保障范圍�！薄兑庖姟� 第十條則要求，“房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)。”在房價位列全國三甲的部分城市，由于住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出，理當增加經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)，而不是通過抬高門檻使本應(yīng)享受經(jīng)濟適用房保障的困難人群被剝奪這項福利。房價收入比特別高的地區(qū)可以安排經(jīng)濟適用房建設(shè)，但建設(shè)規(guī)模要合理。
保障、商品住房并行
主持人：如果各地政府在經(jīng)濟適用房問題上執(zhí)行到位的話，將會對商品房市場造成怎樣的影響？
朱平平：同一個地段，通常經(jīng)濟適用房會比商品房要便宜10%至15%，這樣自然會對商品房價格有一個制衡作用。在新的辦法中，對經(jīng)濟適用房的價格有嚴格限定，因此未來的經(jīng)濟適用房價格將保持在一個低價的穩(wěn)定水平上。
對于開發(fā)商而言，購買人群相對減少，即市場競爭也就會加劇。此外，經(jīng)過三四年的發(fā)展變化，目前高收入者對高檔商品房的累積需求已基本得到滿足，以后的高檔商品房將主要面對新形成的增量需求。另一方面，隨著中低收入者購房能力的提高，商品房市場開始向大眾消費者方向變化，中低價位的商品房市場正在形成�？梢灶A(yù)測，在兩年左右的時間內(nèi)，低價商品房與經(jīng)濟適用房將形成共存態(tài)勢。但由于受到相應(yīng)的門檻限制，經(jīng)濟適用房對于商品房市場的沖擊不會太大。(活動策劃：柯鵬 唐文祺 主持/整理：唐文祺)
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