撥開(kāi)房?jī)r(jià)上漲迷霧，理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)種種現(xiàn)象
主持人：牛主任，你好。首先祝賀你主編的中國(guó)第一本《城市藍(lán)皮書(shū)-中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》在本月20日成功發(fā)布。我們注意到，你對(duì)中國(guó)城市的觀察總是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)大格局中著眼的。即便對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的看法也是如此。我們就從房?jī)r(jià)問(wèn)題說(shuō)起吧，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題太熱了，有說(shuō)還要漲，有說(shuō)拐點(diǎn)到了。你怎么看？
牛鳳瑞：房?jī)r(jià)問(wèn)題事關(guān)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系、社會(huì)分配關(guān)系的變動(dòng)，是政治體制、文化傳統(tǒng)的變數(shù)，受到國(guó)情、市情和發(fā)展階段的制約。
房?jī)r(jià)高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿，影響和諧社會(huì)建設(shè)，應(yīng)該引起高度警惕。但房?jī)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。
嚴(yán)格意義上的房?jī)r(jià)增幅應(yīng)是同一區(qū)位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷售價(jià)格的上下年份之間的比較。目前我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)增幅是當(dāng)年平均房屋售價(jià)(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比。“房?jī)r(jià)增幅過(guò)快”是一種判斷，是以上年房?jī)r(jià)基本合理為假設(shè)前提的。上年房?jī)r(jià)較低，則同等房?jī)r(jià)增量升幅較大，反之亦然。
市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)是中國(guó)住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。中國(guó)住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場(chǎng)化時(shí)間較短，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不是完全意義上的市場(chǎng)價(jià)格，依上年房?jī)r(jià)為參照系作出判斷要慎重。而從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)段來(lái)看，與平均收入增長(zhǎng)速度相比較，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍在可以接受的區(qū)間。
現(xiàn)在，房?jī)r(jià)過(guò)快上升固然有開(kāi)發(fā)商不規(guī)范操作的因素，但根本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。一方面是住房需求剛性增長(zhǎng)，另一方面是偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對(duì)滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展。
而住房基本保障制度建設(shè)滯后，混淆了市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)保障的不同功能，提高了中低收入階層的購(gòu)房預(yù)期。另外，控制房地產(chǎn)投資、供地的政策導(dǎo)向，不僅抵消了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策效力，而且也抑制了住房供給的相應(yīng)增加，加劇了供求矛盾。
在此過(guò)程中，有些媒體和學(xué)者的誤導(dǎo)性言論，又成倍放大了社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的反響。例如，“讓大多數(shù)人買(mǎi)得起房子”是一個(gè)很受擁護(hù)、而不能說(shuō)“不”的口號(hào)，但世界上似乎還沒(méi)有一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家能做到。假若中國(guó)大多數(shù)人買(mǎi)得起房子，有那么多房子可賣(mài)嗎？
再如，國(guó)外的房?jī)r(jià)收入比一直是某些人論證中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的主要依據(jù)。但這個(gè)國(guó)外是哪一個(gè)國(guó)家，處于什么發(fā)展階段，是家庭的稅前收入還是稅后收入，每套住房是多大面積，區(qū)位如何等等，都應(yīng)有具體界定。否則，與我們這個(gè)正處于城市化加速階段的發(fā)展中大國(guó)作比較，是不具可比性的。
所以，談房?jī)r(jià)、談房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，還得回到中國(guó)國(guó)情、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段里來(lái)談。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市化進(jìn)程保持必要增速意義重大
主持人：好吧。我們就回到中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市化的觀察框架里來(lái)談吧。你認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市化進(jìn)程是個(gè)什么樣的關(guān)系？
牛鳳瑞：中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)與城市化進(jìn)程息息相關(guān)。
現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(企業(yè)利潤(rùn)、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現(xiàn)。而中國(guó)的城市化率也由2000年的36.22%上升到2006年的43.9%，年均增加1.28個(gè)百分點(diǎn)。
較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與快速的城市化相輔相成，相互推動(dòng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非沒(méi)有問(wèn)題，增強(qiáng)危機(jī)防范意識(shí)，警惕經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或過(guò)冷都是必要的，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已“過(guò)熱”的判斷缺乏足夠證據(jù)。
首先，判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)熱的依據(jù)不能令人信服。一個(gè)國(guó)家(地區(qū))的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度主要取決于該國(guó)(地區(qū))復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期。
確定一個(gè)國(guó)家(地區(qū))適合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度從來(lái)都是件困難的事情。所以，適合的發(fā)展速度主要表現(xiàn)為事后的認(rèn)知，而不是事前的預(yù)見(jiàn)。那種認(rèn)為發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，中國(guó)就應(yīng)不出現(xiàn)；發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的經(jīng)濟(jì)泡沫和金融危機(jī)，中國(guó)一定會(huì)重復(fù)發(fā)生，這樣的邏輯推理是不成立的。
縱觀世界歷史，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現(xiàn)為在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一個(gè)(或某些)國(guó)家(地區(qū))發(fā)展較快，其他國(guó)家(地區(qū))發(fā)展較慢。各國(guó)、各地區(qū)齊步走的發(fā)展到反而沒(méi)有發(fā)生過(guò)。現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，年度之間增長(zhǎng)速度相差一、二個(gè)百分點(diǎn)，是正常現(xiàn)象。
其次，目前國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了支撐。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與逐步完善為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ儸F(xiàn)提供了制度保證。
以信息化為代表的當(dāng)代科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，為中國(guó)較少支付試錯(cuò)成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了支持條件。日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)全球化，為中國(guó)發(fā)揮勞動(dòng)力數(shù)量充裕、價(jià)格低廉的比較優(yōu)勢(shì)，保持一個(gè)較快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了兩個(gè)市場(chǎng)和兩種資源空間。
而正在完成的工業(yè)化、加速進(jìn)程的城市化，以及居民生活水平的日益提高，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國(guó)的高積累、高投資提供了基礎(chǔ)，從而成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈?/p>
這些正是人們通常所說(shuō)的中國(guó)戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持適度的增長(zhǎng)速度是需要的。
第三，在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長(zhǎng)總量也只有2000多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。
中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對(duì)滯后。中國(guó)要建設(shè)惠及13億人口的全面小康社會(huì)，一切錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的解決均有賴于一個(gè)又好又快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心是興國(guó)之要，是我們黨、我們國(guó)家興旺發(fā)達(dá)和長(zhǎng)治久安的根本要求。中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步得到逐步解決，對(duì)此應(yīng)該相信中國(guó)政府和人民的智慧和能力。
目前中國(guó)的人均能耗水平只有歐盟的1/3，美國(guó)的1/7。據(jù)中國(guó)社科院城市中心潘家華等計(jì)算，2006年中國(guó)制成品出口相當(dāng)于折合凈出口能源6.3億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占全部能源消耗的1/4。
中國(guó)以自己較低的人均能源耗用已經(jīng)為全球環(huán)境保護(hù)作出了巨大貢獻(xiàn)。節(jié)能減排是中國(guó)對(duì)環(huán)境保護(hù)作出的重大戰(zhàn)略部署，是對(duì)國(guó)際社會(huì)作出的莊嚴(yán)承諾，與較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不存在非此即彼的關(guān)系。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展不僅是中國(guó)和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家的福音。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低。相反，若中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。
警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過(guò)份高估這種風(fēng)險(xiǎn)不利于低成本地推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)。
快速城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的保證
主持人：根據(jù)你的看法，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市化進(jìn)程不能放過(guò)目前千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇期。那么，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程之間到底有一個(gè)什么樣的速度關(guān)系才比較合適呢？
牛鳳瑞：2000～2006年中國(guó)的城市化年均增加1.28個(gè)百分點(diǎn)，城市化超前了嗎，冒進(jìn)了嗎，都不是。
2006年世界已有50%以上的人口生活在城市，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)非農(nóng)化率已達(dá)86%以上，就業(yè)非農(nóng)化率超過(guò)53%，城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)化提供的可能性。
城市擁擠、環(huán)境污染、年復(fù)一年的春運(yùn)高峰等并不是中國(guó)城市化超前、冒進(jìn)的表現(xiàn)，而是城市化滯后的結(jié)果。城市化中的違法占地、圈地、囤地、浪費(fèi)土地，侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，導(dǎo)致群體事件等等應(yīng)該依相關(guān)法律法規(guī)查處，與城市化沒(méi)有必然的因果關(guān)系。
城市化進(jìn)程是社會(huì)結(jié)構(gòu)大變動(dòng)的過(guò)程。大規(guī)模農(nóng)民進(jìn)城引發(fā)的城市社會(huì)問(wèn)題，農(nóng)村生產(chǎn)、生活方式的轉(zhuǎn)變和思想觀念的變化，農(nóng)業(yè)就業(yè)勞動(dòng)力數(shù)量的減少和平均素質(zhì)的下降等等，從某種意義上是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)必須支付的成本。
城市化進(jìn)程中面臨的資源供給約束、環(huán)境容量不足、貧困和就業(yè)、階層分化、公共安全、城鄉(xiāng)差距等等是城市化的風(fēng)險(xiǎn)，但沒(méi)有城市化支撐的中國(guó)現(xiàn)代化將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。城市化有利有弊，但利大于弊，而且城市化之弊是可以隨著制度創(chuàng)新和技術(shù)的進(jìn)步，逐步得到緩解或根治的。
黨的十七大報(bào)告把“城鎮(zhèn)人口比重明顯增加”作為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要舉措，正是基于對(duì)這一客觀規(guī)律的把握。
城市的本質(zhì)是大規(guī)模的高度聚集，是以空間換時(shí)間。人們追求更美好的生活是城市化的根本動(dòng)力。城市化為社會(huì)要素整體的高效率配置提供空間平臺(tái)，有利于解決社會(huì)生產(chǎn)力相對(duì)落后這一當(dāng)代中國(guó)主要矛盾的主要方面。沒(méi)有城市化支撐的工業(yè)化將支付極高的分散化成本，沒(méi)有健康的城市化支撐的新型工業(yè)化是不可想象的。
發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能減排，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條、形成產(chǎn)業(yè)集群是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要方向，而這要以企業(yè)的集中布局為重要條件，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市化的良性互動(dòng)才有更高的資源配置效率。提高自主創(chuàng)新能力，建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，城市是主體，因?yàn)槌鞘惺强蒲兄行�、知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新中心。提高全民的科技文化素質(zhì)要充分發(fā)揮城市的教育中心的功能。
中國(guó)目前相對(duì)落后的農(nóng)村，較大的城鄉(xiāng)差距，固然與長(zhǎng)期分治的二元結(jié)構(gòu)有關(guān)，但更深層的根源還在于城市的相對(duì)不發(fā)展，城市帶動(dòng)農(nóng)村、吸納農(nóng)村人口的能力還不夠強(qiáng)大。農(nóng)業(yè)的增收有賴于城市為農(nóng)產(chǎn)品提供更大的市場(chǎng)需求；提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)率、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的前提是大量的減少農(nóng)民，而減少農(nóng)民的基本途徑是城市化，城市的強(qiáng)大是建立以城帶鄉(xiāng)的長(zhǎng)效機(jī)制、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的物質(zhì)基礎(chǔ)。
一個(gè)大多數(shù)人口生活在農(nóng)村的大國(guó)現(xiàn)代化世界上還沒(méi)有先例。
城市不僅是生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重心，而且是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的主體。城市化將根本改變中國(guó)多數(shù)人以土地為生的格局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境，再造秀美山川提供重要前提條件，為治理污染提供規(guī)模化需求，從而提高治理污染的效率。
城市擁有較高的公共基礎(chǔ)設(shè)施使用效率，享受同等的生活消費(fèi)水平，在城市比在農(nóng)村更節(jié)約。拓展對(duì)外開(kāi)放的廣度和深度，提高開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平，城市是高地，是橋頭堡，是主陣地。
中國(guó)構(gòu)建的和諧社會(huì)是社會(huì)主義和諧社會(huì)，而不是和諧農(nóng)業(yè)社會(huì)。城市有更深度的社會(huì)分工、更快的技術(shù)進(jìn)步、更多的服務(wù)業(yè)需求、更多的就業(yè)崗位、更廣闊的發(fā)展空間和更多的社會(huì)階層向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)，因而是加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)的主體。
加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需等要以城市化為載體，才能落到實(shí)處，所以在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，走有中國(guó)特色的城市化道路是現(xiàn)階段低成本地建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)家的要求；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)健康的城市化是中國(guó)又好又快發(fā)展的必然選擇。
中國(guó)的城市化進(jìn)程要求中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有較快發(fā)展
主持人：城市化雖不等同于蓋房子，但中國(guó)的城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應(yīng)該有很大關(guān)系吧？從這個(gè)角度看，城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有怎樣的影響呢？
牛鳳瑞：據(jù)測(cè)算，今后幾十年中國(guó)城市人口每年將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門(mén)，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)�？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2006年末中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積175億㎡，比2000年增長(zhǎng)了130%。2006年中國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)1.9萬(wàn)億人民幣，比2000年增長(zhǎng)2.9倍；房地產(chǎn)開(kāi)工面積7.9億㎡，比2000年增長(zhǎng)了1.6倍；商品房銷售額達(dá)2.05萬(wàn)億人民幣，是2000年的5.2倍。2000年以來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已達(dá)27平方米。對(duì)于推進(jìn)住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。
特殊的發(fā)展階段決定了中國(guó)今后一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期應(yīng)該有一個(gè)較高的積累率，加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)則決定了非生產(chǎn)性和消費(fèi)性固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資中應(yīng)占一個(gè)較高的比例。
包括住房在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通運(yùn)輸、教育文化、醫(yī)療、旅游、環(huán)境保護(hù)、公共安全等主要提供非生產(chǎn)性和消費(fèi)性產(chǎn)品(服務(wù))的固定資產(chǎn)投資與“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”(如果有過(guò)熱的話)沒(méi)有必然的因果關(guān)系，而是以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投資性和投機(jī)性的需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實(shí)的住房需求。因而房地產(chǎn)業(yè)投資主要是消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的積累率將下降6個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億㎡，年均需要增加房屋建筑面積16億㎡。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度才是合理的選擇。(主持人：鄒民生 樂(lè)嘉春)
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