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　　醞釀已久的物業(yè)稅風(fēng)聲再起。有消息稱(chēng)，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)文件在內(nèi)部相關(guān)司局已進(jìn)入征求意見(jiàn)階段，但尚未反饋回來(lái)。據(jù)稱(chēng)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。一個(gè)“將”字，可能是懸而未決也可能是箭在弦上。但無(wú)論如何，這一消息還是引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。但多方聲音顯示，目前開(kāi)征難度不小。

　　所謂物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。物業(yè)稅的基本框架為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。簡(jiǎn)言之，物業(yè)稅就是一種“合并稅種”。如果物業(yè)稅能夠破冰，無(wú)疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從總體上看，有助于抑制投資、投機(jī)性需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在如今房?jī)r(jià)高企之際，暢談一下物業(yè)稅的脈動(dòng)，也是個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

　　物業(yè)稅能否讓房?jī)r(jià)“剎車(chē)”？

　　“理論上講，開(kāi)征物業(yè)稅，可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。但是，在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，需要面對(duì)許多問(wèn)題，期待有立竿見(jiàn)影效果的想法并不現(xiàn)實(shí)。 ”這是記者在采訪中，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家比較普遍的共識(shí)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有很大的作用。但對(duì)能否降低房?jī)r(jià)，這很難說(shuō)，這關(guān)鍵還是要看開(kāi)征以后相關(guān)管理部門(mén)的執(zhí)行力度。物業(yè)稅能否對(duì)房?jī)r(jià)起到真正的作用，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程，在傳導(dǎo)過(guò)程，任何一個(gè)變量，都可能會(huì)影響到最終的結(jié)果。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是，在歐美等一些國(guó)家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場(chǎng)中存在大量投資性購(gòu)房的現(xiàn)象。

　　蘇州一知名二手房中介公司分析，開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì)擠出部分投資者。蘇州樓市里有至少四成購(gòu)房者買(mǎi)房的目的是投資。開(kāi)征物業(yè)稅后，投資型的購(gòu)房者在沒(méi)有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之前，每年都要交稅，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)，增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。對(duì)于以投資為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，持有成本將大大增加，利潤(rùn)空間大幅減少，必然會(huì)謹(jǐn)慎投資。因此對(duì)遏制炒房，有很大的作用。

　　也有專(zhuān)家提出了物業(yè)稅的開(kāi)征要有更細(xì)化的考慮，對(duì)于即將出臺(tái)的物業(yè)稅管理和征收辦法，對(duì)于一個(gè)收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業(yè)稅的出臺(tái)能更多站在普通消費(fèi)者的立場(chǎng)上考慮，不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而“一刀切”，更不希望是一個(gè)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。

　　物業(yè)稅開(kāi)征最快要到明年？

　　從2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批在北京等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)了若干套評(píng)稅軟件，形成了專(zhuān)家支持隊(duì)伍。

　　對(duì)于今年會(huì)否進(jìn)行全國(guó)征收，財(cái)政部財(cái)科所相關(guān)專(zhuān)家接受媒體采訪時(shí)透露，2010年不會(huì)啟動(dòng)物業(yè)稅，最快也得等到2011年。

　　這位專(zhuān)家給出了兩個(gè)原因：一是今年還處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，推出物業(yè)稅將對(duì)房地產(chǎn)形成很大打擊。另一方面，根據(jù)稅務(wù)總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅收政策都是在年初出臺(tái)。年初不出臺(tái)，就意味著整個(gè)年度不會(huì)出臺(tái)了。

　　物業(yè)稅并非簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等，牽涉非常復(fù)雜的社會(huì)利益關(guān)系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會(huì)遭遇各種阻力。在實(shí)施層面，開(kāi)征物業(yè)稅也有很多相當(dāng)復(fù)雜的問(wèn)題有待解決。比如，我國(guó)目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，評(píng)估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個(gè)很大的障礙。此外，如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)接？征收范圍應(yīng)該如何界定，是新房與舊房區(qū)分對(duì)待還是“一刀切”？自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否區(qū)分，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對(duì)待？第一套房與第二套、第三套房應(yīng)如何區(qū)別？征收方式是什么？按什么基數(shù)征收？是否隨市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)？這些問(wèn)題都有待明確和解決。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓也認(rèn)為今年全國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅可能性不大。他認(rèn)為“有可能在局部地區(qū)試點(diǎn)。 ”剛開(kāi)始也只是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征稅。

　　物業(yè)稅開(kāi)征的多元設(shè)想題

　　據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1 .2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管物業(yè)稅短期開(kāi)征的難度較大，但不排除首先在個(gè)別城市試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個(gè)序列進(jìn)行征收：先商用物業(yè)，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個(gè)家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類(lèi)，根據(jù)檔次、戶(hù)型面積、家庭收入情況、個(gè)人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率，甚至像國(guó)外那樣，對(duì)部分特殊房屋免征。

　　物業(yè)稅開(kāi)征可謂是 “牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。

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　　國(guó)外征收物業(yè)稅面面觀

　　加拿大：政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。

　　法國(guó)：政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　荷蘭：地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。

　　美國(guó)：擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間。

　　澳大利亞：政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。

　　國(guó)外通行做法

　　按房屋面積劃分等級(jí)，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；

　　按房屋價(jià)值劃分等級(jí)，對(duì)價(jià)值高的征稅、征重稅，對(duì)價(jià)值低的減稅或免稅；

　　按房屋套數(shù)分類(lèi)，對(duì)兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對(duì)單套住房減稅或免稅；

　　按房屋用途分類(lèi)，個(gè)人住房用于經(jīng)營(yíng)的，稅負(fù)較重，個(gè)人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；

　　對(duì)住房所有者按勞動(dòng)能力分類(lèi)，對(duì)老人、喪失勞動(dòng)能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。