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　　從2008年的觀望困局中走出，2009年的樓市格外紅紅火火。對于開發(fā)商而言，這一年來，他們重新找回了對于市場的信心：土地拍賣從破冰到繁榮，政府供應(yīng)量不斷加大；樓市成交面積和價格一路走高，樓市春天又再度來臨。然而，對于購房者而言，樓市一年的發(fā)展，卻讓他們的心更加忐忑不安，日益飛漲的地價、房價，讓人在買與不買之間猶疑不決。

　　在辭舊迎新、守望來年之際，我們細(xì)數(shù)過去一年間，福州樓市上曾經(jīng)讓我們印象深刻的幾組數(shù)字，并通過盤點(diǎn)這些數(shù)字背后的故事，希望能一一折射出2009年樓市的風(fēng)雨變化。

　　10.2億元 展覽城地塊“花嫁”國企

　　2009年3月29日，備受關(guān)注的福州土地“牛年第一掛”結(jié)果最終揭曉。福州金山展覽城地塊在經(jīng)過了3月20日至29日的掛牌后，以福州國企新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司10.2億元的價格拿下而畫上句號，以1800元/平方米的樓面地價“破冰”土地市場，一時之間，此次掛牌在市場上引發(fā)了眾人熱議。

　　點(diǎn)評：1800元/平方米的樓面地價，高了還是低了？仁者見仁、智者見智。但對于沉寂已久的福州土地市場而言，此次掛牌的象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。盡管新榕城建國企的身份，讓人對此次土地拍賣還有些心存疑慮，然而，對于頻頻遭遇流拍“尷尬”的土地市場來說，展覽城地塊的成功出讓，不僅給市場帶來了一定的信心，同時，也讓人看到了政府踏出關(guān)注“買方”需求的第一步。

　　由預(yù)申請制帶來的“第一線”的聲音和交流，以及土地成交條件上“實(shí)質(zhì)”性的讓步，不僅有利于土地和住宅產(chǎn)品的定位的貼近市場，更預(yù)示著土地市場的春天，已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。

　　63.78萬平方米 7月成交量創(chuàng)新高

　　根據(jù)福房指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2009年2月以來，福州樓市成交量就呈直線上升趨勢，而從4月份開始，成交面積高達(dá)49.10萬平方米，超過了2007年時的銷售記錄。而此后的三個月，市場成交量更是節(jié)節(jié)攀升。從5月份的55.29萬平方米到6月的58.31萬平方米，直至7月攀升至最高點(diǎn)，達(dá)到63.78萬平方米。

　　點(diǎn)評：走過2008年的淡市，積壓了一整年的剛性需求終于在2009年春節(jié)過后開始大幅釋放。從3月開始，一路走高并屢破紀(jì)錄的成交量，讓各家地產(chǎn)商再度感受到了春天到來的濃濃暖意。

　　不過，對于購房者而言，這種日益上漲的成交量，卻并非利好，因?yàn)�，在成交量上揚(yáng)的同時，伴隨著一路上行的，還有房價。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，需求決定價格的高低。放到樓市上來看，在強(qiáng)大的購買力面前，市場均價也就一漲再漲，并逐漸超出了購房者能夠接受的合理范圍。

　　如果價格的攀升無法停止，那么，在不久的未來，到底還有多少普通老百姓能買得起房？

　　1800萬平方米 舊城改造引發(fā)新需求

　　9月9日，從9·8投洽會上傳來消息，福州市公布了未來三到五年，將實(shí)施中心城區(qū)1800多萬平方米的危舊房改造工程，共8幅地塊，并對外招商開發(fā)。

　　繼2000年蒼霞棚屋區(qū)改造以及2007年八一七路中軸線改造工程之后，此次是福州最大的舊城改造項(xiàng)目。

　　點(diǎn)評：福州加速棚屋區(qū)改造，將給城市帶來新一輪的發(fā)展機(jī)遇，3年1800萬平方米，這意味著每年都將有近600萬平方米的土地上市，在這么大的開發(fā)量面前，不少開發(fā)商都將重新考慮自己未來的戰(zhàn)略規(guī)劃和構(gòu)想。

　　而對于二手房市場而言，有些習(xí)慣居住在原本區(qū)域內(nèi)的居民，在舊城改造時，大多依然希望選擇相近的區(qū)域，因此，這部分的“被動需求”進(jìn)入樓市，必然成為剛性需求的有力補(bǔ)充。

　　可以預(yù)見的是，在今年乃至接下去的三年內(nèi)，這部分舊城改造所帶來的“被動需求”，將會成為樓市購房需求的中堅(jiān)力量。

　　8808元/平方米 福州均價逼近萬元大關(guān)

　　據(jù)福房指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2009年7月開始，福州市樓盤均價已突破8000元大關(guān)，而這種價格的攀升更在10月達(dá)到巔峰，均價高達(dá)8808元/平方米。縱觀年底市場，均價過萬的樓盤不在少數(shù)。據(jù)專家預(yù)計(jì)，明年市場上的萬元大盤將比比皆是，福州樓市，即將跨入“萬元房”時代。

　　點(diǎn)評：動輒萬元以上的均價、百萬元一套的房產(chǎn)，在背后支撐價格的到底是什么？萬元房的目標(biāo)客戶，是以改善型需求為主的置業(yè)群體，景觀、質(zhì)量、配套，在購買房產(chǎn)時，這些基本要素一個都不能少。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬元房時代，也是福州住宅的品質(zhì)時代，對于開發(fā)商的建筑開發(fā)，提出了更高要求�！爸�撐價格的，永遠(yuǎn)都是品質(zhì)”，因此，在未來的市場上，只有真正意義上的高品質(zhì)住宅，才能贏得購房者的青睞。

　　5.5%二手房營業(yè)稅調(diào)整

　　為了應(yīng)對淡市，2008年年底，政府部門出臺有關(guān)政策，將個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。然而，在經(jīng)過了一年旺市之后，在12月9日剛剛結(jié)束的國務(wù)院常務(wù)會議上決定，從2010年元旦開始，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年重新恢復(fù)至5年。

　　點(diǎn)評：如果說，2008年底國家出臺稅費(fèi)減免政策的初衷是打破市場堅(jiān)冰、促進(jìn)交易的話，那么，2009年末的這一輪宏調(diào)新政，則是在旺市之中，為了遏制炒房投機(jī)需求而出臺的限令。

　　盡管國家政策出臺后，有不少業(yè)內(nèi)人士評價，此次營業(yè)稅優(yōu)惠的取消和其他政策優(yōu)惠的繼續(xù)保持，是國家給予普通購房者的一顆定心丸。然而，聯(lián)系福州本地的實(shí)際情況來看，宏調(diào)政策是否能夠起到其預(yù)計(jì)的作用，卻不得而知。

　　因?yàn)椋瑥亩�手房市場的交易情況來分析，福州大部分新區(qū)的次新房，曾是大部分有著迫切購房需求卻又因一手房價格太高買不起的初次置業(yè)者最理想的選擇。然而，新政之后，購房成本至少上漲了5%。如何讓政策能真正在平抑房價、打擊投機(jī)方面起到作用，還需有關(guān)部門認(rèn)真分析和考量。

　　15040元/平方米“最后一拍”五幅樓面價過萬

　　12月25日，被譽(yù)為“2009最后一拍”的土地拍賣舉行。作為今年最后一場土地拍賣會，此次推出了9幅城區(qū)地塊，共57家開發(fā)商和個人參與競拍。在經(jīng)過了一早上的激烈角逐后，9幅地塊均以高價拍出，且井大路地塊更創(chuàng)下了樓面價15040元/平方米的新紀(jì)錄。

　　點(diǎn)評：今年5月，我們還在為廈門樓市拍出的30.2億元單幅地塊巨額總價與10143元/平方米的樓面價驚嘆不已，沒想到今年年底，福州自己的土地拍賣，就上演了一次“最后的瘋狂”。9幅地塊中，5幅地塊的樓面價超過萬元，而井大路地塊樓面價更超過15000元，加上建安成本等，單價至少要在20000元/平方米以上。

　　開發(fā)商傾巢而出拿地，一方面因?yàn)?幅地塊均為小盤，即使是對于資金較為緊張的中小開發(fā)商而言，也都是一個拿地的好機(jī)會。另一方面，也源于福州今年土地放量偏少，開發(fā)商大多面臨“地荒”困局，加上年末各地地王頻出，開發(fā)商對于明年的房價充滿信心。

　　不過，在土地市場紅火之際，莫名之間，也生出了幾分隱憂：當(dāng)面粉貴于面包的時代再度來臨之時，到底還有多少人會為高地價帶來的高房價買單？

　　50% 五部委新政打擊囤地炒地

　　12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　點(diǎn)評：對于政府而言，“遏制部分城市房價過快上漲”的第一拳，打向了開發(fā)商囤地、炒地。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，該項(xiàng)政策的實(shí)施，會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉對小開發(fā)商而言考驗(yàn)重重，但對大開發(fā)商來說，影響不大。

　　不過，在一個地價決定房價的年代里，抓住房價上漲的源頭，爭取改變“面粉比面包貴”的市場現(xiàn)狀，政府付出的努力，值得肯定。

　　而我們也可以期待，在未來一段時間內(nèi)，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)批后監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊閑置土地等進(jìn)一步措施的接連出臺。

　　171.9% 房屋空置面積驟增

　　日前，根據(jù)福州市建設(shè)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月份，福州市房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

　　點(diǎn)評：自福州在2002年大刀闊斧地進(jìn)行新區(qū)建設(shè)以來，樓盤的空置現(xiàn)象就日益明顯，許多新建小區(qū)每到夜幕降臨時，多是“黑燈瞎火”。樓盤的空置率高，意味著供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨�，一邊是高居不下的房價，一邊是不斷上漲的空置率，福州市場上的供求關(guān)系已然出現(xiàn)了明顯的失衡。

　　樓價持續(xù)不斷上漲，空置率也同步一路走高，這是否代表著，福州的房地產(chǎn)市場存在了一定的泡沫風(fēng)險？