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　　2008年是近10年來我國房地產市場調整持續(xù)時間最長、調整幅度最大的一年。我們預計，到2009年一季度可望到達此輪樓市調整的底部，經二季度平臺整理后止跌，隨后成交量呈現緩慢的恢復性增長。

　　2009年的房地產市場整體上不會比2008年更糟糕，宣稱中國樓市將崩盤的說法是沒有任何根據的，但期望房價暴漲也只是極少數地產商的一廂情愿。

　　　　經濟谷底與樓市谷底重合

　　21世紀中國不動產認為，此輪樓市調整是在三種力量演變下的結果。

　　其一是房地產市場本身的調整。2005年開始針對房地產的調控不斷加強，政策的疊加效應終于在2007年10月突然爆發(fā)，央行的房貸新政不過是促使其走向逆轉的最后一根稻草。

　　其二是宏觀經濟調整的拉動作用。2007年四季度，經濟過熱和通貨膨脹仍被視為經濟運行最大的敵人，并施以全面從緊的貨幣政策和最嚴厲的信貸政策。但今年下半年，我國經濟急轉直下，作為經濟景氣指數的房地產市場，無法獨善其身。

　　其三是國際金融危機影響的結果。金融危機的全面爆發(fā)，令嚴重依賴進口的中國經濟越來越明顯地感受到了它的影響。這種影響成為中國樓市不可能很快走出調整的心理背景。

　　眾所周知，中央政府已經宣布了4萬億的投資計劃，地方政府宣布的投資計劃加總后達18萬億元，這些效應將于2009年二季度得到體現。

　　2009年一季度也將是此輪樓市調整的底部，即樓市調整與經濟調整的底部可能實現重合。這只是一種特例。因為一般來看，樓市應先于宏觀經濟到達調整的底部，同時也應先行走出調整，但客觀因素卻令此輪樓市調整與經濟調整的谷底幾乎重合，作為經濟景氣的敏感反應器，2009年7月后，房地產市場將率先結束繼續(xù)下滑的趨勢。

　　　2009年樓市整體好于今年

　　對于許多從業(yè)超過10年的房地產人士來說，2008年可能是最糟糕的一年。

　　21世紀不動產分析認為，從趨勢上看，2009年我國樓市仍將是調整中的一年，但總體情況不會比2008年更糟糕，主要原因就是判斷2009年下半年起樓市的成交量會呈現恢復性的增長。

　　隨著寬松貨幣政策的實施，大多數實力開發(fā)商也能從銀行獲得開發(fā)信貸支持，困擾開發(fā)企業(yè)一年多的資金問題大有好轉。

　　開發(fā)商普遍擔心，從2009年開始，全國9000億元保障性住房的投資會對商品房開發(fā)形成較大沖擊。

　　這個問題要從兩個方面分析。一方面，保障性住房尤其是限價房和部分經濟適用房確實會分流一些原本不得不進入商品房市場的消費人群，從而影響商品房的銷售；但另一方面，保障性住房占用了相當大比例的建設用地，使得商品房土地供應大為減少，進而影響了商品房的供應量。但2007年絕大多數開發(fā)商都已縮減了商品房開工面積和竣工面積，2009年商品房供應量大幅減少已成定局，它必然會影響商品房的供求關系。

　　21世紀不動產分析師表示，從房價走勢看，雖然從2008年全國的抽樣統(tǒng)計數據看，同比并未出現深度下跌，但實際情況是，除了少數城市中心區(qū)非投資性需求購買的房子，2008年多數城市的房價環(huán)比出現了幅度不同的下跌(以打折或低開為表現形式)。這種情況將繼續(xù)延伸至2009年一季度，也就是說，2009年一季度房價理應還有一跌。如果有關經濟底部和樓市底部的預測成立的話，那么2008年年底2009年年初，尤其是2009年一季度，開發(fā)商主動降低其在售樓盤價格，是一個明智的選擇。

　　21世紀不動產認為，中國宏觀經濟走出此輪周期性調整所需時間，可能比多數經濟學家和機構預測的時間要短，同時，樓市調整周期可能也要短于部分業(yè)內人士的預測。從未來20~30年的較長時期來看，中國房地產遠未結束其上行周期，但2009年下半年以后樓市的恢復性增長，并不意味著大漲的到來。至少到2011年以前，以房價大漲為標志的樓市繁榮期不會很快到來。(作者：21世紀不動產)