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- 學者稱政府有足夠能力調控房地產(chǎn) 有勝算依據(jù)
高房價以及房地產(chǎn)市場亂象能否得到糾正，是本次“兩會”不容置疑的最大熱點之一。房地產(chǎn)，既關乎宏觀經(jīng)濟，更關乎民生，是一個糾結復雜的市場，牽一發(fā)而動全身，加之以前的數(shù)次調控，效果均不明顯。所以，對于此次調控新政的最終結果，持懷疑觀望態(tài)度，也不是不可以理解。但是，有充分的理由認為，政府此次調控，有確鑿的勝算依據(jù)。
首先是信心。所謂“上下同欲者勝”。去年底的國務院常務會議，溫總理“兩會”前在新華網(wǎng)與網(wǎng)友的交流，以及上周五的政府工作報告，都發(fā)出了堅定的信號：抑制部分城市房價過快上漲的趨勢。要知道，這一部分城市，是全國的標桿，一旦標桿變化，全國房價都會隨之起舞的。相關的國土、財政、稅務、銀行、住建等部門，均已經(jīng)表態(tài)，而且已有實質性動作出臺。進入新年后，多數(shù)城市的房屋成交量和成交價格，都有一定程度的下降，特別是成交量。觀望態(tài)勢已經(jīng)形成。
為什么說，要相信政府的決心和態(tài)度？因為高房價，在相當程度上，妨礙了經(jīng)濟的健康增長和民生的改善。如果要把拉動經(jīng)濟的力量轉到內需上，就必須將過高的房價降下來，提高居民的消費能力。房價還關乎一代甚至幾代年輕人的生存狀態(tài)和夢想，關乎社會的和諧。如果房價不能穩(wěn)定，我們將會面臨增長方式轉變、民生改善的更大困難和壓力，這是我們的“不能承受之重”。
其次，政府有足夠的手段。
實證分析表明，流動性與房價之間，存在高度相關和因果關系。流動性泛濫致房價上漲，是最近幾年的規(guī)律。去年過分寬松的信貸投放，對房價的飆升，有直接的推動作用。
流動性泛濫，要靠兩個東西吸收，一是通貨膨脹，二是資產(chǎn)價格泡沫�？墒�，2007年以來，國內產(chǎn)能嚴重過剩，而出口又持續(xù)低迷，加之國際大宗商品價格總體穩(wěn)定，盡管CPI逐步上漲，并最終于去年底轉正，但是，明顯的通脹沒有發(fā)生。所以，資產(chǎn)價格上漲，如股市和房市在去年的火爆，有“在所難免”的性質。
在今年以及今后的幾年，發(fā)生明顯通脹的可能性都不大，所以，為抑制房價繼續(xù)上漲，必須收緊流動性閘門。今年1月信貸投放高達1.3萬億元，是因為去年底的很多項目轉到今年所致，并非常態(tài)。2月信貸，就下降到了7000億元的水平。根據(jù)多年的慣例，商業(yè)銀行信貸投放總是前高后低，即從第一季度到第四季度遞減，則今年信貸總量約為7至8萬億元左右，下降明顯。房地產(chǎn)企業(yè)屬典型的信貸依賴型，盡管可以進行股權和債券融資，但失去了信貸融資，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地和投資沖動勢必減弱。
同時，銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行調整貸款結構，支持新能源、低碳和環(huán)保產(chǎn)業(yè)和技術創(chuàng)新。從各大銀行負責人的表態(tài)看，沒有一家銀行繼續(xù)增加房地產(chǎn)貸款，這對房地產(chǎn)企業(yè)應該是個提醒。
財政政策，也在調整。首先是營業(yè)稅的優(yōu)惠基本取消。其次，央企的紅利上交，在停頓14年之后，正在恢復。央企1萬多億元利潤，部分投入了房地產(chǎn)，有60%的“地王”是央企。今后，隨著紅利上交制度的完善，“地王”將越來越少，越來越小。
土地政策也在調整，比如房地產(chǎn)企業(yè)利用“杠桿”手法，用一點自己的資金，借助銀行貸款就可以撬動一大筆投資，現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)要拿地，至少要有50%的自有資金，而且需要在一年內全部交清。
更重要的，溫總理在政府工作報告中，提出今年將投入630多億元，建造300萬套保障性住房，對200萬套棚戶區(qū)進行改造。這是治本之策。
有人說，住房是剛性需求。其實不準確。對居民來說，有房住，才是剛性的。有房住不是擁有房子，有的最低標準應該是租。任何政府不可能實現(xiàn)讓每個公民都有一套自己的房子。房子的基本屬性是商品的，商品的價格應取決于供求，而若是正常需求，便會隨價格的提升而下降。之所以會出現(xiàn)房價高企，卻買不到房的怪現(xiàn)象，那是因為有過多的人，把房子當作投資品來炒作(在這里，投資和投機的性質是一樣的)。商品是為了消費而購買，投資品是為更高價出售而買，投資品的價格高低，僅僅取決于人們對于未來的判斷，只要價格能夠再高，現(xiàn)在的價格就是低的。而“人人擁有自己的住房”，是形成房價只漲不跌的預期的重要因素。
因此，必須打掉人們對于房價將繼續(xù)明顯上漲的預期，炒作之風才會降溫。說到底，房子多了，房價才會下降。當前，房子的供給是不充分的。政府的責任和義務，在于“安居”。無論是發(fā)達如美國，現(xiàn)代化如新加坡，還是高房價城市如香港地區(qū)，政府在為公眾提供租賃房上，都算盡力。如果我們增大保障房建設力度，而且堅持數(shù)年，效果定然顯現(xiàn)。
(王福重 作者系中央財經(jīng)大學政府與經(jīng)濟研究中心主任)
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