發(fā)表評論 2月20日，招商地產(chǎn)(000024.SZ)再次向資本市場伸手要錢，這次是80億元。而就在此前4天，招商地產(chǎn)剛剛獲得6.5億元信托投資；加上2007年9月23億元的定向增發(fā)、2006年底15.1億元可轉(zhuǎn)債——如果此次再融資成行，一年半間，招商地產(chǎn)將累計從資本市場獲得近125億元。
公告再融資當天，招商地產(chǎn)還拋出了2007年年報：全年利潤總額14.5億元，增長83.91%；每股收益1.616元，增長55.43%；總資產(chǎn)增長101.1%，實現(xiàn)翻番，招商地產(chǎn)掌門人林少斌2007年年初提出的“再造一個招商地產(chǎn)”已成現(xiàn)實。
但亮麗的年報并沒有使招商地產(chǎn)免于“融資門”的咒怨，并且引發(fā)當日地產(chǎn)股暴跌。WIND資訊統(tǒng)計顯示，地產(chǎn)股當日平均跌幅超過1.7%，保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。從20日至26日5個交易日內(nèi)，招商地產(chǎn)股價更是下挫22%。
中國平安(601318.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、中國石化(600028.SH)……上市公司融資潮讓股民們一陣陣膽寒。此次招商地產(chǎn)再融資能否獲批，更被眾多市場人士視為地產(chǎn)板塊政策走向的重要信號——如果獲批，可能意味著地產(chǎn)業(yè)上市公司融資渠道的再度開閘。
大股東力挺再融資
“我們已經(jīng)和證監(jiān)會進行過多次非正式、正式溝通，有信心拿下(再融資)。”招商地產(chǎn)董事會秘書處有關(guān)人士接受記者采訪時透露，大股東——招商局集團有限公司(以下簡稱招商局)對這次再融資信心很足。
2月20日招商地產(chǎn)公告顯示，此次再融資募集資金，除一部分增發(fā)股票對老股東配售外，其余股票將面向二級市場公開發(fā)行。擬募集的80億元中，26億元將用來收購招商局旗下蛇口工業(yè)區(qū)的6宗土地；另外54億元投向14個房地產(chǎn)開發(fā)項目，這些項目以住宅為主，資金需求總額達到171億元。本次再融資后不足部分，將由招商地產(chǎn)自籌解決。
分析人士認為，本次招商地產(chǎn)擬收購資產(chǎn)尚屬優(yōu)良，以擬收購的深圳花園城數(shù)碼大廈、花園城五期、科技大廈二期等六宗土地為例，宗地面積為12.23萬平方米，均價每平方米1.3萬元，而深圳蛇口區(qū)目前新開樓盤均價在每平方米3萬元以上。
國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認為，招商地產(chǎn)80億元的再融資計劃已經(jīng)充分和管理層溝通，獲批應(yīng)該沒有懸念。“這14個項目主要以住宅為主，預(yù)計毛利率達到38%。這么好的項目加招商局的背景，沒有理由不獲批�！�
“從2007年9月份招商地產(chǎn)成功實施定向增發(fā)，就可以看出大股東的態(tài)度�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長勁說。他提到的那次定向增發(fā)募集了23億元資金，由蛇口工業(yè)區(qū)有限公司(實際控制人同樣為招商局)以現(xiàn)金全額認購。
除現(xiàn)金支持外，招商局還不斷向招商地產(chǎn)低價注入優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在2007年實施的定向增發(fā)中，招商地產(chǎn)以每平方米1萬元的低價購入蛇口新時代廣場。該物業(yè)是深圳西部金牌寫字樓，出租率高達97%。
“雖然目前看不到大股東進一步的資產(chǎn)注入方案，但是在蛇口，肯定都是將成熟的土地注入�！鄙鲜稣猩痰禺a(chǎn)董事會秘書處人士告訴記者。
低成本或遭遇“有價無市”
曹旭特把招商地產(chǎn)的開發(fā)模式定義為“非功利性開發(fā)策略”。據(jù)他介紹，一般房地產(chǎn)公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時間，招商地產(chǎn)則需要3年半到4年時間�！耙簿褪钦f2008年賣的房子是2003年至2004年所拿的地。”
曹旭特舉例說，深圳的蘭溪谷二期當初拿地價每平方米僅2000多元，如今售價高達每平方米4萬元；上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤拿地價均在每平方米2000元以內(nèi)，目前售價普遍在每平方米1萬元以上。
但低價拿地并不意味著開發(fā)后就能馬上獲取高利潤。較長的開發(fā)周期，也會對公司財務(wù)以及管理形成一定壓力。
統(tǒng)計資料顯示，深圳中心區(qū)新房價格從2007年7月份以來基本沒漲。從2007年11月開始，新售樓盤打折現(xiàn)象比較普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。價格下降比較明顯的是二手房，幅度約10%~15%。但即使降價，樓市銷售情況也沒有得到改善，成交量一直很低迷。
這意味著即使擁有極低的拿地成本，在“有價無市”的形勢下，也可能不能把房子變成錢。這可能導致公司財務(wù)壓力增加，高額銀行貸款利息吃掉企業(yè)利潤，形成沒有預(yù)收款不能開發(fā)新項目的惡性局面。
對此，前述招商地產(chǎn)董事會秘書處人士解釋說：“此次融資募集資金所用的14個項目分散在全國各區(qū)域，其他城市的房地產(chǎn)市場未必和深圳一樣。我們對全國房地產(chǎn)市場還是長期看好的。”
地產(chǎn)公司融資渠道重啟？
招商地產(chǎn)80億元再融資與中國平安的1600億元、浦發(fā)銀行的400億元相比雖屬“小兒科”，但因其身處宏觀調(diào)控和房價“拐點”爭議大背景中，備受關(guān)注，其信號意義也更為市場看重。
深圳是招商地產(chǎn)的大本營，而深圳樓市去年中期以來“頗不平靜”，成為全國房地產(chǎn)市場的風向標：2007年11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜款逃跑，中天置業(yè)倒閉；此后兩個月，創(chuàng)輝租售大面積停業(yè)，與蔣飛不同的是，總裁林鳳輝站出來表示，誓與創(chuàng)輝共存亡。
方式不同，反映的本質(zhì)卻一樣——房地產(chǎn)市場的下游——房產(chǎn)中介已經(jīng)瀕臨壓力承受極限了。自2007年年中開始，北京、上海、深圳、廣州等各主要城市房價開始下滑，萬科董事長王石拋出“拐點論”，各路專家炮轟地產(chǎn)商，一時間“談房價色變”。
此時，如果股市地產(chǎn)融資再度開閘，對房地產(chǎn)行業(yè)將意味著什么？
廣發(fā)證券宏觀策略分析師武幼輝分析，此次招商地產(chǎn)80億元再融資很敏感，如果獲批可能預(yù)示著政策層對房地產(chǎn)市場長達半年的緊縮政策有所放松。“成為一個信號�！蔽溆纵x說，決策部門肯定會非常謹慎，因為一旦放開，可能導致大批資金流向地產(chǎn)市場，影響到整個宏觀調(diào)控效果。(段鑄）
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