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　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，兩者緊密聯(lián)系，相輔相成。在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御金融危機(jī)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來，盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)好了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要通過加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅銷售面積下降18.8%。1至11月全國(guó)商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%；其中，商品住宅銷售額下降20.6%。但相對(duì)于大幅下滑的房地產(chǎn)需求而言，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%。也就是說在房產(chǎn)需求出現(xiàn)同比大幅下滑的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍舊同比上漲。房?jī)r(jià)高企與需求持續(xù)疲軟并存，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已陷入“滯脹”的困局。

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展與否，的確對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的作用。以2007年為例，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.1%，占GDP的8%左右。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)肆虐導(dǎo)致出口急劇下滑的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也亟需支柱行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎加以支持。為了破解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹困局，無疑首先需要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)“脹”的問題，也就是解決高房?jī)r(jià)問題，這不僅可以從經(jīng)典西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到考證，而且西方發(fā)達(dá)國(guó)家治理滯脹問題也是強(qiáng)有力的事實(shí)證明。只有當(dāng)房?jī)r(jià)真正合理調(diào)整到位，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)需求，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹局面才能真正解決，房地產(chǎn)業(yè)才能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　實(shí)際上，從此前國(guó)家出臺(tái)的一系列政策來看，激活中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件基本具備。首先，是國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅率的下調(diào)政策，降低了購房者的購房成本，包括對(duì)二手房交易的優(yōu)惠，對(duì)于新建住房來說也可以起到間接的利好效果；其次，央行大幅度降低利率尤其是長(zhǎng)期貸款利率，大大降低了按揭貸款的利息成本；再次，央行、銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行對(duì)購房需求的首付比例和利率優(yōu)惠的政策，也降低了購房者的成本；最后，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，這些因素都成了刺激當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部條件。正所謂“萬事俱備，只欠東風(fēng)”，這些外部條件只有在房地產(chǎn)企業(yè)合理的價(jià)格回調(diào)的情況下，才能真正激活房地產(chǎn)這個(gè)眼下低迷的市場(chǎng)。也只有這樣，才能達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)、購房者以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)三贏的局面，否則，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)滯脹局面不破，損害的不僅只是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。

　　談到降價(jià)，可能不少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)擔(dān)心購房者“買漲不買跌”，不過應(yīng)該看到，在當(dāng)前全球性金融危機(jī)的沖擊下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求也就是剛性需求占了絕大部分，這與投資(機(jī))的“買漲不買跌”有著本質(zhì)的區(qū)別。事實(shí)上，經(jīng)過一段時(shí)間的價(jià)格回調(diào)，北京、上海等大城市的樓市近期出現(xiàn)的回暖跡象就是很好的證明�，F(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策定了調(diào)，實(shí)際上已經(jīng)給了樓市一個(gè)明確的信息和預(yù)期，購房者“買跌”的可能性更大。

　　另外一個(gè)問題是房地產(chǎn)成本。有不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，目前在售的商品房都是在地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格以及鋼鐵水泥等建材價(jià)格高企的時(shí)候建造的，如果降價(jià)出售，無疑會(huì)虧損。如果用這種靜態(tài)的眼光來看待這個(gè)問題，他們的擔(dān)心不無道理。但是對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)體而言，企業(yè)投資所考慮的成本應(yīng)該是機(jī)會(huì)成本，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)所考慮的是未來的凈現(xiàn)金流。而當(dāng)前，國(guó)內(nèi)地價(jià)在大幅回落，鋼鐵、水泥等建材價(jià)格甚至勞動(dòng)力成本都在大幅度走低，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售的機(jī)會(huì)成本大為下降。因此，筆者認(rèn)為，所謂的前期成本太高限制其降價(jià)空間的理由是不充分的，除非這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)沒有競(jìng)爭(zhēng)力、不可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體，而這樣的企業(yè)實(shí)際上也是應(yīng)該被淘汰的。

　　此外，筆者認(rèn)為，鑒于當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)在加劇，在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御這一場(chǎng)危機(jī)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來，真正盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。說到底，只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)好了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，兩者緊密聯(lián)系，相輔相成。

　　在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科最先發(fā)出“拐點(diǎn)論”，以至于到后來刮起萬科的“降價(jià)風(fēng)”，可大家看到，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，萬科成了贏家，這也是為什么其董事長(zhǎng)公開宣稱“感謝國(guó)家宏觀調(diào)控”的緣故。 且不管其中有多少是企業(yè)在作秀的成分，但萬科的市場(chǎng)份額逆市增長(zhǎng)確是事實(shí)。我們現(xiàn)在也無須去質(zhì)疑萬科在市場(chǎng)份額增加的同時(shí)，銷售額卻在下降的問題，因?yàn)�，在�?dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì)下，企業(yè)考慮的首要問題是生存，而萬科的選擇證明，它真真切切是個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。(作者郭田勇 蔣蛟龍 單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)