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新年伊始,京滬等地樓市成交量驟然下降,元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。
樓市為何突然遇冷,市場(chǎng)拐點(diǎn)是否再現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)未來怎樣?筆者認(rèn)為,3月份是關(guān)鍵。
1月成交量低迷幾成定局,不會(huì)有大的改觀。政策方面,去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,明確提出將“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”,這為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定了調(diào),國(guó)土資源部等部委也相繼出臺(tái)政策劍指囤地高房?jī)r(jià),這使百姓產(chǎn)生“房?jī)r(jià)有望下調(diào)”的美好預(yù)期,持幣觀望情緒濃厚。
市場(chǎng)方面,2009年開發(fā)商已超額完成年度銷售任務(wù),新年伊始,推出新盤的意愿不足;二手房“營(yíng)業(yè)稅2改5”又增加了房屋交易成本,市場(chǎng)上可供挑選優(yōu)質(zhì)房源減少;2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)異;鸨,在這場(chǎng)“全民搶房大戰(zhàn)”中,自住型、改善型等剛性需求也得到了有效釋放,短期內(nèi)居民購(gòu)房需求減弱。
前期房?jī)r(jià)漲幅過高也是抵制商品房成交量的一個(gè)重要原因。自2009年3月份以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始持續(xù)升溫,經(jīng)過多月持續(xù)上漲,一些中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。房?jī)r(jià)上漲過快,既超出普通市民購(gòu)房能力,又使市場(chǎng)存在一定泡沫,短期內(nèi)有調(diào)整的必要。而2月份恰逢春節(jié),從歷年情況看成交量不大,市場(chǎng)等等看的氣氛更濃。
但3月份以后,市場(chǎng)情況或會(huì)好轉(zhuǎn)。一年之計(jì)在于春,開發(fā)商開年布局很重要。既要聚攏一定人氣,決戰(zhàn)2010;也要為每年4-5月份舉行的春季房屋展銷會(huì)作準(zhǔn)備,加大新盤推出力度,并根據(jù)市場(chǎng)成交情況合理定價(jià)。從2005年以來市場(chǎng)成交量數(shù)據(jù)看,3月份市場(chǎng)成交量往往有較大幅度提升。以北京期房簽約為例,2006年、2007年3月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù),環(huán)比都明顯增加。2008年即便市場(chǎng)環(huán)境較為惡劣,與2月份相比3月份成交數(shù)據(jù)也較為樂觀。隨著樓市利空影響減弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤逐步推出,農(nóng)歷新年后部分購(gòu)房者或會(huì)逐步入市。
從外部環(huán)境看,2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展大的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)依舊是2010年主要任務(wù)之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整;二是信貸資金依舊充裕。2010年中央將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,雖然2010年銀行信貸投資結(jié)構(gòu)會(huì)有所調(diào)整,但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未徹底回暖尤其六大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩等背景下,2010年仍將有大量信貸流入股市樓市。而一季度信貸投放額度,又往往占全年信貸投放較大比例。
市場(chǎng)供需方面,2009年釋放了大量住房需求,但從成交數(shù)據(jù)看,居民消費(fèi)主要集中在二手房市場(chǎng),期房領(lǐng)域受供應(yīng)不足限制,需求受阻。受2008年房屋新開工面積降低影響,2009年新房供應(yīng)明顯不足,當(dāng)年期房從年初11萬余套,到年底降低到5-6萬套。2010年3月份后,隨著市場(chǎng)新盤不斷推出,在一手房市場(chǎng)居民自住型、改善性需求將逐步釋放,市場(chǎng)成交量將可能放大。
總體來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷只是一種暫時(shí)現(xiàn)象,3月份之后,市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸放大,尤其是一手房市場(chǎng),有可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。□吳定平
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