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　　主持人：唐文祺

　　嘉賓：上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀

　　5月的上海樓市仍然呈現(xiàn)“井噴”，在成交量大幅增長(zhǎng)的刺激下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)開(kāi)始初現(xiàn)上漲勢(shì)頭。開(kāi)始得到投資性需求支撐的樓市會(huì)如何走？未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何？上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士做出解答。

　　主持人：這一輪的市場(chǎng)行情，與2007年相比，有什么不同之處？

　　馬冀：今年起自3月份的這一輪成交回暖，量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)連續(xù)“保持”到了5月。從當(dāng)月的日均成交量來(lái)看，與4月份基本持平。不過(guò)，最近一周的成交放量明顯，并創(chuàng)下日均成交新高紀(jì)錄，屬于不折不扣的“紅五月”。

　　對(duì)于樓市走暖的形勢(shì)分析，個(gè)人認(rèn)為是由于前期積累下來(lái)的需求釋放所致。如果把去年也計(jì)算進(jìn)去的話，平攤下來(lái)的月均成交量只是稱(chēng)得上“樂(lè)觀”而已。不過(guò)，與2007年的報(bào)復(fù)性追漲的情況不同，今年的成交回暖，最為明顯的一個(gè)特征是買(mǎi)方心態(tài)表現(xiàn)理性。我從市場(chǎng)層面了解過(guò)，許多買(mǎi)家，尤其是二手房市場(chǎng)的買(mǎi)家，會(huì)更傾向于考慮未來(lái)后市的風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)因素。一旦超越了自己的心理價(jià)位或承受能力，買(mǎi)家便會(huì)考慮放棄。

　　主持人：如今是投資房產(chǎn)的時(shí)機(jī)嗎？

　　馬冀：根據(jù)數(shù)據(jù)觀察，從3月下旬開(kāi)始，二手房市場(chǎng)中具備投資性需求的客戶，所占比例上升至三成左右。這的確反映出，與以往剛性需求占絕大部分比例的情況不同，投資性需求和改善性需求開(kāi)始有所入市。

　　不過(guò)，我需要強(qiáng)調(diào)的是，如今的投資性需求，皆是想持有物業(yè)5年以上的長(zhǎng)線投資類(lèi)型。當(dāng)然，不容回避的是，目前的投資回報(bào)率很低，普遍在3%以下。我的建議是，如果按照等額本金法來(lái)歸還貸款的話，只要每個(gè)月的租賃收入與支付利息相持平，便可以用做投資了。畢竟按照目前的投資策略，更應(yīng)著眼于物業(yè)未來(lái)的自然增值性。

　　關(guān)于投資物業(yè)的選擇，在充分考慮總價(jià)和交通出行成本的前提下，一些補(bǔ)漲空間很大的區(qū)域值得關(guān)注。如軌道交通8號(hào)線途經(jīng)的浦江鎮(zhèn)板塊，推出了浦江智匯園、一品漫城等不少新盤(pán)。這部分新盤(pán)本身總價(jià)起點(diǎn)低且戶型合理，未來(lái)價(jià)格勢(shì)必會(huì)逐步上走。個(gè)人建議這是個(gè)投資入市的好機(jī)會(huì)。

　　主持人：大家較為關(guān)注的話題是，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)乘著這一輪回暖順勢(shì)繼續(xù)漲價(jià)？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　馬冀：隨著市場(chǎng)成交量的大幅增長(zhǎng)，成交價(jià)格的確有上漲勢(shì)頭。除了降價(jià)促銷(xiāo)紛紛取消之外，開(kāi)盤(pán)均價(jià)還有普遍上調(diào)的現(xiàn)象。4 月份，政府還出臺(tái)了相關(guān)政策，即希望通過(guò)降低商品住房資本金比例以刺激房地產(chǎn)投資。受到各方面因素影響，市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)也是意料中事。

　　不過(guò)，目前市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整合的狀況日益明顯。不少開(kāi)發(fā)商也認(rèn)識(shí)到，只有加快消化速度、促進(jìn)銷(xiāo)售，才是迅速回籠資金的有效方式。在目前購(gòu)買(mǎi)心態(tài)日趨理性的情況下，房?jī)r(jià)大漲的可能性非常小。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)一兩年的樓市前景還是被看好的，所以更趨現(xiàn)實(shí)性的是，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。