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　　2010新春,深圳房地產(chǎn)市場交易平淡,市場買家越來越多的選擇握緊手中的錢袋子,選擇觀望等待市場更加明朗化,開發(fā)商也比往常更關注市場成交量的變化,眼下前兩個月的成交量雖跌但價格并未下降,有中介認為三月之后四五月的成交量或許將決定2010年深圳樓市的走勢。

　　深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理、戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)林曉華日前發(fā)表評論稱,春節(jié)后樓市出現(xiàn)的逐漸回升趨勢以及樓市量跌價不跌的表現(xiàn)令開發(fā)商并無立刻降價的必要,而此刻深圳房價要維持在“二萬元時代”,必須在二季度得到購買力(即成交量)支持,三月之后兩個月的新房成交量表現(xiàn)將對開發(fā)商的定價策略產(chǎn)生明顯作用,如四五月新房成交維持在4500套/月上下,開發(fā)商將不會降價,而去年底套現(xiàn)的投資型資金則可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市。

　　新年趨勢�＋�

　　樓市量價下調(diào)空間大

　　房地產(chǎn)市場成交量是決定價格走勢的一大因素,成交量高漲勢必支撐房價上行,而成交量下跌則驅(qū)動房價有下跌的趨勢。在剛剛過去的上一周,深圳一手房僅成交35套,春節(jié)長假期間深圳樓市7天僅成交3套新房,相比于2008年春節(jié)期間新房成交36套、2009年春節(jié)期間新房成交20套,新年春節(jié)樓市的“冷淡”近年罕見。而節(jié)后幾日,根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源委員會網(wǎng)站上交易數(shù)據(jù)來看,2月24日新房成交37套,二手房成交200套,市場又出現(xiàn)逐漸回升的趨勢。

　　對此,林曉華認為,春節(jié)期間交易低迷的原因一是無新房面市,二是節(jié)前央行收縮銀根,造成購買力普遍觀望,而節(jié)后回升這一現(xiàn)象對于樓市走勢的影響就是:“樓市量跌價不跌的表現(xiàn),令開發(fā)商無立刻降價的必要”。

　　深圳住房自有率僅為33.6%,住房市場仍然存在巨大的潛在需求,可從短期來看,深圳目前房價收入比較高背景下,很大一部分支付能力低的潛在需求短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)化為有效需求。深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,深圳客觀上有要求房價回調(diào)的動力。其甚至斷言,2010年深圳房地產(chǎn)市場將延續(xù)了去年底以來的觀望氣氛,商品住房銷售量將繼續(xù)保持去年底以來形成的低位銷售規(guī)模,房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢已初步形成,預計年度住房價格將在市場規(guī)則和調(diào)控政策的作用下有所回調(diào)。

　　深圳作為改革的前沿陣地,也一直對房價尤其敏感。2008年全國房地產(chǎn)市低迷,深圳房價跌幅達到30%,總體成交量比2007年下降20%；2009年全國房價瘋漲,12月深圳房價同比漲幅達到100%,新房成交量達到649萬平米,同比增長66%,二手房交易量超過2007年高峰期。

　　據(jù)此,眾廈地產(chǎn)此前判斷,作為市場敏感的深圳量價下調(diào)的空間也較大。眾廈地產(chǎn)今年一月發(fā)布的2009年度深圳市房地產(chǎn)市場深度分析報告曾判斷,從深圳的市場敏感度來看,自12月13日開始的此輪國家政策調(diào)控,頻率快,力度大,必定會對投機成分較大的深圳市場交易量產(chǎn)生較大影響,市場調(diào)整時間將明顯早于全國,量價下調(diào)空間也較大。

　　市場變數(shù)�＋�

　　四五月成交量將決定開發(fā)商定價策略

　　此前,深圳雖經(jīng)歷短暫的新房成交價低于兩萬元的時期,但2010年前兩個月深圳房地產(chǎn)市場仍維持在“兩萬元時代”。從深圳近10周的新房交易來看,除春節(jié)長假那周成交均價略低于2萬元外,深圳新房成交均價一直處于“兩萬元時代”。在目前觀望氣氛愈演愈烈的情況下,林曉華認為,市場要想維持這一成交價必須在二季度得到購買力(即成交量)支持,而三月份預計新房供應不足,開發(fā)商今后的定價策略將要看四五兩個月的新房成交量表現(xiàn)。

　　林曉華分析,如果四至五月份的新房成交量回升至4500套/月上下,則開發(fā)商依然會采取高位定價策略,甚至在下半年借助于鹽田高端別墅集中入市契機,繼續(xù)推高深圳房價到歷史新高。反之,如三、四、五月成交量都在3000套/月上下,特別是二手房交易單月降到四至五千套上下,新房均價將發(fā)生較明顯的下跌,全年會呈現(xiàn)前低后高的局面,樓市成交將在下半年恢復正常水平。

　　歸根結底,在林曉華看來,深圳2010年樓市的走勢將在四五月見分曉。

　　專家預計�＋�

　　市場若持續(xù)高位運行,投資客或棄樓買股

　　“這兩種趨勢中前一種情況發(fā)生的可能性較大,因為一季度前兩個月深圳新房均價重回‘2萬元時代’,二手房價整體也沒有明顯下跌,甚至羅湖等地老房近期還上漲了二成多。”林曉華由此預計二季度樓市若依然維持高位或許出現(xiàn)投資客將棄樓買股的情況。

　　在政策和市場面上,央行和政府繼續(xù)收緊信貸政策,甚至采取行政性干預樓市措施,如北京市日前下“狠手”叫停購房優(yōu)惠政策。而此前從屬于深圳市規(guī)劃與國土資源委員會的官方智囊機構深圳房地產(chǎn)研究中心亦曾表示,深圳當前及今后一系列落實國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策具體措施的出臺和實施,將進一步對本市高房價及房地產(chǎn)泡沫的膨脹進行有效遏制。

　　此外,在市場層面,林曉華預測,如果深圳樓市繼續(xù)維持高房價運行,去年底套現(xiàn)出局的大量投機性資金,由于樓市保持高位,無抄底套利空間情況下,可能從三月份起轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市；而去年底高位購入高價新房的投資者,基于投資回報率的考慮,也將在二季度采取“退房”甚至“斷供”措施“止損”,引發(fā)媒體又一輪看空樓市的輿論,從心理上對深圳二手房市場產(chǎn)生影響,這其中關外二手房價受到波及的可能性很大。

　　如以上情況發(fā)生,林曉華認為,深圳房價的低點就不是一些機構預測的上半年(即先抑后揚),而會發(fā)生在下半年的10月—11月間；6月如市場預期加息,樓市可能回歸至2009年上半年5、6月份的平均水平,即從2萬元/平方米回歸到1.7萬元/平方米水平。

　　記者曲廣寧