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　　——專訪全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成

　　2010年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報(bào)告時(shí)說，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　3月5日晚，針對溫家寶總理在政府工作報(bào)告中的講話，全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成對本報(bào)記者談了他對房地產(chǎn)行業(yè)的理解。盛松成認(rèn)為，房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主。同時(shí)，從長遠(yuǎn)看，應(yīng)以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制為最終努力方向。

　　解讀政府工作報(bào)告

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：今天溫家寶總理在作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭。您怎么看？

　　盛松成：政府工作報(bào)告提出，要“堅(jiān)決遏制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲勢頭”，這意味著：一是房價(jià)不能過快上漲。二是不片面追求房價(jià)下降。韓國和我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下，片面追求房價(jià)下降，只會扭曲房地產(chǎn)市場的正常調(diào)節(jié)機(jī)制，加劇房價(jià)波動(dòng)。三是哪怕從全國平均看，房價(jià)沒有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲。

　　房地產(chǎn)市場應(yīng)堅(jiān)持以分層次需求調(diào)控為主

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：溫家寶總理在政府工作報(bào)告中，提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)成為政府工作的重中之重。您有哪些好的建議？

　　盛松成：房地產(chǎn)不是普通商品，房地產(chǎn)市場也不是完全自由競爭市場。首先，商品房供應(yīng)具有稀缺性。中心城市和中心區(qū)域的可開發(fā)利用土地非但有限，而且不可替代。所以像紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座，無不寸土寸金。其次，商品房兼具消費(fèi)與投資投機(jī)雙重屬性，尤其是投機(jī)需求可以無限大。這與普通商品如雞蛋不同。

　　在理論上，商品房投資投機(jī)的未來現(xiàn)金流收入可以無限大，因此其需求可以無限大。高地價(jià)的根子也在市場需求。如果沒有高房價(jià)或高房價(jià)預(yù)期，哪來高地價(jià)？任何商品只要需求遠(yuǎn)大于供給，其價(jià)格必然大幅上漲。

　　我從2005年起，就在《財(cái)經(jīng)》、《銀行家》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《上海證券報(bào)》、《金融時(shí)報(bào)》等媒體撰文，持續(xù)提出房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主的思路。這一思路既是理論分析的結(jié)果，也是歷史經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的結(jié)晶，更不斷為近年來的調(diào)控實(shí)踐所證實(shí)。

　　從經(jīng)驗(yàn)看，一旦有效調(diào)控需求特別是投機(jī)需求，房價(jià)就會從不合理的高位回落，成交量也開始萎縮。如去年12月14日“國四條”出臺后，今年1月北京市商品住宅日簽現(xiàn)房環(huán)比下降43.41%，日簽期房環(huán)比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積的60%。從教訓(xùn)看，主要就是如果需求調(diào)控力度不夠，供給調(diào)控就很難阻擋房價(jià)過快上漲。1992~1993年的海南、北海房地產(chǎn)泡沫如此，全國近兩次房價(jià)過快上漲也如此。以近兩次為例，2007年我國37個(gè)城市房價(jià)租金比例在230~290倍，遠(yuǎn)超過國際上的100~120倍。2009年1~10月，全國商品房銷售面積4.89億平方米，甚至是近年來最火爆時(shí)的1.36倍。供給調(diào)控效果不佳的原因首先是，供給調(diào)控主動(dòng)權(quán)掌握在各級地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商手中。其次是，房地產(chǎn)開發(fā)周期長。一塊土地從生地變成熟地，再到轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，最后建成商品房可供銷售，一般至少需要三年。這決定了供給調(diào)控在中短期內(nèi)很難見效。相反，實(shí)踐證明，需求調(diào)控往往能在短時(shí)間內(nèi)(甚至在幾個(gè)星期內(nèi))就見效。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：您提出要從房地產(chǎn)市場需求調(diào)控入手，這一建議最關(guān)鍵的要害問題是什么？

　　盛松成：當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)期，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式刻不容緩。部分地區(qū)房價(jià)過快上漲問題引起人們高度關(guān)注。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，要“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”。因此，重申房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主的觀點(diǎn)，具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

　　需求調(diào)控的要害在于分層次調(diào)控需求。這是因?yàn)�，需求本身是有層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資(投機(jī))性購房需求。而且，這些需求在不同地區(qū)不一樣，在不同時(shí)期也不一樣。因此，房地產(chǎn)市場分層次需求調(diào)控的含義就是：首先，既要針對不同的需求類型，也要顧及地區(qū)差異。其次，既要在政策方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào)，又要在短中長期政策上統(tǒng)籌安排。第三，政策與輿論之間也要相互配合，形成調(diào)控合力。最后，從長遠(yuǎn)看，要以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制為需求調(diào)控的最終努力方向。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：那么在現(xiàn)實(shí)中，您提出的分層次調(diào)控需求應(yīng)該怎樣實(shí)施呢？

　　盛松成：首先，要在需求類型上體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。對保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控，重在增加供給來滿足需求。政府工作報(bào)告也提出，將繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。對中高檔商品房的需求調(diào)控，重在抑制投機(jī)購房需求。中高檔商品房投機(jī)收益較高。如果不針對調(diào)控，就容易通過示范效應(yīng)引發(fā)炒房熱潮，通過比價(jià)效應(yīng)拉高普通商品房價(jià)格。相反，如果針對調(diào)控有效，就會有助于普通商品房的價(jià)格穩(wěn)定。對奢侈商品房的需求調(diào)控，重在限制其需求。我國人多地少的國情決定了不適合多建奢侈商品房。這部分需求若能得到限制，還能騰出土地用來建造更多的普通商品房和保障性住房。

　　其次，要在不同區(qū)域間體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。調(diào)控不能僅僅根據(jù)全國平均房價(jià)和平均漲幅而定，而應(yīng)考慮地區(qū)層次差異。比如，同樣是提高二套房首付比例和貸款利率，但對于房價(jià)上漲過快地區(qū)，可以略高一些。政府工作報(bào)告也提出，“要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”。

　　再次，調(diào)控政策要在方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào)配合，在作用期限上統(tǒng)籌安排。調(diào)控房地產(chǎn)市場需求的政策很多，無論哪一項(xiàng)力度都可以很大。所以，政策要協(xié)調(diào)配合，既要向同一個(gè)方向和重點(diǎn)使勁，又要防止政策疊加效應(yīng)導(dǎo)致政策力度過大。同時(shí)，在眾多調(diào)控政策中，有些是著力于中短期的，如信貸政策；有些是著眼于長期的，如物業(yè)稅。應(yīng)區(qū)分不同政策的不同著力期限，做到統(tǒng)籌安排。既要有短期立竿見影的政策，又要有中長期的政策儲備。如果僅僅依賴中長期政策，就會“遠(yuǎn)水解不了近渴”。如果只有短期政策，就難以改變?nèi)藗冾A(yù)期。輿論也要與政策相互配合，其正確宣示功能有助于穩(wěn)定購房者的預(yù)期，從而有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的分層次需求調(diào)控目標(biāo)。

　　最后，從長遠(yuǎn)看，應(yīng)以建立“房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制”為最終努力方向。(作者歷志鋼)