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- 樓市投資型資金離場后 滿足自住型需求是關鍵
從使用用途來分，住房需求可以劃分為自住型需求和投資型需求兩大類，兩種需求相互糾纏、齊頭并進，激蕩房價。近日主管部門對二套房、三套房市場連續(xù)出臺調(diào)控措施，基本上對樓市上涌動的投資型需求做了嚴密的防范和阻擊。
首先要肯定的是，主管部門此次出招，力度之大、發(fā)力點之細致，實為樓市調(diào)控歷程中所罕見，必然能夠對活躍在樓市上的投資、投機資金造成沉重打擊和深遠影響。事實上，在政策出臺前的時間里，一些資金風聞調(diào)控政策后，就已經(jīng)受其影響，開始調(diào)整投資策略，如降低收益預期、縮減投入樓市的資金比例，或者開始離開樓市�？梢灶A見，在未來幾個月內(nèi)，受調(diào)控政策影響的資金將陸續(xù)出逃，這對一些城市被爆炒的房價，將起到立竿見影的抑制效果。
但需要注意的是，樓市中不光存在投資需求，也存在更為旺盛的自住型需求。很多人對自住型需求占比多少始終存在爭議，極端者甚至認為投資需求已經(jīng)成為樓市主流，但通過筆者多年來對北京諸多樓盤的觀察來看，投資資金雖始終存在、并規(guī)模不小，但自住型需求依然是樓市需求的主流，要占據(jù)市場份額的6到7成。對二套房、三套房政策的收緊，確實讓投資資金受到了控制，但能否讓這些自住型需求得到滿足呢？
從歷史經(jīng)驗看，上世紀90年代的海南泡沫、2008年的樓市拐點，兩次樓市調(diào)整都是以對投資型資金的驅逐、甚至絞殺為調(diào)控手段，但隨著投資型資金離場后，真實需求和市場真實供應之間的矛盾逐漸明晰，房價在調(diào)整之后又在真實買家的支持下抬起牛頭，而投資型資金則通常重新入場，再度推波助瀾。
對過熱的樓市來說，投資型資金離場是大好事一件，但房價問題，不可能隨著投資型資金的出局而全部厘清。房價問題是個系統(tǒng)問題，牽扯了土地、貨幣、稅收、信心、人口、發(fā)展模式、收入分配、社會保障等等諸多問題，這些問題錯綜復雜、復合在一起影響著房價，如設想能夠通過清理投資資金，就理順樓市問題、畢其功于一役，未免失之樂觀。從某種程度看，對投資資金的清理，是諸多復雜因素中，最容易處理的一環(huán)，在接下去的調(diào)控歷程中，房價調(diào)控問題才是真正進入了深水區(qū)。
可以預見，在投資型資金離場期間，樓市將出現(xiàn)波動。而相關各方應設定好中、長期目標，保證樓市的平衡調(diào)整，如準備好平準資金，防止投資資金如撤出過快，造成個別區(qū)域短期失衡；如持續(xù)地增加保障房供應，以保證真實需求反彈時，應對自如；并應進一步做好制度建設，本欄目在前幾次的評論中已反復建言過，如調(diào)整一下土地出讓制度，把“價高者得”的規(guī)則變一下，讓提供“最多經(jīng)濟適用房”設計的開發(fā)商勝出；如拓寬資金渠道，加大對保障房的建設力度。
在城市化高速發(fā)展、人口向優(yōu)勢區(qū)域大規(guī)模集中的趨勢、背景下，如何應對、滿足真實的自住型需求，對任何一個管理者都是一個沉重的難題。在對投資型需求進行調(diào)控的同時，如何增加供應量、如何增加保障房、如何讓社會各個收入階層都能“有所居”，讓自住型需求獲得滿足，這遠不是對二套房、三套房采取收緊政策，就能夠見到效果的，這還需要各地政府以及有實力企業(yè)在制度上持續(xù)地有所突破、在行動上持續(xù)地有所作為。 □肖賓
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