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業(yè)主大會(huì)沒(méi)有法人資格意味著什么?法律界人士指出,很直接的一點(diǎn)就在于,當(dāng)涉及小區(qū)的公共利益被侵害的時(shí)候,業(yè)主大會(huì)也好,被授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)也好,幾乎沒(méi)有起訴開(kāi)發(fā)商或者物管公司的訴訟資格。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),物權(quán)法和《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)作為一個(gè)組織是否具有民事主體資格,但也并未阻卻業(yè)主大會(huì)具有民事主體資格的可能。然而,在實(shí)踐中,各地均未留出業(yè)主大會(huì)進(jìn)行法人登記的渠道。關(guān)鍵的爭(zhēng)議點(diǎn)在于,成為“法人”的必要條件是有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi),能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任?蓸I(yè)主大會(huì)有這種能力嗎?有業(yè)內(nèi)人士直言:“如果業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司打官司,業(yè)主輸了,業(yè)主大會(huì)拿什么賠?”
持不同觀點(diǎn)的人認(rèn)為,業(yè)主大會(huì)完全可以有財(cái)產(chǎn),如小區(qū)的廣告收入。實(shí)際上,業(yè)主大會(huì)可以擁有的財(cái)產(chǎn),正是目前開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可能正在侵害的業(yè)主共同擁有的物業(yè)收益———小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、配套公用設(shè)施等等。
因此,有學(xué)者撰文指出,實(shí)際上業(yè)主大會(huì)的民事主體資格是否確立應(yīng)取決于全體業(yè)主的自主選擇,就如同他們可以選擇成立業(yè)主大會(huì),也可以選擇不成立一樣。
就在北京立法突破業(yè)主大會(huì)法人地位的消息傳出時(shí),深圳的業(yè)主代表之間也開(kāi)始了一場(chǎng)爭(zhēng)取小區(qū)自治的討論。
上個(gè)月,深圳市政府法制辦就2010年政府立法計(jì)劃征集立法建議。在意見(jiàn)征集截止前一天,有業(yè)主將一份名為《深圳市業(yè)主自治條例》的立法建議提交到了法制辦。隨后,有深圳20多家小區(qū)業(yè)主代表在這份自治條例上簽名表示支持。
在這份自治條例中,擬規(guī)范的主要內(nèi)容就包括賦予業(yè)主大會(huì),或者是“業(yè)主自治管理委員會(huì)”獨(dú)立的民事主體資格,繼而由小區(qū)自治管理委員會(huì)收取物管費(fèi),直接聘請(qǐng)物管職業(yè)經(jīng)理人主理小區(qū)日常物管事務(wù),與保潔、電梯、消防設(shè)備等專(zhuān)業(yè)公司簽訂合同,同時(shí)定期公布收支賬目,接受業(yè)主直接監(jiān)督。
目前在南京、無(wú)錫、東莞等地,也有業(yè)主繞開(kāi)物業(yè)公司自己管理小區(qū)的案例,其中有些小區(qū)運(yùn)行得還相當(dāng)不錯(cuò)。不僅業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)大為降低,小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量也有所提高。
但對(duì)于業(yè)主大會(huì)可以申請(qǐng)進(jìn)行法人登記這一突破性規(guī)定,一些業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀,“還要有一系列的規(guī)章制度保障業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的運(yùn)作,否則單純是法人,解決不了深層次的問(wèn)題,只能是‘看上去很美’”。
還有律師認(rèn)為,確認(rèn)業(yè)主大會(huì)的法人地位當(dāng)然非常必要,但對(duì)目前的現(xiàn)實(shí)而言,組織不了業(yè)主大會(huì)、成立不了業(yè)主委員會(huì)才是有關(guān)方面需要解決的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)主大會(huì)法人化之后,業(yè)主想要真正維護(hù)自己的權(quán)利,還有很長(zhǎng)的路要走。
編者按
在各種住宅小區(qū)不斷增長(zhǎng)的當(dāng)下,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)等名詞也成為眾多爭(zhēng)議案例中的“高頻關(guān)鍵詞”。和這些高頻詞相關(guān)的問(wèn)題不僅關(guān)乎每一名普通市民的生活,同時(shí)也是政府主管部門(mén)研究的新課題。
在這樣的背景下,正在公開(kāi)征求民意的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》理所當(dāng)然地成為了社會(huì)熱點(diǎn),其中突破性的規(guī)定———“業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記”,更是激起了千層浪。業(yè)內(nèi)人士解讀說(shuō),試行法人登記給業(yè)主大會(huì)帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)法律地位,它還可以以這個(gè)身份作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)公司,進(jìn)行共有財(cái)產(chǎn)的登記,如公共車(chē)庫(kù)、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財(cái)產(chǎn)依物權(quán)法規(guī)定本應(yīng)屬于業(yè)主共同所有,但在此之前因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)沒(méi)有法人資格,所以往往被一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司所利用,成為其“搖錢(qián)樹(shù)”。
業(yè)主大會(huì)最重要的意義是自治,北京此番立法突破可否為小區(qū)業(yè)主自治掃清障礙?本報(bào)記者的實(shí)地調(diào)查采訪說(shuō)明,這一“看上去很美”的規(guī)定落到實(shí)際操作中,依然面臨許多待解的難題。(李松 黃潔 徐偉倫)
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