發(fā)表評論 “現(xiàn)在樓市真有點看不清楚了，雖然手里還有3個項目在洽談，但真是沒底啊！”近日，一位不愿透露姓名的香港某地產(chǎn)公司項目經(jīng)理在面對記者的詢問時，搖著頭頗為無奈地說。而就在半年前，他還向記者表示，二線城市3000萬美元以內(nèi)的地產(chǎn)項目、一線城市1億美元以內(nèi)的項目，只要手續(xù)齊全、價格合適都可以“吃下”，無論是以整體轉(zhuǎn)讓、注資，還是合作開發(fā)、提供過橋資金的方式。
據(jù)記者了解，自去年年底，像這位開發(fā)商所希望的“私下協(xié)議購買土地或項目”的生意是日漸冷淡。本來，市場成交量的日益萎縮就已經(jīng)讓許多開發(fā)商看不清樓市路在何方了，而由萬科地產(chǎn)發(fā)動的全國“降價”活動，讓形勢更加混亂和不安。
近日，萬科地產(chǎn)位于北京的3個項目——四季花園、紫臺、假日風(fēng)景相繼舉辦了降價促銷。而其在東莞開發(fā)的運河?xùn)|一號甚至還推出了7折優(yōu)惠的團購房。從廣州、深圳到上海、東莞，再到北京，萬科地產(chǎn)的“降價”活動越做越強。關(guān)于“萬科降價究竟存何居心”，業(yè)界眾說紛紜。
SOHO中國董事長潘石屹的一番話似乎最具沖擊力——“萬科是在借機清理門戶，打擊中小地產(chǎn)企業(yè)�！逼鋵崳缭谌ツ昴甑�，就有京城的開發(fā)商告訴記者，“如果想打擊對手，現(xiàn)在開始降價，不到一年，國內(nèi)的開發(fā)商就要倒掉一半”。
這樣的預(yù)言無疑令已經(jīng)摸不清樓市方向的開發(fā)商們更加感到迷茫，而集體玩“迷失”似乎也成為他們近期的共同表現(xiàn)。
品牌開發(fā)商騎虎難下 中小開發(fā)商見風(fēng)使舵
正如潘石屹所言，無論企業(yè)大小都有遭遇資金緊張的壓力。因此，目前交易量低迷、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緩慢可以說是所有地產(chǎn)公司都面臨的共同困難。房價的“扛”與“降”成為了兩種必然的選擇。當(dāng)萬科降價正成為業(yè)內(nèi)議論的熱點時，許多品牌開發(fā)商正在為尋找降價的理由而發(fā)愁，一方面考慮自身的品牌效應(yīng)和對市場的影響不敢明目張膽地降價；另一方面考慮到自身降價對周圍項目的影響不敢草率降價，陷入了一種騎虎難下的境況。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2月份以來，北京推出的6個住宅項目的689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中更有4個項目銷售簽約量為零。特別是春節(jié)過后，一些2萬元以上的高檔項目基本上交易量全為零，市場壓力已經(jīng)可見一斑。
盡管如此，大多數(shù)開發(fā)商仍然不愿意降低房價去刺激交易，迎合市場趨勢。就在萬科中糧假日風(fēng)景降價的后不久，保利地產(chǎn)證券事務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人就公開表示保利地產(chǎn)不會降價。他進一步解釋說，“我們不會調(diào)整銷售策略,之前保利樓盤定價相對合理”。同樣，不愿降價的并不僅保利地產(chǎn)一家，記者從位于東二環(huán)售價在2.6萬元/平方米的某高檔項目負(fù)責(zé)人那里了解道，他們也沒有跟風(fēng)降價的打算。
和品牌開發(fā)商相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)似乎更會見風(fēng)使舵，這些企業(yè)或?qū)F(xiàn)有項目低價出讓，或?qū)⒔ㄔO(shè)項目直接低價套現(xiàn)，目的就是降低風(fēng)險，免受市場拖累。記者了解到，近日，朝陽路上一個由中小地產(chǎn)公司開發(fā)的公寓項目，就正在謀劃欲以1.6萬元/平方米的價格將項目整體出讓。該項目的開發(fā)商告訴記者，由于項目自身的建筑面積只有2萬平方米，體量較小；加之目前形式不容樂觀，因此希望能夠盡快低價套現(xiàn)。
據(jù)記者調(diào)查，目前，該區(qū)域內(nèi)的商品房價格基本上都已經(jīng)在2萬元/平方米以上了。無獨有偶，在京城八達(dá)嶺高速公路附近的某項目，在近期土建已經(jīng)基本完成的情況下，開發(fā)商急于變現(xiàn)，整體出讓價格僅為8000元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊項目目前售價。
銷售壓力明顯加劇 “迂回戰(zhàn)術(shù)”受開發(fā)商青睞
事實上，盡管開發(fā)商都表示不愿或是不會“學(xué)”萬科大舉動降價，但銷售萎縮的加劇已經(jīng)壓得這些企業(yè)快要喘不過氣了。根據(jù)此前保利地產(chǎn)發(fā)布的公告可見，今年公司銷售壓力已經(jīng)十分巨大。1月份，保力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售面積7.75萬平方米,實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額8.63億元。與去年12月份相比,銷售面積和銷售金額分別下降53%和45%；銷售面積也與去年同期相比減少了14.12%。而保利地產(chǎn)相關(guān)人士也向記者透露，春節(jié)過后項目沒有成交一套房源，客戶訪問量也出現(xiàn)了大幅度減少。
保利地產(chǎn)的銷售壓力，事實上目前在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也是存在的，而為了緩解這樣的銷售壓力，這些大品牌公司都已經(jīng)開始醞釀相關(guān)應(yīng)對措施。華潤置地(北京)股份有限公司品牌推廣總監(jiān)朱華越就向記者透露，已經(jīng)針對現(xiàn)在不明朗的市場情勢制定積極應(yīng)對措施。而金地集團董事長凌克也在采訪中表示，雖然不會完全追隨萬科降價步伐，但會根據(jù)不同的區(qū)域、不同的市場來確定不同的銷售方式，以加快現(xiàn)金流的回收。
明地里不談降價，但暗地里卻做足了充分的降價準(zhǔn)備。這種迂回、含蓄的戰(zhàn)術(shù)似乎很受現(xiàn)階段開發(fā)商的青睞。特別是在目前北京平均房價仍在上漲的背景下，開發(fā)商似乎都在期待采用這樣的戰(zhàn)術(shù)撐到市場“回暖”時。
“每年年初，都會出現(xiàn)降價打折情況，這只是一種促銷的手段。盡管，今年這一現(xiàn)象更加明顯些，但至少目前還沒有看出房價要下跌的跡象。根據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計，平均房價依然在上漲。因此，現(xiàn)在的情況只能說明市場不活躍，等過了5月份整個市場或?qū)⒂忻黠@轉(zhuǎn)變�！盌TZ戴德梁行泛城住宅部高級董事岳鋒鋼在接受記者采訪時表示。
剛性需求被壓制 開發(fā)商遭釜底抽薪
在春節(jié)期間潘石屹與王石的論戰(zhàn)中，潘石屹指出，“市場真實的需求并沒有改變，以北京為例，去年北京所有銷售出去的房子總共才14.4萬套，但去年北京新增城市人口就高達(dá)52萬人”。顯然，剛性需求旺盛成為了支持其樓市拐點沒有到來的主要論據(jù)。
一個不容樂觀的事實是，不斷出臺的金融緊縮政策已經(jīng)開臺從源頭上遏止了居民的購房沖動，而這也是目前市場交易量持續(xù)下跌的重要原因。根據(jù)近期一份針對3787人進行的調(diào)查結(jié)果顯示，面對高不可攀的房價，面對無從判斷的市場，普通人的購房意愿已經(jīng)出現(xiàn)變化。調(diào)查中，從購房打算上看，有46.5%的人認(rèn)為“家里需要買房，但還是觀望一兩年再說”；32.5%的人則明確“家里有房住了，不再買”。這就是說，觀望和不再買的比例合計達(dá)到了79%。
雖然這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不具有權(quán)威性，反映的情況也不全面，但仍可以說明，目前市場中存有“暫不購房”看法的購房者占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤@部分人或許也正是開發(fā)商所謂的剛性需求者。
正在漸漸失去這些剛性需求的樓市是否正在遭遇釜底抽薪的命運尚不能判斷，但可以預(yù)見的是，隨著保障性住房的落實，這部分剛性需求流失的可能性正在加大，開發(fā)商面臨的處境或許也將更加艱難。
記者手記
“萬科這招真夠狠！”這句話現(xiàn)在無論是開發(fā)商還是購房者聽了都會感同深受。一位資深地產(chǎn)圈人士對記者說，給政府“拍馬屁”也好、清理門戶也罷，其實都不是萬科真正的目的，萬科“玩”的就是快速套現(xiàn)�，F(xiàn)在市場交易量持續(xù)下跌，前景又那么不明朗，還能有哪個項目像萬科這樣賣得“呼呼”的？王石就是聰明啊，估計現(xiàn)在開發(fā)商里也就他能睡個安穩(wěn)覺！
仔細(xì)想想，這位人士分析的還挺是個理。在其他同行們都在為如何提高銷售量而絞盡腦汁時，萬科旗下從南到北的項目卻是在大賣特賣，甚至有些還是被“一搶而空”，這些個銷售業(yè)績想不眼紅都難。
要說降價真讓購房者占到多大便宜，其實也很難說，畢竟萬科的項目開盤價格總是要比周邊同類項目每平方米貴兩三千元。就像北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心徐滇慶教授說得那樣，“開發(fā)商將原本每平方米1.2萬元的住宅喊價到1.5萬元。如今打個折每平方米賣1.3萬元，這能叫降價嗎？”
不過，萬科這種直白的降價舉動對于企業(yè)自身來說，顯然是利大于弊。而真正能做到這種直白也是一種很不容易的決定。事實上，對于那些抗風(fēng)險性不強的開發(fā)企業(yè)來說，與其與低迷的市場“死扛”，倒不如學(xué)萬科直接降價來得痛快。畢竟，留得青山在，不怕沒柴燒。一旦被不明朗的市場“拖”垮了，就真成了被清理的對象了。(仰靜 賴大臣)
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