- 房地產商轉向商業(yè)地產 “鋪王”埋下炸彈
在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產形勢也不容樂觀，租金下滑、總量過剩、空置率居高不下�！半m然眾多房地產開發(fā)商轉向商業(yè)地產，在他們看來是種趨勢，但就是在這種大趨勢下，商業(yè)地產的危機也正在走近�！焙屯�(北京)商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對《中國產經新聞》記者表示。
在現(xiàn)有運營的購物中心中，經營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型購物中心的經營狀況更是表現(xiàn)一般。“然而，在一線城市，商業(yè)地產尤其是零售業(yè)地產總量上已基本飽和，供大于求現(xiàn)象已經存在。”劉東海介紹說，比如上海已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經接近國外東京、紐約的水平。
另據《中國產經新聞》記者了解，2009年第3季度，北京的優(yōu)質商鋪市場租金較第二季度持續(xù)下滑，至人民幣500元每月每平方米，環(huán)比下降5.4%，較2008年同期下降了17%。
“由于新入市項目的入駐率較高，2009年3季度空置率與上季度持平，為16.1%。在第4季度有195371平方米的新增供給進入市場，這些新項目會推高整體市場的空置率，同時很多零售商會利用大量潛在新增供應的市場機會，加大與業(yè)主方的談判籌碼，預計下一季度市場平均租金將進一步下滑。”仲量聯(lián)行華北區(qū)總經理張志賢在接受記者采訪時稱。
“城市綜合體的盲目開發(fā)存在四大隱患。”一位不愿具名的商業(yè)地產專家對記者直言：“盲目立項、龐大但重復、運營管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這四大弊端正在困擾著國內城市綜合體的發(fā)展�！薄皫缀趺總�城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認識到并不是所有的城市綜合體都能帶動城市的發(fā)展。”中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副秘書長董利說。
對此，劉東海也認為，事實上，“供大于求”已然成為中國商業(yè)地產普遍存在的現(xiàn)象，在危機背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸顯。造成這種原因的是發(fā)展商都在盲目供應，零售商都在理性需求。在過去商業(yè)地產發(fā)展初期，與現(xiàn)在相反的是需求供應倒掛，出現(xiàn)了很多的所謂“鋪王”。曾經的中關村海龍電子城一個鋪位拍出13萬/平方米。經濟危機雖然對國內的老百姓影響不大，但2009年一線城市暴漲的房價和通脹預期，讓老百姓不敢放開手腳去消費。消費是支撐上述連鎖商業(yè)企業(yè)擴張的基礎。基礎不夠好，連鎖企業(yè)當然會放慢擴張步伐，或者理性選擇，這就會造成“供大于求”。
當然，商業(yè)地產諸多問題已然引起政府部門的高度關注。早在2009年4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住房部)發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個一、二線城市相關部門，要求對商業(yè)地產市場進行調研。住房部要求，各地匯報的材料須包括商業(yè)地產項目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。這顯然是相關部門正視商業(yè)地產風險信號的表現(xiàn)。
在美國，一場商業(yè)地產危機已經開始。2009年10月25日，美國最大商業(yè)不動產融資公司Capmark集團申請破產保護；11月19日，全球三大國際評級機構之一惠譽國際(Fitch)預計，包括大都會保險以及保德信金融公司在內的美國各大人壽保險公司，將會因商業(yè)地產投資失敗而損失高達226 億美元。更有分析人士指出：商業(yè)地產市場就像一顆不定時炸彈，隨時會引爆。
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