銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上，“這樣的銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)很大！”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉昨日對(duì)中國房地產(chǎn)市場再次開火。鐘偉的調(diào)查顯示，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，十大囤地開發(fā)商過半在廣東。目前的囤地規(guī)模大約可支持開發(fā)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開發(fā)3年，足以支撐一個(gè)完整的開發(fā)周期。
十大囤地開發(fā)商過半在廣東
鐘偉是在日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》中發(fā)布這樣觀點(diǎn)的。此報(bào)告受焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托，鐘偉擔(dān)任主任的北京師范大學(xué)金融研究中心5位研究人員共花費(fèi)2個(gè)月時(shí)間完成。
報(bào)告認(rèn)為，到今年底，開發(fā)商規(guī)范渠道囤地規(guī)模約為8億平方米，非規(guī)范渠道囤地約2億平方米，目前的囤地量約可支持開發(fā)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開發(fā)3年，即可支撐一個(gè)完整的開發(fā)周期。報(bào)告指出，2002-2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省為土地囤積最多的省份，分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%�！叭魪拈_發(fā)商的角度衡量，廣東肯定全國第一，全國前十大囤地開發(fā)商中廣東占據(jù)七八個(gè)座席。”鐘偉說。
該報(bào)告透露，國家土地儲(chǔ)備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，其計(jì)劃的土地供應(yīng)量并沒有完全進(jìn)入市場，從全國來看，2002-2006年，全國計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購置土地總量僅14.5億平方米。近來一些城市房價(jià)大幅上漲，無一不和當(dāng)?shù)卣B續(xù)三年以上未能完成供地計(jì)劃有關(guān)。
報(bào)告認(rèn)為，大量的土地囤積導(dǎo)致開發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達(dá)1800億-2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤水平。據(jù)估算，截至2006年底，沉淀在土地上的資金約2.4萬億，相當(dāng)于目前商品房的年銷售額。鐘偉表示，這足以顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的土地政策和市場供求狀況，中國的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)都將迎來一場危險(xiǎn)而巨大的賭博。
數(shù)據(jù)方法都不算最成型
鐘偉日前推出的這則報(bào)告在業(yè)內(nèi)引來巨大反響。中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，應(yīng)予警惕，“如果數(shù)據(jù)屬實(shí)，確實(shí)需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應(yīng)節(jié)奏”。但彈之者也不在少數(shù)，中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所王小映博士分析，通常指稱的囤積行為應(yīng)指超過約定開發(fā)期限、延期開發(fā)、待價(jià)而沽的行為，而上述報(bào)告中的“土地囤積10億平方米”。包含了約定開發(fā)期限內(nèi)的土地，很多土地招拍掛后往往需要半年到一年的前期工作才能動(dòng)工，因此“報(bào)告并不科學(xué)”。
面對(duì)贊與彈，昨晚鐘偉在接受本報(bào)專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，報(bào)告的數(shù)據(jù)“我只為豎塊靶子，希望大家多多開槍”。鐘偉說，這個(gè)報(bào)告采用的數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒及上市公司公開的財(cái)務(wù)報(bào)表，“數(shù)據(jù)方法都不能算是最成型的”。鐘偉認(rèn)為，國內(nèi)的房地產(chǎn)研究目前關(guān)于囤地和資金趨勢(shì)的不是太多，自己盲人摸象，不為建立權(quán)威，更希望引發(fā)同行關(guān)注，“大家一起來解剖這只麻雀”。(周炯)
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