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　　盲目漲價帶來滯銷現(xiàn)實 加息周期臨近壓力加大———

　　老北京話時常講“起猛了”、“吃猛了”，意即過頭了，而這樣的“俚語”形容目前一些房地產(chǎn)樓盤最恰當不過了， “漲幅低于一千，你都不好意思和人打招呼”，這樣的戲謔之語流傳于地產(chǎn)領(lǐng)域，然而，一些樓盤的零成交或者滯銷現(xiàn)象卻為這種盲目漲價的行為敲響警鐘，目前，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士對部分樓盤的定價策略喊出了“漲猛了”……

　　●表面漲價 其實滯銷

　　京城部分樓盤遭遇成交危機

　　“您如果覺得貴，可以再等幾天。我們近期可能舉辦一些優(yōu)惠活動，您可以到時候再來看�！边@是購房人陳先生上周在東五環(huán)附近某樓盤看房時被告知的情況。

　　“這才幾個月啊，漲得太快了�！标愊壬�表示，他今年年初就曾經(jīng)來過這個樓盤，當時該樓盤的均價僅為18000元/平方米，但是因為買的人多，陳先生沒挑到合適的戶型，只能等后面這期。然而上周再次去售樓處時，銷售人員報出了24000元/平方米的價格，著實嚇了陳先生一跳。“太貴了，才兩個月單價就漲了6000！我還是等優(yōu)惠活動出來再看看吧�！�

　　我們隨后登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查詢后發(fā)現(xiàn)：該樓盤于今年2月初取得預(yù)售許可證，標價24000元/平方米的樓座推出房源70余套，至3月末只有5套被預(yù)訂，而正式簽約量為零。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合其銷售數(shù)據(jù)以及表現(xiàn)來看，定價過高不被購房者接受，可能是迫使該樓盤優(yōu)惠促銷的主要原因。而由于漲幅過高影響到銷量的情況，在現(xiàn)在的北京樓市，也越來越普遍。

　　“大望路、三元橋等一些區(qū)域的高端樓盤，目前有部分已經(jīng)出現(xiàn)了滯銷的情況。而這些項目最顯著的一大特點就是價格上調(diào)的幅度很大。例如有的高端樓盤將每平方米六萬的均價一下上調(diào)到八萬，結(jié)果很長時間一套房都賣不出去�！鄙鲜鋈耸勘硎尽�

　　●供需矛盾仍是主因

　　可能存在定價失誤

　　針對開發(fā)商紛紛調(diào)價的行為，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為：造成項目開盤調(diào)價現(xiàn)象的主要原因是因為目前北京市場上供應(yīng)量不足，而市場需求量仍然堅挺，只要在供需關(guān)系不能得到相對平衡的情況下，類似的情況還將繼續(xù)發(fā)生。

　　“盡管中央部委及北京地方政府相繼出臺了抑制房價過快增長的政策，但政策對市場供需雙方產(chǎn)生作用有一定的滯后性，而且在2009年的旺市下，開發(fā)商儲備了大量資金，不管是出于企業(yè)經(jīng)營的逐利因素還是出于‘買漲不買跌’的消費心理考慮，開發(fā)商都不愿通過降價方式來換取銷量，因此部分樓盤出現(xiàn)了‘量減價升’的現(xiàn)象。”

　　而對于少數(shù)“零成交”的樓盤，專業(yè)人士表示，不排除定價失誤的可能。“對于那些開盤后不久又推出優(yōu)惠活動的‘零成交’樓盤，很可能是對市場情況的誤判所致。而究其根源，依然是由于市場火熱而產(chǎn)生的高預(yù)期�！�

　　●捂盤惜售？業(yè)內(nèi)人士難下定論

　　盡管房子賣不出去對開發(fā)商并不是什么好事，但在目前的市場情況下，人們?nèi)匀挥兄�這樣一種擔心，那就是過分抬高售價是否會是開發(fā)商“捂盤惜售”的一種新手段。

　　協(xié)成機構(gòu)副總裁王裕仁表示，“目前的市場上確實有一部分開發(fā)商，試圖以價格為杠桿來博弈消費者的信心，也以此試探政府出臺政策的強度，從這個方面來講‘捂盤惜售’是可能的。不過一直以來用價格來控制銷量都是開發(fā)商慣于使用的方法，他們也有辦法自圓其說，因此是否‘捂盤’并不好下定論�！�

　　此外也有專業(yè)人士認為，當下樓市仍然以央企、國企以及實力雄厚的民營企業(yè)占主導，此類企業(yè)往往非常重視企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，在資金鏈仍然充足的情況下，大幅度漲價、降價的可能性都不會太大。實際上，調(diào)價與拿地不同的是，拿地行為屬于開發(fā)企業(yè)集團的戰(zhàn)略需求，而項目的階段性調(diào)價，在開發(fā)商資金鏈充裕的情況下，只是隨著市場變化而變化的銷售策略，并不能斷言為“捂盤惜售”。

　　●加息周期臨近 樓市滯脹或加劇

　　近日，多家媒體報道了近期可能加息的消息，雖然央行并未對此作出正面回應(yīng)，但在許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼里，這種可能性已經(jīng)非常高。

　　協(xié)成機構(gòu)副總裁王裕仁表示：“我相信今年一定會加息，只是時間早晚的問題。但對于房價來講，只靠加息未必能產(chǎn)生根本性的影響�！�

　　而世邦魏理仕環(huán)球研究部董事馬雪明則認為，新一輪加息周期的到來對房價的影響非常有限，因為目前市場上剛性的自住以及投資需求與供應(yīng)量之間的缺口仍然巨大，但加息對于一手樓盤的成交量或許會產(chǎn)生一些影響�！皩脮r不排除樓市出現(xiàn)滯脹加劇的局面。”馬雪明說。

　　鑒于未來可能的市場狀況，高姍建議，在市場不明朗的情況下，開發(fā)商保持理智，針對企業(yè)自身的不同狀況以及產(chǎn)品情況，采取不同的經(jīng)營策略，從而更好地應(yīng)對由政策層面及消費需求帶來的市場變化。“如果企業(yè)資金儲備充裕，開發(fā)的項目具備良好的升值預(yù)期，那么可以通過價格杠桿來控制銷量；如果項目所處區(qū)域的同類型產(chǎn)品開發(fā)量較大，同時售價已達到一定高位，則可以通過下調(diào)價格的方式形成區(qū)域內(nèi)的價格洼地，吸引消費需求，換取銷量�！�(衛(wèi)東）