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　　隨著廣州樓市新政細(xì)則的出臺(tái)落地，開(kāi)發(fā)商忐忑不安的心終于放下了，而百姓期待房?jī)r(jià)降低的愿望也在不斷地消減，一路高歌的廣州房?jī)r(jià)也沒(méi)有隨著新政而顯現(xiàn)出其明晰的走勢(shì)，依舊游移在妥協(xié)與堅(jiān)挺之間。而廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)未來(lái)如何更多取決于政府、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)多方博弈力量。

　　新政千呼萬(wàn)喚始出來(lái)開(kāi)發(fā)商大贊、百姓茫然

　　5月21日，廣州樓市調(diào)控細(xì)則終于出臺(tái)。據(jù)介紹，《廣州市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知努力實(shí)現(xiàn)住有所居的意見(jiàn)》共有8個(gè)方面24條細(xì)則，將“國(guó)十條”的各項(xiàng)要求具體化。

　　不過(guò)，廣州樓市新政并不像北京等地一樣“嚴(yán)厲”限購(gòu)和暫停三套房貸，因此被部分人士稱(chēng)為“溫和”調(diào)控。對(duì)此，廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波解釋說(shuō)，不限購(gòu)主要有三個(gè)方面的考慮：

　　第一，新政實(shí)施以來(lái)，廣州市樓市成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，新政“抑投機(jī)、遏房?jī)r(jià)”的成效初顯。4月15日至5月14日，全市十區(qū)一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68 .1%，環(huán)比減少了33 .5%。房?jī)r(jià)雖仍在高位，但漲勢(shì)已得到遏制，預(yù)期隨著成交的持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。

　　第二，根據(jù)樓市投資“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的規(guī)律，預(yù)期投機(jī)性需求將會(huì)得到有效抑制。

　　第三，從廣州購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房占絕大多數(shù)(占購(gòu)房人群的99.1%)，限制港澳和外國(guó)人購(gòu)房意義不大。此外，“三套房貸暫停決定是否暫停三套房貸是金融監(jiān)管部門(mén)和各商業(yè)銀行的職權(quán)�！�

　　這個(gè)新政獲得了廣大開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英在其新浪微博上表示：“贊廣州新政！希望全國(guó)都來(lái)學(xué)學(xué)廣州是政府的政策！一個(gè)有著近20年房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市政府，一個(gè)2000年商業(yè)文化積淀的城市文化！一個(gè)真正懂得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的決策團(tuán)體�！�

　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，“廣州即使出臺(tái)與北京一樣嚴(yán)厲的新政，對(duì)市場(chǎng)的沖擊和 影 響 也 不 會(huì) 更 大 ， 道 理 就 和‘死豬不怕開(kāi)水燙’一樣，反正結(jié)果都是一樣‘死’，惟一不同的只是‘燙兩遍’和‘燙三遍’的差別而已�！彼�認(rèn)為，目前廣州市的主力購(gòu)房群體是改善型需求，而國(guó)十條已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求的不足。

　　不過(guò)，廣州的購(gòu)房群體卻對(duì)新政非常失望，認(rèn)為新政是隔靴搔癢，沒(méi)有什么影響。據(jù)廣州搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)做了一個(gè)關(guān)于“廣州樓市調(diào)控細(xì)則殺傷力”調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至5月26日共有約500名網(wǎng)友參與統(tǒng)計(jì)，其中有一半以上認(rèn)為“過(guò)于溫和”，而正是因?yàn)榧?xì)則太溫和，所以有61%的網(wǎng)友認(rèn)為未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)廣州樓價(jià)將繼續(xù)上漲。而也有不少市民擔(dān)心“開(kāi)發(fā)商很快又可以放心漲房?jī)r(jià)了”。

　　樓價(jià)似降未降太含蓄政府“保穩(wěn)不大漲”是關(guān)鍵

　　在新政出來(lái)之后，有一些樓盤(pán)聲稱(chēng)已經(jīng)“降了”。記者在恒大山水城等樓盤(pán)也了解到這些樓盤(pán)都是85折銷(xiāo)售�！岸�且只要客戶能夠成為每天簽約的前十名，并且在簽約后3天內(nèi)繳納首付，都可以繼續(xù)享受99折、98折�！币晃缓愦笊剿�城的銷(xiāo)售人員表示。

　　不過(guò)，恒大促銷(xiāo)風(fēng)暫時(shí)并未引起更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)列。記者從廣州芳村花地大道北側(cè)的翠竹苑等項(xiàng)目了解到更多的樓盤(pán)價(jià)格卻是依舊堅(jiān)挺，并未像廣州房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示新政“抑投機(jī)、遏房?jī)r(jià)”的成效初顯。事實(shí)上，這個(gè)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚需要實(shí)際檢驗(yàn)。因?yàn)閺V州房管局在公布4月房?jī)r(jià)時(shí)也曾表示，“由于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成交易意向、進(jìn)行認(rèn)購(gòu)之后，還需要籌措首期款、辦理好銀行同意貸款等相關(guān)手續(xù)，往往經(jīng)過(guò)數(shù)日至數(shù)月的時(shí)間后方簽訂合同，因此網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)未必即時(shí)反映市場(chǎng)變化�！�

　　一些專(zhuān)家也表示，目前，沒(méi)有人能準(zhǔn)確判斷廣州的樓價(jià)到底是漲了還是跌了，但開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)價(jià)格與地方政府的調(diào)控政策密不可分。而從目前廣州樓市新政細(xì)則來(lái)看，廣州市調(diào)控基調(diào)是“保大于壓”，只求樓市不要過(guò)快上漲。

　　事實(shí)上，廣州新政出臺(tái)的過(guò)程也可以看出政府的“保大于壓”心態(tài)。事實(shí)上，在國(guó)家新政4月17日出臺(tái)不久，廣州市國(guó)土房管局4月21日就緊急召集廣州六大開(kāi)發(fā)商、四大國(guó)有銀行和三大地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，了解系列房貸新政對(duì)廣州樓市的影響程度。4月26日，廣州市政府已審議并原則通過(guò)了《貫徹意見(jiàn)》。但卻在一個(gè)月之后，5月21日才正式公布�！斑@是因?yàn)椤疁睾汀�新政若緊挨國(guó)家新政公布，則肯定難以通過(guò)，因此延后公布贏得時(shí)機(jī)�！睆V州房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士分析。

　　專(zhuān)家也指出，廣州市對(duì)于遏制樓價(jià)一直存有復(fù)雜的心態(tài)。國(guó)十條要求“穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，因此廣州必須要遏制房?jī)r(jià)上漲。

　　不過(guò)，一旦房?jī)r(jià)下滑也勢(shì)必會(huì)影響到廣州土地出讓收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年廣州市政府性基金收入完成405億元，比2008年決算數(shù)增長(zhǎng)83%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入323.4億元，增長(zhǎng)86 .3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種為地方財(cái)政注入巨額稅收收入。

　　房?jī)r(jià)走向何方多方博弈

　　盡管廣州樓價(jià)并未應(yīng)聲而落，但是市場(chǎng)上觀望的情緒開(kāi)始加重。記者周末連續(xù)兩天在看樓巴聚集的宏發(fā)廣場(chǎng)看到，前來(lái)看樓的人稀稀落落，一臺(tái)可容三十人的樓巴也只有五六個(gè)看樓客人。而一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心也是空空蕩蕩，鮮有業(yè)主前來(lái)咨詢(xún)參觀樣板房。

　　在廣州奮斗八年仍未買(mǎi)房的金融從業(yè)人士李偉告訴記者：“買(mǎi)房是必然的，但是什么時(shí)候出手，還得看看國(guó)家后續(xù)政策再說(shuō)。畢竟廣州的房?jī)r(jià)漲得太快、太高了，還是希望能夠降下來(lái)�！�

　　不過(guò)，吃了定心丸的開(kāi)發(fā)商不會(huì)讓樓價(jià)馬上下跌。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、世聯(lián)地產(chǎn)C E O黎振偉在接受媒體采訪時(shí)表示，這是因?yàn)閺V州新政細(xì)則如此“溫柔”，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有壓力，無(wú)需急著降價(jià)。因此在沒(méi)有其他政策因素干擾的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方將展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)。

　　一些專(zhuān)家還表示，目前廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，盡管市場(chǎng)對(duì)樓價(jià)下降的預(yù)期比較統(tǒng)一，但廣州的高樓價(jià)還能支撐多久，可以說(shuō)取決于市民與開(kāi)發(fā)商相互觀望的力量能較量多久，而雙方的觀望力量，又和政府調(diào)控的態(tài)度和政策緊密相關(guān)。

　　廣州市房管局新聞發(fā)言人也表示，廣州房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而跌，未來(lái)只有樓市成交持續(xù)低迷下去才可能出現(xiàn)下跌，但是成交量上已經(jīng)出現(xiàn)了回落，因此廣州房?jī)r(jià)離不漲已經(jīng)不遠(yuǎn)，所以調(diào)控原則比較寬松，一切以市場(chǎng)為準(zhǔn)則。

　　不過(guò)，陷于高房?jī)r(jià)紅利和調(diào)控考核兩難之間的地方政府也為自己留下了空間和后路�！叭绻�遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控效果不理想，將采取限購(gòu)等臨時(shí)性調(diào)控措施�！倍�這個(gè)表態(tài)也讓開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)的博弈更加難測(cè)。(陳先鋒　洛濤)