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　  在“3·15”來臨之際，記者獨家采訪廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士，為消費者指出買賣房屋過程中的一個個陷阱與地雷，讓您從步步為營轉(zhuǎn)為步步為“贏”，做一個精明的樓市消費者。

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　廣州中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　在今年“3·15”來臨之前，記者從政府有關(guān)部門了解到，廣州市房地產(chǎn)中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢，去年11萬多宗的二手交易中，只發(fā)生133宗中介被投訴的個案，占成交宗數(shù)的百分比為0.12%。

　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明表示，中介機構(gòu)被投訴的原因主要有5個：中介機構(gòu)或經(jīng)紀人違規(guī)操作；中介機構(gòu)或經(jīng)紀人未善盡職責，服務(wù)態(tài)度差；合同糾紛；中介機構(gòu)亂收費；隱瞞房屋情況；吃差價。最為消費者深惡痛絕的吃差價現(xiàn)象已接近消失，去年只查處了一宗，2008年則有3宗。

　　史小明認為，去年以來房地產(chǎn)市場向好，不少房地產(chǎn)中介機構(gòu)如雨后春筍般成立，各大公司也加快了開鋪的速度。在急速擴張的同時，中介機構(gòu)及經(jīng)紀人員在促成交易過程中操作不規(guī)范及服務(wù)質(zhì)量有所下降，由此產(chǎn)生的糾紛接踵而來，對此，廣州市房屋交易監(jiān)管中心將加強市場檢查，并要求中介公司對員工加強培訓(xùn)與監(jiān)督。他再三呼吁消費者，買賣房屋是一件大事，消費者需做足功課，謹慎行事。

　　第一步：放盤與看樓

　　雷區(qū)警示：

　　●賣方放盤時，應(yīng)當查看服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證明》及年度檢驗證明，查看服務(wù)人員的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證》，證照不齊的，不能委托其提供中介服務(wù)。

　　●賣方將房屋權(quán)屬資料、房屋鑰匙、賣方身份資料等交付給中介公司的，應(yīng)當要求中介公司出具收據(jù)，并約定中介公司不得擅自復(fù)印、復(fù)制，不得轉(zhuǎn)交他人。

　　●買方對獲取的房屋出售信息，應(yīng)當予以核實。需核實的內(nèi)容主要包括房屋權(quán)屬狀況，是否有共有人，是否有查封、抵押、出租等情形，房屋用途，樓齡等，可通過向中介公司索要資料、實地查看等方式了解。

　　●委托中介公司提供服務(wù)的，應(yīng)當與中介公司簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括委托事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用等。中介公司口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當寫入服務(wù)合同，以防發(fā)生爭議。

　　●委托他人代為辦理買賣手續(xù)要謹慎，要簽好委托書，要將委托期限、委托范圍、職責等明確寫入委托書中，防止受委托人利用委托人的信任和委托書做出不符合委托人意愿的事情。

　　案例：

　　李小姐有一套出租中的房子，她看現(xiàn)在房價漲得這么高，租金卻沒漲多少，決定將這套房出售。她賣房子時沒有征詢租客的承購意向就放盤，結(jié)果發(fā)生“一女嫁二夫”的情況，租客也要爭這個房屋。

　　點評：帶租約的房屋是可以出售的，但為避免糾紛，業(yè)主應(yīng)在出售前先與承租人協(xié)商，取得承租人同意放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件或者解除租賃合同后再正式辦理出售手續(xù)。

　　第二步：簽約

　　雷區(qū)警示：

　　●不能簽署空白合同。買賣合同的條款是各方當事人協(xié)商一致的結(jié)果，也是當事人權(quán)利的有效保障，各方當事人簽署合同前要認真審閱合同，發(fā)現(xiàn)空白條款的應(yīng)補齊內(nèi)容或劃去，以防產(chǎn)生糾紛。

　　●以確認函等形式列明賣房或者買房條件交對方確認的，要注意：1.所列條件應(yīng)當明確、具體、完整；2.應(yīng)當列明對方回復(fù)的期限，并說明超過期限回復(fù)的無效；3.函中應(yīng)注明對方同意以所列條件成交并在規(guī)定期限內(nèi)書面回復(fù)的，雙方買賣關(guān)系才能成立，買賣關(guān)系成立的時間以收到回復(fù)函的時間為準，發(fā)出確認函的一方在收到回復(fù)函以前有權(quán)撤銷、變更函件所列條件；4.函件的交接應(yīng)當簽收并注明交接時間，辦妥交接手續(xù)。

　　●買賣雙方中一方先簽署合同，后由中介公司轉(zhuǎn)交另一方簽署的，也應(yīng)按上述程序辦理，即：在合同中注明該合同由賣方(或者買方)首先簽署，對方在規(guī)定的期限前簽署該合同并將合同送達先簽署的一方時，該合同才能成立，合同成立的時間以先簽署的一方收到對方簽署后的合同為準，先簽署的一方在收到對方簽署的合同前有權(quán)撤銷、變更合同內(nèi)容。同時合同交接應(yīng)當辦妥交接手續(xù)。

　　●約定單方承擔交易過戶所需稅費的，應(yīng)詳細了解與稅費計付有關(guān)各種情況，如是否屬已購公房，是否需補地價，原購置價格，是否屬于受贈、繼承財產(chǎn)，原受讓房屋的時間等，并在附件中列明雙方認可的稅費項目、標準和金額，約定主管部門實際核定的稅費金額、項目與約定的稅費金額、項目不一致時的處理辦法。

　　案例：

　　張先生通過中介買一套房屋，簽合同時賣方要求交易稅費由買方全部承擔，張先生原來買過幾次房，據(jù)他了解，這套房的稅費約2萬元左右，覺得可接受，就同意了。辦交易手續(xù)時才知道賣方是繼承的房屋，出售時要按交易金額20%交納個人所得稅，需多交幾萬元，遠遠超出他的計劃。

　　提示：交易稅費在購房成本中占的比例不小，如果約定單方承擔交易稅費的，一定要事先了解清楚交易標的房屋過戶需要支付的各項稅費，不能僅憑經(jīng)驗或者中介公司一般性的介紹、口頭承諾確定，應(yīng)繳交易稅費的項目、金額最終是由行政主管部門核定的。