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　　今年伊始，杭州透明售房網(wǎng)的“解除合同”令人關(guān)注。杭州主城區(qū)半個(gè)月的退房量約等于過(guò)去一個(gè)月的退房量，1月1日至15日，杭州主城區(qū)商品房解除合同的房源有60套，而2009年11月為70套，12月為65套。

　　退房是因?yàn)橘?gòu)房者不看好市場(chǎng)或付不出按揭款嗎？似乎并不是。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一些奇怪的現(xiàn)象：不少退房房源是已交付或即將交付房源，為什么不等辦完三證出售而要采取退房的方式？不少解約房源是2007年、2008年簽的約，誰(shuí)會(huì)在2009年的大漲之后退房？這些解約后的房源為什么馬上會(huì)變成已售，或“內(nèi)部已預(yù)定”？涉及的開發(fā)商為何三緘其口？

　　退房房源多為一兩年前已開盤或已交付樓盤

　　記者整理了杭州透明售房網(wǎng)上2009年11月以來(lái)的解約檔案，一共有195套解約房源。令人吃驚的是，相當(dāng)多的樓盤居然早在一兩年前就開盤甚至早已交付。

　　記者統(tǒng)計(jì)，已交付房源居然占43%。195套解約房源中，目前已交付的有83套。像錢江新城一樓盤，2009年12月交付，而在過(guò)去的兩個(gè)半月內(nèi)，退房5套；世茂江濱花園碧景灣，2009年6月交付，3套退房；太和廣場(chǎng)，2009年9月交付，解約18套；水岸城市花園，一個(gè)2008年9月就已交付的樓盤，也有2套退房；錢塘名都，2009年1月交付，6套退房；杭州國(guó)際商務(wù)中心，一個(gè)早在2005年開盤的樓盤，居然也有14套解約。

　　二是早在一兩年前開盤并“售罄”房源占主流。據(jù)記者調(diào)查，這些房源中，2009年1月1日前開盤簽約的居然有127套之多，占比65%以上。云廈連園，2010年底交付，兩個(gè)半月來(lái)有9套退房，其退房房源開盤時(shí)間是2008年的10月；現(xiàn)代景苑、朗郡、萬(wàn)銀大廈……眾多在2008年3月至9月間開盤的樓盤出現(xiàn)在退房名單中。這些房源早在2009年時(shí)就已對(duì)外表示“售罄”。

　　而在最近兩三個(gè)月內(nèi)開盤的樓盤在退房名錄中并不多，僅16套房源在2009年9月底后開盤，只占總退房源的8%左右。

　　這些不禁讓人遐想無(wú)限：已交付樓盤馬上就可以辦出三證拿到市場(chǎng)上賣了，為什么要急著解約？一兩年前就已開盤并“售罄”的房子，經(jīng)過(guò)2009年的大漲，早已漲50%甚至翻倍了，為什么還要退？如果沒有充分的理由，開發(fā)商一般都不會(huì)同意解除合同，難道是購(gòu)房者與開發(fā)商私下里有什么交易？為什么開發(fā)商的員工會(huì)出現(xiàn)在退房名單中，并一退就是好幾套？(轉(zhuǎn)C2版)

　　退房房源居然大多已重新賣掉或“內(nèi)部預(yù)定”

　　按相關(guān)規(guī)定，房源解除預(yù)售合同后，公示三天重新變?yōu)榭墒鄯吭�。這些房子普通購(gòu)房者真的能夠再買到嗎？記者了解的情況是，基本不可能。

　　195套解約房源不少在解約后不久就由“可售”變?yōu)椤耙咽邸�，這個(gè)過(guò)程基本在10~15天左右，差不多就是從“預(yù)定”轉(zhuǎn)為“可售”的時(shí)間。就算是透明售房網(wǎng)上掛著的“可售”，記者打電話表示要買，得到的答復(fù)是，房源沒有拿出來(lái)重新賣，已經(jīng)被訂掉了。

　　195套解約房源中，目前透明售房網(wǎng)上重新變?yōu)椤耙咽邸钡挠?00套，除去贊成太和廣場(chǎng)和杭州國(guó)際商務(wù)中心共32套開發(fā)商自己買下的房源，透明售房網(wǎng)上顯示“可售”的只有63套。但就是這63套，普通購(gòu)房者也買不到。

　　解約的房源究竟賣給誰(shuí)了？記者以購(gòu)房者的身份聯(lián)系了多家涉及退房房源的開發(fā)商。

　　云廈連園今年1月有5套房子解約，目前透明售房網(wǎng)上顯示為綠色的“可售”。記者致電售樓部，售樓小姐告訴記者，這5套房子已經(jīng)訂掉了，以原價(jià)賣給了原購(gòu)房者的親戚朋友。至于為何這批2008年10月開盤售出的房源到現(xiàn)在才更改用戶名，售樓小姐模糊地表明購(gòu)房者是老板的朋友。

　　城西一樓盤1月份也有兩套房源解約，售樓小姐告訴記者，這兩套房源屬于“內(nèi)部處理”，只是購(gòu)房者名字的變化，不對(duì)外出售。

　　錢塘名都也有6套房源解約后目前顯示為“可售”，售樓處的解釋是按揭還不上而解約，房源目前并沒有拿出來(lái)對(duì)外銷售。

　　另外，也有開發(fā)商表示，退房是由于二套房貸政策變動(dòng)，去年一直在等銀行放款，沒想到等了半年以后首付比例提高，利率也有所提高，客戶感覺無(wú)法承受，因此選擇退房。還有的開發(fā)商，一聽記者采訪此事，直接拒絕接受采訪。

　　記者先后聯(lián)系了十幾家有解約房源的樓盤售樓處，總結(jié)一下，有四個(gè)答案基本雷同：很多開發(fā)商說(shuō)是原房源原價(jià)轉(zhuǎn)讓給了原購(gòu)房者的親戚朋友；二是解約的客戶都肯定跟開發(fā)商關(guān)系不一般。三是多少和銀行有關(guān)，比如還不上或辦不出按揭等。四是解約房源基本上不再拿出來(lái)賣。

　　這些很多聽上去確實(shí)不可思議：樓市大漲之后，誰(shuí)肯原價(jià)轉(zhuǎn)讓？按揭還不上是購(gòu)房者和銀行間的事，開發(fā)商為什么要以退房的方式斡旋？新房辦不出按揭居然也要等上半年才知道？

　　業(yè)內(nèi)人士解析：正常的原因太少，見不得人的原因太多

　　采訪中，涉及解約樓盤的開發(fā)商很多都三緘其口，不想道破個(gè)中原因。但是這些“黑幕”其實(shí)不再是秘密，已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，只是未說(shuō)破而已。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般見不得人的解約原因有三種，尤其是已“售罄”或已交付樓盤，大多逃不出這三種理由。

　　很多快交付或已經(jīng)交付樓盤的退房實(shí)際上就是“更名”轉(zhuǎn)讓。名義上是解約，實(shí)為買賣雙方提供方便并避稅，這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)盡人皆知的“潛規(guī)則”。這些購(gòu)房者多是開發(fā)商的關(guān)系戶，開盤時(shí)拿到一套房源，等到快交付時(shí)，房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲到了高位。如果辦了三證再轉(zhuǎn)手，手續(xù)繁，還要付相當(dāng)一部分的稅費(fèi)，這時(shí)買家找個(gè)“適當(dāng)”的理由“解約”，開發(fā)商再與下家簽購(gòu)房合同，下家把中間的差價(jià)付給原買家，稅費(fèi)省了，而且交易真是“方便快捷”。

　　其次是自己人買自己房的假按揭，購(gòu)房為假，套貸款是真。市場(chǎng)形勢(shì)不好的時(shí)候，有些開發(fā)商讓員工來(lái)購(gòu)房，首付由公司付，一買就是幾套，既能造成銷售熱賣的假象，同時(shí)能套取銀行貸款，成為市場(chǎng)形勢(shì)不好時(shí)的一種融資手段。等形勢(shì)好了，房?jī)r(jià)也升到一定高點(diǎn)，再找理由解約，重新以高價(jià)賣出。

　　在解約的195套房源中，2008年7月至9月開盤的房源有很多。當(dāng)年這段時(shí)間的市場(chǎng)行情并不好，這里面不排除開發(fā)商當(dāng)時(shí)在形勢(shì)不好的情況下以假交易換取銀行資金。

　　還有一種退房是為關(guān)系戶讓位。一些開發(fā)商會(huì)給關(guān)系緊密的某單位重量級(jí)人物留房源，但重量級(jí)人物一直不來(lái)簽約，只好由開發(fā)商先派個(gè)人“占位”，等房子快交付了，或者房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一定高位，再辦解約手續(xù)，重新歸還給“重量級(jí)人物”。解約樓盤中一些開發(fā)商所提及的“關(guān)系戶”有可能就是指此類不能得罪的“非普通”購(gòu)房者。

　　看似因市場(chǎng)不被購(gòu)房者看好而導(dǎo)致的“退房”，其底下其實(shí)掩藏著樓市多少不能見光的交易。

　　退房下的黑幕

　　有道是“不看不知道，一看嚇一跳”�？雌饋�(lái)挺嚇人的“退房潮”，反映出來(lái)的，不是普通購(gòu)房者對(duì)樓市的恐慌，而是開發(fā)商和一些“非普通”購(gòu)房者某種不可言說(shuō)的“秘密”。

　　從195套解約合同來(lái)看，大部分竟然是2009年1月1日以前開盤的樓盤，再仔細(xì)看看，原來(lái)有很多還是2009年已交付或?qū)⒃?010年交付的樓盤。退房者專門選在了這個(gè)時(shí)間集中退房，開發(fā)商也一個(gè)個(gè)或抱以默許，或抱以積極的態(tài)度幫其“更名”，到底誰(shuí)在從中受益？

　　再來(lái)看看簽約時(shí)間。解約房源中，2008年開盤簽約的樓盤不在少數(shù)，在當(dāng)年樓市的不景氣下，為了沖量，或套取銀行貸款，不少樓盤選擇了由員工“自買”樓盤，像“小梅梅”、“小君君”之類，而且一買幾套，幾乎成了業(yè)內(nèi)的一個(gè)“潛規(guī)則”。

　　正因?yàn)楫?dāng)時(shí)并不是普通購(gòu)房者買了這批房源，它們注定了被“轉(zhuǎn)賣”的命運(yùn)，因?yàn)閺囊婚_始它就沒作為一種居住功能，而是成了某些人的工具。如今，時(shí)機(jī)終于來(lái)了。

　　首先是房?jī)r(jià)經(jīng)歷了2009年的高漲，已經(jīng)到了一個(gè)高位。而這正是那些“非普通”房源轉(zhuǎn)手的絕佳時(shí)機(jī)：開發(fā)商或重新投入市場(chǎng)，高價(jià)賣出賺一筆；或還給“重要人物”；或協(xié)助更名，幫人賺上一筆。試問，這時(shí)不退房，更待何時(shí)？

　　只是這種交易本來(lái)都是在私下里進(jìn)行的，不好拿到臺(tái)面上來(lái)說(shuō)，所以雖然經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)中心審核過(guò)是合法的，但很多開發(fā)商還是不愿意去說(shuō)出真實(shí)內(nèi)幕，讓我們?cè)谶@里猜來(lái)算去。只是這種名義上合法的交易，作為普通老百姓的我們，是否“意難平”呢？