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　　“金融國(guó)九條”中提出房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)作為創(chuàng)新融資方式之一，被房地產(chǎn)業(yè)視作融資渠道突破與拓寬的利好。再加上購(gòu)房退稅傳聞等利好預(yù)期，地產(chǎn)股出現(xiàn)回暖跡象，就連基金也積極介入。然而，對(duì)此“繁榮”景象，投資者不得不多一份冷靜，尤其對(duì)REITs的救市效應(yīng)不可期望過(guò)高。

　　上周，“金融國(guó)九條”的發(fā)布，使房地產(chǎn)股迎來(lái)了量?jī)r(jià)齊升。萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等當(dāng)周分別上漲了10.70%、17.12%、16.90%，均領(lǐng)先于大盤(pán)指數(shù)。從資金流向來(lái)看，基金在地產(chǎn)板塊中“蠢蠢欲動(dòng)”。12月的前三天，基金凈流入房地產(chǎn)板塊的資金高達(dá)4.72億元。其中，金地集團(tuán)吸引基金達(dá)1.48億元，機(jī)構(gòu)持股比例由11月10日的40%左右上升至50.8%。

　　地產(chǎn)股的走強(qiáng)，得到了市場(chǎng)響應(yīng)。一方面，我國(guó)進(jìn)入降息通道，明年仍有望再度降息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是利好；另一方面，在強(qiáng)烈刺激內(nèi)需的背景下，各方對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)利好政策充滿(mǎn)期待。雖然在已出臺(tái)的政策中，房地產(chǎn)企業(yè)得到的扶持力度不大，開(kāi)發(fā)商普遍感覺(jué)“不解渴”，但政策救市的呼聲繼續(xù)高漲。此次“金融國(guó)九條”倡導(dǎo)創(chuàng)新融資方式，REITs被列入，讓本就一直盼望REITs盡早上路的地產(chǎn)業(yè)激動(dòng)不已。

　　所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs可分為不同的類(lèi)型，不同的方式對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不相同。作為融資渠道的一種拓寬，REITs對(duì)目前高度依賴(lài)銀行信貸的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)極具吸引力。REITs近年一直是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)金融的熱門(mén)話(huà)題，但處于“呼而不出”的狀態(tài)。如今被列入“金融國(guó)九條”，頗有“火線(xiàn)上陣”的味道，讓地產(chǎn)企業(yè)看到了突破性的機(jī)會(huì)。

　　其實(shí)，資金短缺雖是房地產(chǎn)企業(yè)的一大煩惱，但REITs的醞釀推出，實(shí)際利好影響恐怕還是有限。其一，“遠(yuǎn)水難救近火”。有消息稱(chēng)，深圳證交所已經(jīng)以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃和房地產(chǎn)投資信托基金兩種方式上報(bào)了產(chǎn)品方案。可業(yè)界普遍預(yù)期，具體產(chǎn)品的推出至少需要半年時(shí)間，首先有待出臺(tái)REITs的相關(guān)管理辦法。其二，難救樓市購(gòu)買(mǎi)信心。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的困境，主要是樓市景氣度下滑所致，真正缺的是消費(fèi)者信心。REITs的推出不會(huì)刺激購(gòu)房者的消費(fèi)欲望，樓市信心仍被高房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)不景氣、投資減弱等多重因素困擾。值得一提的是，國(guó)外REITs在樓市衰退中已風(fēng)光不再。目前，日本、歐美等主要國(guó)家的REITs市值總額，較去年5月底相比大減近七成。其三，REITs與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或“水土不服”。有專(zhuān)家提出，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商最需要抵押型REITs，即收入來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，但這并非國(guó)際上REITs的“主流”。

　　對(duì)房地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，明年的業(yè)績(jī)回落難以避免。與地產(chǎn)股升溫相比，開(kāi)發(fā)商自己的信心卻不足。德意志銀行大中華首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿近日在復(fù)旦大學(xué)介紹，調(diào)查中國(guó)20家大的地產(chǎn)商對(duì)明年前景的預(yù)期，這些企業(yè)的融資不存在障礙，但預(yù)期投資額下降20%至30%。馬駿稱(chēng)，中小地產(chǎn)商明年的下行風(fēng)險(xiǎn)可能達(dá)到100%。

　　面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)如此大的下行風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)地產(chǎn)股的熱情須保持一份謹(jǐn)慎。未來(lái)樓市的分化肯定加劇，這是特別需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。即便引入了REITs，也不會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)中“遍地開(kāi)花”，真假利好效應(yīng)尚待辨別。(張煒)