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　　在南京市物價局核價之后，新政策規(guī)定已報過核價的樓盤售價“只許降不許漲”。但是，南京房價上揚的態(tài)勢并未因此剎車�，F實的情況是：核價時，就把價格報到最高，甚至很多樓盤的開盤價格往往還低于在物價局審核的基準價格。

　　如果“核價新政”無法助力房價降溫，而僅是為開發(fā)商獲取銷售許可證多了一道程序，那么南京的“一房一價”政策將失去全部意義。

　　“基準房價”背后的貓膩

　　南京市物價局強行推廣“一房一價”之后，公開賣房成為一種市場常態(tài)。在復雜的“代數”計算背后，售樓的“怪現象”也開始陸續(xù)出現。

　　繼樓盤“左鄰右里”創(chuàng)造兩小時瘋漲1200元/平方米的紀錄之后，地處同一區(qū)域的東渡國際青年城也為自己保留了足夠大的價格上漲空間。

　　《第一財經日報》了解到，該樓盤的土地約在1996年獲取，當時地價大約在9萬到25萬元/畝(約135元/平方米到375元/平方米)。按照該小區(qū)2.90的容積率，樓面地價應當不足1000元/平方米。如果算上建安成本、設計費用以及營銷成本等費用，國際青年城的成本在3000元/平方米左右。

　　按照南京物價部門“政府指導價”的相關規(guī)定，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經濟適用住房的利潤按照不超過基數的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。

　　但是，5月18日，江寧區(qū)物價局審核通過《關于“東渡國際青年城”普通住宅商品房銷售價格的批復》，明確該樓盤的基準價格為4800元/平方米，浮動幅度為4.8%。

　　記者昨日通過該樓盤售樓處了解到：在6月初開盤一批之后，該樓盤的銷售單價卻在4500元/平方米左右。

　　“目前剩下的高層套型價格大約在4600元/平方米，這個價格還沒有到達基準價格�，F在估計，接下來一批最早在月底開盤，依然還有一定的上漲空間，可能比現在所剩‘尾房’的房價高�！笔蹣侨藛T對記者稱。

　　類似的“低開高走”已經成為一種對抗新政策的“潛規(guī)則”�！霸�本想賣6000元/平方米，但是對政府報價就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。這樣算上后期5%的合理價格上浮幅度，還可以上漲到6825元/平方米到7350元/平方米。而這種價格上漲，和最初的6000元/平方米的售價還有1000元/平方米左右的差價。更為重要的是，這種‘官方許可’的價格上漲幅度，也給購房者一定的心理壓力，就是在可上漲的幅度之內，開發(fā)商隨時可以提價。”一位當地開發(fā)商向記者解釋了其中的“游戲規(guī)則”。

　　然而，這還不是最終的房價上漲空間。

　　記者了解到：上浮幅度的上限是一個“綜合平均價”，開發(fā)企業(yè)還可以根據每套房子的樓層、景觀和朝向來制定房子的“綜合差價”。綜合差價由開發(fā)企業(yè)自己制定，不在物價部門的核價范圍之內，只要求整個小區(qū)的樓盤均價在幅度范圍之內就可以了。

　　同時，南京樓市還存在一種現象是部分樓盤的對外售價竟然不包括裝修費用�！霸�本看到該樓盤最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售價，還覺得可以接受，但是后來發(fā)現，原來這個費用是不包括裝修費用的，也就是說，每套房子在原定的核價單價范圍之外，還必須要再加上1000元/平方米的裝修費。如果所有費用都加到一起，這個樓盤的很多房型都超過了1萬元/平方米的售價。”一位購房者在河西奧體一樓盤看房之后感慨說。

　　誰來收住房價的“尾巴”

　　既然是“只準跌不準漲”，為何房價依然持續(xù)上揚？

　　公開的統計數據顯示，5月江南八區(qū)(南京主城區(qū))住宅成交平均單價已達7916元/平方米。之前，4月份南京普通商品住宅成交均價為4447元／平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng)下兩年來的新高。

　　新政之前的房價漲勢給買房者帶來了“買房趁早”的心理壓力，而新政之后，“換湯不換藥”的房價并沒有減緩這種心理壓力。

　　有開發(fā)商坦言：“雖然實施了‘一房一價’，并且將物價部門的‘核價’作為‘防火墻’，但是很顯然，這并沒有改變之前的樓盤定價方式。如果說充分執(zhí)行成本核定機制，那么很多樓盤不可能報出與市場價持平的基準價，而且獲得批準。如果這樣演化下去，最后不可避免導致僅是在定價過程和預售手續(xù)上多了一道程序，價格上漲的趨勢依然很難抑制。當然，新政也有積極的作用，就是令‘兩小時瘋漲1200元/平方米’的傳奇難以再現了�！�

　　對于目前的市場現狀，南京市物價局副局長張瑞忠在6月6日再次召集江南八區(qū)的部分開發(fā)商進行房地產市場價格管理培訓時，對于南京房價的上漲總結了六點因素，其中最重要的就是供需比例的失衡。

　　“拉動房價上漲首先是現階段市場的需求�，F在的供需比已經失衡，1996~2000年的時候，南京還處于1.27：1的平穩(wěn)期，到了今年則下降為0.87：1，呈現出供不應求的不穩(wěn)定局面，價格上浮在意料之中。”張瑞忠說。他認為：“買漲不買跌、看漲跟進的心態(tài)，最終造成目前普遍出現的排隊買房，爭搶房源現象�！�

　　在培訓中，南京市房產處處長徐長杰解釋“一套一價”為：“對于立項時標明為商住樓、非住宅樓的項目實行市場指導價，即企業(yè)自行制定價格。而普通商品房(含政策)、經濟適用房等項目則采取政府指導價，符合國家《價格法》相關規(guī)定。”(郝倩)