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　　開發(fā)商大舉買地，消費者排隊買房，炒房團(tuán)伺機而動……媒體對于房地產(chǎn)業(yè)的描述又重新回到2007年的高潮時期。據(jù)成都本土媒體相關(guān)報道，以及相關(guān)成交量的數(shù)據(jù)顯示，高端需求開始重新啟動，投資者重新進(jìn)入了市場。2009年的今天，盡管貨幣政策前所未有的寬松，但實體經(jīng)濟并沒有真正好轉(zhuǎn)起來。通貨膨脹真的要來了嗎?現(xiàn)階段買房真的是投資最佳選擇嗎?自住需求在當(dāng)前客觀經(jīng)濟形勢以及市場特征下該不該買房，該如何買房？

　　本周樓市研究院推出貼近購房者、具有實惠借鑒性的《“通脹”預(yù)期下的買房策略》，撥開表面紛繁的現(xiàn)象和線索，從購房者角度出發(fā)，力求為其提供有價值的借鑒。因為，購房者從來都是這個房地產(chǎn)市場中最應(yīng)該受到關(guān)注和重視的一環(huán)，《樓市研究院》當(dāng)然會也從這個最重要的一個環(huán)節(jié)入手，給予這個行業(yè)理性、健康、積極的建議。同時，也希望開發(fā)商能夠針對形勢作出積極應(yīng)對，和購房者形成有機互動。

　　買房自住和買房投資是兩個完全不同的概念，一個是效用最大化，一個是利益最大化。這兩種購房需求硬挨區(qū)別來看，在具體買房過程中所考慮的因素也應(yīng)該區(qū)別對待。但有一些關(guān)鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購房需求的關(guān)鍵問題厘清。

　　買房能不能消解“通脹”？

　　不可否認(rèn)，美國的經(jīng)濟危機是因為美國是個過度透支的國家，美國人不存錢，中國老太太和美國老太太消費觀念更新的故事曾經(jīng)影響了很多人。當(dāng)然，中國是世界上最有儲蓄習(xí)慣的國家，由于相關(guān)社會保障制度的不完善，中國老百姓幾乎都有存錢養(yǎng)老的習(xí)慣。但這并不意味著中國老百姓很有錢。

　　受全面“通脹”預(yù)期的影響，人們紛紛投資不動產(chǎn)，通過購房抵御“通脹”，避險。但至少目前通脹還只是個預(yù)期，并沒有客觀形成。但這也并不表示未來就不會出現(xiàn)“通脹”，在目前全球流動性泛濫的情況下，價格的上漲的順序?qū)⑹枪蓛r漲、樓價漲之后是物價漲。CPI結(jié)構(gòu)分析物價已經(jīng)在出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，可以推斷房價已經(jīng)上漲到了高位。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員王小廣指出，房地產(chǎn)業(yè)暴利時代是否結(jié)束還很難說，但最繁榮的時期應(yīng)該已經(jīng)過去。他判斷，房地產(chǎn)未來的成長性會降低，不會再像原來房價五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷說中國房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束了，馬上要進(jìn)入新的高增長期。這種可能性不大，太樂觀也不太真實，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　雖然經(jīng)過30年的改革開放，人民物質(zhì)生活有了很大的增長，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前有80%的家庭抗風(fēng)險能力是不足的。這是想通過買房對抗“通脹”的購房者值得注意的：大家不應(yīng)該把貸款買的房子當(dāng)成你的個人資產(chǎn)，如果是的，那有可能成為負(fù)資產(chǎn)，或者說現(xiàn)在的房子當(dāng)成硬通貨資產(chǎn)，而不是真正的增值的資產(chǎn)。比如80萬元房子賣了可以變現(xiàn)100萬，但事實在這個過程中你支付了貸款手續(xù)費、交納了各種稅費、還有不少的利息，這100萬真的到你想變現(xiàn)的時候并不值80萬了，你只是在用現(xiàn)在的眼光想將來。

　　目前來看，很多購房者并沒有真正實現(xiàn)“經(jīng)濟自覺”，大多基于一種現(xiàn)有現(xiàn)有購買力情況下的理想狀況預(yù)算。那么，當(dāng)通貨膨脹一來時會發(fā)生什么情況呢？ 首先工資上漲是落后通脹1-2年的時間。從實際來說，工資上漲是通貨膨脹傳導(dǎo)的最末端。其實，通貨膨脹從個人角度講就是資產(chǎn)清零，因此從現(xiàn)實講就不會出現(xiàn)工資與通脹同步增長。如果是真的通脹，那么工資上漲要滯后2年時間，物價上漲、消費上漲，醫(yī)療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對抗風(fēng)險的能力。因此若真正出現(xiàn)“通脹”大部分人在期間不會選擇買房，這就是通脹時期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人買不起，房價也就不會上漲。

　　何時買房最合適？

　　這是困擾大多數(shù)購房者的一個問題，不管是自住還是投資。買房都是為了高值的回報和居住的享受，提升生活質(zhì)量。因此，都不能因為買房而影響了自己的生活質(zhì)量，尤其是以按揭貸款的方式買房。因此，應(yīng)遵循業(yè)界公認(rèn)的三個規(guī)律考量：一是房價收入比。聯(lián)合國1993年對世界107個國家進(jìn)行了全面研究得出的標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即你購買一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說明房價就越高。二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險考慮進(jìn)去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負(fù)擔(dān)過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進(jìn)行仔細(xì)測算，蜂擁購房，從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。

　　曾在深圳發(fā)起“不買房運動”，繼而又組織“萬人團(tuán)購”的鄒濤，在其博客上列出了他對何時出手最合適的認(rèn)識和建議，將買房時機其歸結(jié)為七個信號:

　　第一個最佳出手買房的信號：媒體上或生活中發(fā)現(xiàn)有房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組出現(xiàn)的報道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現(xiàn)時。市民可等2-3個月再出手。第二個最佳出手買房的信號：中央政府再出臺更優(yōu)惠的鼓勵老百姓買房的政策。這樣的政策出臺，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實行至少1個月以后，市民可考慮出手。第三個最佳出手買房的信號：用自己8-10年左右的家庭總收入計算，能買到自己相對比較合適的住房(按照平均標(biāo)準(zhǔn)，不做不切實際的想法)。第四個最佳出手買房的信號：在你工作、生活的周圍聽不到或很少聽到有誰再想炒房子了。第五個最佳出手買房的信號：在公開信息上看到有拍賣公司刊登的銀行拍賣樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周圍經(jīng)常聽到有人供不起樓了或找人賣樓了，中介那里1-3年樓齡的新房賣盤明顯增加且價格比去年低(說明他在虧損甩賣)。第六個最佳出手買房的信號：有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬后，再等至少2-3個月。第七個最佳出手買房的信號：參加團(tuán)購買房，發(fā)展商給的團(tuán)購價格已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)惠時。這時也可毫不猶豫出手，因為你遲疑別人不會遲疑。

　　產(chǎn)品透視四原則

　　無論是投資還是自住，除卻對客觀經(jīng)濟形勢和市場特征的研判，產(chǎn)品自身都是必須關(guān)注的重點。因此，綜合相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的四個原則，值得準(zhǔn)備買房的購房者一看。

　　一、要“市政配套”不要“(開發(fā)商)樓宇自身配套”

　　最明顯的是，市政配套不要錢或者平攤到各平米里面。由開發(fā)商通過成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁予消費者，是市場普遍問題不是個性問題。而開發(fā)商樓宇自身配套，既抬高單價，以為大賣點，又得花錢買后期享受，并且訂價不受市場約束與行政約束，愛去不去，如高級的泳池，如高檔的甚至是私人會所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。

　　二、要“體積”不要“面積”

　　體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用并且二次裝修可以弄個錯層結(jié)構(gòu)，象酒店的復(fù)式房樣的，既享受又節(jié)約支出。而且未來家具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發(fā)展，非常吻合小戶型大空間的產(chǎn)品。面積是平面的，包括了你無端分?jǐn)偟牟糠峙c開發(fā)商說是贈送的部分，無論陽臺還是露臺，開發(fā)商總歸賺了錢的，無論多層還是高層，總歸大于百分之十的公攤率，而且受設(shè)計市場影響，許多戶型存在大面積的浪費，如房間多于十平，如地方上的寬廳，在節(jié)約時代不要浪費，所以不要面積要體積是必然。

　　三、要“粗裝”不要“精裝”

　　以后可能會推廣成品房，這將是開發(fā)商的一個普遍性賣點，樣板間會越來越漂亮，這個時候注意要“粗裝”不要“精裝”。就是開發(fā)商提供廚衛(wèi)地平方面的裝修最好，對成品房，也只須基本的裝修部分，不要參照樣板間來買裝修房，裝修公司要利潤，開發(fā)商指望從整體裝修方面轉(zhuǎn)嫁部分成本予裝修之上，課稅及管理成本都會轉(zhuǎn)嫁到房價里，越是看似豪華的裝修你承擔(dān)的負(fù)面成本越多。

　　粗裝標(biāo)準(zhǔn)包括，只進(jìn)行例行空間的裝修，而廳、主室、次房等方面的事情留給你。精裝意味著你家跟他家一模一樣，雖然不會走錯家門，但我覺得不妥，打發(fā)自己的藝術(shù)細(xì)胞也好，演示一下自己與家人的審美差異也罷，每個人的裝修支出預(yù)算是不一樣的。

　　四、要“要自然景觀”不要“城市景觀與人造景觀”

　　以前沒人愿意為景觀掏錢，現(xiàn)在時代不同了。但掏得明白才算數(shù)。

　　自然景觀容易看到生機，并且開發(fā)商不用掏后期的維護(hù)成本或較少，自然利用率高些，而且景觀加入過多的人為因素會變得四不象，而且支出增加導(dǎo)致負(fù)擔(dān)增加，還有就是人造景觀目前尚無法達(dá)到可生長的地步。如天然水景與人造水景，許多小區(qū)的死水就是一例，還有名貴的樹木，猜猜最終是誰在掏錢？還有許多臺詞上寫的臺地園林，西式園林，你見過這些沒有，是不是比純粹的綠地好用？( 李玟廣 侍玉寶)