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　　今年年初，萬科(000002)提出了樂觀的銷售目標(biāo)，計劃銷售800億元。年底將至，萬科的銷售目標(biāo)能否完成？業(yè)內(nèi)人士表示，盡管萬科率先降價獲得了一定的資金回籠，但在當(dāng)前全球金融危機背景下，要想完成年初計劃銷售額的可能性為零。值得一提的是，在萬科公布業(yè)績下降之后，其股價近期表現(xiàn)相對堅挺。昨日該股收報7.58元，漲幅達(dá)5.28%。

　　銷售：下滑已成定局

　　日前，萬科公布了11月份銷售數(shù)據(jù)。從萬科今年公布的多個月度數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，萬科單月銷售金額同比下降趨勢已經(jīng)持續(xù)達(dá)半年之久。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月份萬科實現(xiàn)銷售面積42.1萬平米，銷售金額35.7億元，分別比上月減少9.3%和增加6.6%，比2007年同期分別增加3.4%和下降15.6%。今年前11個月，萬科累計銷售面積達(dá)到了490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。萬科銷售面積環(huán)比減少的同時，同比銷售面積和銷售金額都較去年有所減少。不過，對比萬科10月銷售數(shù)據(jù)，銷售面積較上月減少的同時減少速度有所放緩，而銷售金額也開始回升，10月份萬科實現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別較9月份減少12.8%和22.1%。

　　談及年初的銷售目標(biāo)，萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬科的銷售目標(biāo)會根據(jù)市場情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，它不是一個絕對目標(biāo)。從市場占有率看，萬科年初時為2.07%，三季度末提高到2.6%。

　　市場人士指出，從目前的數(shù)據(jù)看，萬科的銷售額已經(jīng)基本無望達(dá)到2007年的水平，2007年萬科實現(xiàn)銷售面積613.7萬平方米，銷售金額523.6億元，與去年相比，目前的總銷售金額差距在百億元左右，在目前的市場情況下，在僅剩的12月中，完成將近百億的銷售額可能性為零。總體看來，從2000年開始，萬科的銷售額已經(jīng)多年持續(xù)增長，2008年已確定成為萬科持續(xù)增長態(tài)勢的一大拐點。

　　空方：估值已經(jīng)偏高

　　國泰君安研究員孫建平認(rèn)為，預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)尚未見底，未來房價將繼續(xù)下降，并且成交量的有效復(fù)蘇將是房價、利率下降和收入預(yù)期改善相互作用的結(jié)果。房地產(chǎn)上市公司未來業(yè)績將受到銷售房價下降和地價成本上升的雙重壓力，萬科也將不例外，2008年和2009年將是業(yè)績風(fēng)險年，維持7.5元RNAV，根據(jù)對公司盈利能力預(yù)測的最新修正，下調(diào)2008年每股收益預(yù)測到0.38元，2009年下調(diào)到0.44元，12個月目標(biāo)價7元。無論從PE、PB還是RNAV角度，目前公司已經(jīng)估值處于偏高區(qū)域，建議投資者高度謹(jǐn)慎。

　　聯(lián)合證券研究員魚晉華認(rèn)為，預(yù)測萬科2008年及2009年每股收益分別為0.38元、0.42元。公司每股NAV為5.24元，P/NAV 為1.5X。從估值角度，公司股價并沒有被低估，相對于其他房地產(chǎn)公司尚有一定溢價。從四季度地產(chǎn)股反彈以來，公司股價漲幅已達(dá)64.58%，魚晉華認(rèn)為股價上漲的主要動力在于政策變化帶來的市場預(yù)期的變化。基于市場仍在預(yù)期更多的政策出臺，他判斷房地產(chǎn)股繼續(xù)反彈的空間仍在，但提醒投資者注意估值風(fēng)險。

　　多方：領(lǐng)跑優(yōu)勢擴大

　　國信證券研究員方焱、陳林認(rèn)為，考慮到萬科去年12月以及今年一季度銷售量基數(shù)較大，公司近期仍然面臨一定的銷售增長壓力。在謹(jǐn)慎氛圍下，剛性需求凸顯，而決定行業(yè)長期發(fā)展趨勢的基本因素并未改變。萬科的發(fā)展戰(zhàn)略高瞻遠(yuǎn)矚，在行業(yè)調(diào)整期采取主動應(yīng)對的措施，顯示出很強的市場理解能力和應(yīng)變能力，其行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢將不斷擴大。預(yù)計公司2008-2010年每股收益分別為0.48元、0.55元、0.78元，維持“推薦”的評級。

　　興業(yè)證券研究員王嘉認(rèn)為，在經(jīng)濟尚未見底、收入預(yù)期尚未穩(wěn)定之前，降息等利好政策還不能導(dǎo)致成交的持續(xù)回暖，并且萬科2007年12月銷售量的基數(shù)較大，因此12月份萬科銷售可能再次出現(xiàn)大幅度的同比下滑，預(yù)計2008全年萬科銷售在460億左右，比2007年下滑約12%。預(yù)計公司2008-2010年每股收益分別為0.41元、0.45元、0.52元，評級為“推薦”，估值區(qū)間為7.20-9.20元。

　　海通證券研究員帥虎認(rèn)為，預(yù)計萬科2008-2010年營業(yè)收入分別為409.70億元、458.78億元、560.89億元，2008-2010年歸屬于母公司的凈利潤分別為49.39億元、59.43億元、72.79億元，2008-2010年每股收益分別為0.45元、0.54元、0.66元。至于2009 年以后的存貨跌價準(zhǔn)備，考慮到相關(guān)情況極難預(yù)測，暫不作考慮�？紤]到其對市場周期準(zhǔn)確的把握能力和靈活的市場應(yīng)對策略，因此，維持對公司“增持”的投資評級，6 個月目標(biāo)價8元。(曙光）