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　　講述者 楊紅旭 易居房地產(chǎn)研究院研究部部長

　　提問者 譚志娟 《投資者報》記者 采訪整理

　　中國房價，一個毫無新意卻永遠熱鬧的話題，在2010年伊始愈發(fā)火辣。

　　2009年剛剛結(jié)束的報復性反彈讓房價幾近癲狂，而歲末年初頻繁出臺的調(diào)控性措施卻讓房地產(chǎn)走勢開始迷離。那么，2010年中國房價將何去何從？

　　去年12月房價創(chuàng)下年度新高

　　根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2009年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

　　房價漲幅偏高。從房價同比增幅來看，7.8%已超過2007年全年7.6%的增幅，當然，這也與2008年12月房價低迷有關(guān)。與2007年相比，2009年房價的月度同比增長曲線圖比較陡，6月由負增長轉(zhuǎn)為正增長后，快速上揚。

　　從房價環(huán)比增幅分析，去年12月漲幅高達1.5%，不僅創(chuàng)下2009年年度新高，而且還是2007年11月以來26個月的漲幅新高，接近2007年9月1.7%的歷史最高值(自2005年有這一統(tǒng)計數(shù)字以來)。

　　經(jīng)過對比，便可知剛過去的12月份全國房價有多瘋狂，在此期間購房的朋友，可能會在未來一段時間忍受房價下跌的不快。

　　不過，反過來思考，正是由于去年11～12月全國房價漲幅過大，同時地王頻出、地價高漲，才引起了國家決策層的擔心，從而出臺了包括“國四條”、“國十一條”在內(nèi)的一系列調(diào)控措施，抑制投資投機需求、遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，同時防范潛在的金融風險，以及減輕資產(chǎn)價格上漲和通脹的壓力。

　　總之，從結(jié)構(gòu)分析，去年12月新房上漲的幅度明顯大于二手房，二手房受12月中旬出臺的政策影響更快、更大，新房則由于開發(fā)商暫時不愿促銷降價，而無法及時反映出來。普通商品住宅價格漲幅大于高檔商品住宅，這與去年12月自住需求恐慌性購房有關(guān)，高檔住宅瘋狂的時間段是去年三季度，到四季度成交量和價格增幅已有所下滑。住宅價格漲幅明顯大于商辦類物業(yè)，說明后者復蘇和回暖的節(jié)奏慢于住宅市場。

　　商品住宅供應難有大幅增長

　　2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應求，商品住宅銷售面積增長43.9%，住宅竣工面積僅增長6.2%，而且住宅竣工面積5.77億平方米，應該低于商品住宅銷售面積。

　　從未來供應規(guī)�？矗�2009年全國完成商品住宅投資增長14.2%，房屋新開工面積增長12.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積下降18.9%。這預示著2010年商品住宅供應量將比2009年略大，但增量并不會太大。只有需求量顯著萎縮，才能實現(xiàn)供應平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出現(xiàn)供大于求。所以，就全國而言，2010年新建商品住宅供應依然會偏少。這將阻礙房價明顯下跌。

　　值得一提的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時資金寬裕。因為2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5.71萬億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款1.13萬億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金1.79萬億元，增長16.9%；其他資金2.75萬億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款1.59萬億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。可見，開發(fā)商的資金充裕主要得力于銷售資金回籠，其次是信貸。

　　總體來看，短期內(nèi)開發(fā)商確實“不差錢”，也不會很快降價。但隨著成交量的下滑和房地產(chǎn)開發(fā)貸的緊縮，預計下半年很多開發(fā)商的資金鏈會重新緊張。而部分有預見的開發(fā)商將在上半年就會降價促銷。

　　2010年房價跌易漲難

　　至于2010年的房價走勢，1月份的價格會將政策緊縮的信息反映出來，1月房價環(huán)比增幅將會收窄，其后數(shù)據(jù)將持續(xù)收窄，二季度有可能出現(xiàn)環(huán)比負增長，即房價下跌。同比價格漲幅增加還會持續(xù)1～3個月，因為去年一季度房價處于跌勢。二季度后同比漲幅會持續(xù)收窄。

　　因此，可以判斷，今年一季度將成為今年最低迷的時間段，而二季度將決定全年市場的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。

　　一季度樓市低迷是由于春節(jié)和冬季(尤其對北方而言)的因素，一季度市場原本就是樓市的傳統(tǒng)淡季，一般1～2月份都是全年成交量最小的月份。問題在于，今年一季度面臨的調(diào)控壓力，是近幾年少有的。2003年以來，調(diào)控政策多在二季度出臺，去年則是集中于12月中下旬，并延續(xù)至今年1月。因此，導致市場由去年四季度的火熱，轉(zhuǎn)成今年一季度的冷淡。

　　而二季度將會成為決定今年樓市全年表現(xiàn)的關(guān)鍵。一般而言，每年春天房地產(chǎn)市場都會出現(xiàn)一波反彈，這與氣候的相關(guān)性較大，其中又可分為兩種性質(zhì)，一種只是反彈，另一種是新一輪行情。

　　以上海為例，2006年上海樓市3月上行，5月即達高點，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好轉(zhuǎn)。2007年和2009年皆是3月開始回暖潮，全國亦如此，并且一直持續(xù)到第四季度，形成了一輪大牛市。

　　就全年而言，我認為，2010年房價相比2009年，依然會是正增長，但漲幅將減小。全年房價整體上呈現(xiàn)上半年漲，下半年盤整和下跌格局。去年房價漲幅過大的一線城市和部分二線城市，房價將出現(xiàn)程度不一的下跌。