近幾個(gè)月來(lái)，以京滬深為代表的一線城市商品房?jī)r(jià)格“價(jià)漲量縮”趨勢(shì)明顯。最近幾周，這些城市又出現(xiàn)了部分商品房?jī)r(jià)格震蕩的現(xiàn)象。這種震蕩打破了近幾年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，一時(shí)間引起各方人士對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的激烈討論：這種震蕩是房?jī)r(jià)繼續(xù)拉升的前奏還是強(qiáng)弩之末？
當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)很容易讓人聯(lián)想起股市中莊家在底部吸籌，待籌碼相對(duì)集中后，再行拉升而出現(xiàn)的縮量上漲態(tài)勢(shì)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也確實(shí)存在一些開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)的現(xiàn)象，從這個(gè)角度來(lái)看，這種待價(jià)而沽的商業(yè)手法成為房?jī)r(jià)“漲聲”中的強(qiáng)音之一。
住宅雖然具有像股票那樣的投資價(jià)值，但它作為一種特殊資產(chǎn)，也具有像柴米油鹽一樣的必需品屬性。因此，住宅價(jià)格與股票等有價(jià)證券相比，具有特有的公共屬性。如同保障物價(jià)穩(wěn)定一樣，政府也有保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定的職責(zé)。
另外，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的替代性越來(lái)越強(qiáng)，許多普通居民往往集全家之力乃至幾代之財(cái)來(lái)購(gòu)房，這直接影響到居民的當(dāng)期消費(fèi)，進(jìn)而影響到擴(kuò)大內(nèi)需。
分析人士認(rèn)為，在資產(chǎn)性和公共性并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的調(diào)控思路正從扭轉(zhuǎn)供需失衡方面入手。從近期出臺(tái)的政策來(lái)看，資金面逐步緊縮、房地產(chǎn)商囤地嚴(yán)格受限、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房投資力度增大等調(diào)控手段悄然升溫。當(dāng)然，從商品房的生產(chǎn)周期來(lái)看，這些政策并不會(huì)馬上形成有效的住宅供給，這也給房?jī)r(jià)縮量上漲提供了一定的基礎(chǔ)。
目前，房?jī)r(jià)似乎走到了十字路口。短期內(nèi)，由于供求狀況并沒(méi)有發(fā)生根本變化，宏觀調(diào)控可能導(dǎo)致個(gè)別投資過(guò)熱城市的房?jī)r(jià)有較大跌幅，部分存在真實(shí)住房需求城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅震蕩，價(jià)格走勢(shì)似乎不會(huì)發(fā)生突變。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，這一輪縮量可能會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)格逐步登頂?shù)倪^(guò)程。隨著經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供給的增加，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)商囤地等政策發(fā)揮作用，商品房市場(chǎng)有效供給將逐步增多。提高第二套住房信貸門(mén)檻，加息和準(zhǔn)備金率上調(diào)的累積效應(yīng)逐步釋放，也將逐步對(duì)住房需求起到抑制作用。
綜合來(lái)看，政策雖然短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需所起的作用有限，但對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，而在這種預(yù)期之下，房?jī)r(jià)增速也將受到遏制。
值得關(guān)注的是，目前物業(yè)稅試點(diǎn)正逐步推進(jìn)，明年有望在部分城市“實(shí)轉(zhuǎn)”(試點(diǎn)征收)。物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響可能類(lèi)似資本市場(chǎng)中的資本利得稅，它將對(duì)住房保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生持續(xù)的成本。因此，雖然目前“房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)”的論點(diǎn)似乎還缺少論據(jù)，但想在目前房地產(chǎn)熱中“追高建倉(cāng)”的投資者，可能真到了要仔細(xì)考量想像房?jī)r(jià)上升空間的時(shí)候了。(記者 周明)
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