隨著近期樓市成交量的不斷萎縮，房貸新政及物業(yè)稅的出臺，開發(fā)商大改往日捂盤惜售的常態(tài)采用大打折扣等方法進(jìn)行燙手山芋似的拋售，而不管是投資者還是自住者卻依然無動于衷靜待市場變化。由此，關(guān)于樓市拐點的各種版本預(yù)言開始在市場上興起：有人認(rèn)為，廣州樓市拐點到來了；也有人認(rèn)為，今年年底廣州樓市拐點或現(xiàn)；還有人認(rèn)為拐點將在2008年出現(xiàn)。但據(jù)專家介紹，目前廣州樓市短期內(nèi)不會出現(xiàn)拐點，拐點何時出現(xiàn)仍難測。
經(jīng)濟(jì)快速增長推動房價上漲
“房價和GDP的增長有著密切的關(guān)系。” 合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，“從近幾年廣州GDP每年兩位數(shù)字的增長速度來看，廣州的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展期。與此同時，居民財富一直有著極為迅速的增長，因此我們有理由認(rèn)為GDP的快速增長可以支撐房地產(chǎn)市場的繁榮。”
據(jù)廣州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州市2006年GDP增長14.7%，2007年上半年GDP增長14%，并預(yù)計2007年廣州GDP預(yù)期增長12%。廣東省發(fā)展和改革委員會主任李妙娟表示，今年上半年，全省國民經(jīng)濟(jì)保持去年以來又好又快的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)速度快、效益好、結(jié)構(gòu)優(yōu)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭。初步核算，上半年全省完成生產(chǎn)總值13544.46億元，增長14.3%，比全年增長預(yù)期目標(biāo)高5.3個百分點。
廣州市發(fā)改委主任潘建國透露，廣州2007年上半年地區(qū)生產(chǎn)總值3198.01億元，增速達(dá)到14%，預(yù)計全年GDP增速將達(dá)13%以上；城市居民人均可支配收入11559元，增速10.2%；城市居民消費(fèi)價格總指數(shù)為102.1%，增速2.1%。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，需求指有購買力的需要�！皬V州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對居民而言，是一種財富積累的過程�！币晃徊辉竿嘎缎彰慕�(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴記者，“相比于收入，居民財富是衡量購買力的更好指標(biāo)。從某種意義上來說，財富不斷積累是房價長期上漲的推動因素�！�
房產(chǎn)仍處于旺盛期
“盛極必衰，衰極必盛”，隱含之意是萬物皆有自身之規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。眾所周知，廣州房地產(chǎn)在1993年落入底谷，經(jīng)過5年的時間，到1998年上升到峰頂，然后逐年微降，到2003年又落到底點。2004年之后，樓價又開始上升，一直到現(xiàn)在。從中，我們可以總結(jié)出，廣州房地產(chǎn)平均大概5~8年一個周期。從這一趨勢來看，目前的廣州樓市正處于高位，樓價還處于價格上升軌道。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文稱，目前樓市類似于股市到3000點的時候，大家都說高，但依然有較大的上升空間。
縱觀廣州市房地產(chǎn)市場，1978年十一屆三中全會首次將房屋定位為一種“商品”后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來。20世紀(jì)90年代初期廣州樓價已處于上升期，天河的高層住宅單價已要8000~9000元／平方米。1994年國家緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控，廣州樓價均價從9000元／平方米以上的高位直落7000元／平方米以下。1998年，由于亞洲金融危機(jī)的影響，香港及廣州樓市的前進(jìn)步伐驟然放慢，成交量也呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，老八區(qū)均價則比1997年下跌9.31%，樓價跌破6000元／平方米。
1997年~2003年，廣州樓價一直處于“陰跌”的時期，2003年廣州十區(qū)商品房均價4439元／平方米，達(dá)到歷史低位。直到2004年才開始上漲，上漲勢頭一直延續(xù)到現(xiàn)在。2004年全年樓價井噴式的上漲18%，到2005年，樓價上漲率已經(jīng)超過了10%。直到2006年，廣州商品房均價每平方米達(dá)到6545元及22.4%的漲幅。從2007年二三季度商品房成交均價來看，廣州房價仍然處于快速上漲期，到十一黃金周期間廣州主流住房銷售均價區(qū)間已升至13000～16000元。
國內(nèi)知名房產(chǎn)專家趙卓文表示，從廣州房地產(chǎn)發(fā)展歷史以及自身發(fā)展規(guī)律來看，目前廣州樓市還處于旺盛期，樓價依然處于合理空間，泡沫不大，甚至還有進(jìn)一步的上升空間。而目前商品房市場價格的上漲，與地價上漲有密切關(guān)系。但“天價地”在市場和資本的力量推動后，土地價值得到重新評估，使土地的價格回歸。由此，近兩年廣州樓市不會出現(xiàn)拐點。
廣州樓市正處于三個轉(zhuǎn)變中
業(yè)界的人可能了解，譽(yù)峰在過百戶業(yè)主中，外籍人士及香港、臺灣、歸國華僑等業(yè)主約占20%。凱德置地在廣州開發(fā)的天河新作，首期推出的單位60%左右被新加坡、韓國等客戶認(rèn)購，另外還有不少來自港臺等地買家。位于珠江新城的鉑林國際公寓，也有部分韓日籍、港澳、美加歸國華僑等買家。
“目前廣州樓市正經(jīng)歷三個轉(zhuǎn)變：一是由平民化消費(fèi)的市場向富人消費(fèi)的市場轉(zhuǎn)變；二是由自用型房地產(chǎn)向投資型、投機(jī)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變；三是由‘廣州人的房地產(chǎn)’向‘國際化的廣州房地產(chǎn)’轉(zhuǎn)變。在這三種轉(zhuǎn)變中，第三種轉(zhuǎn)變表現(xiàn)尤為明顯。從近兩年的樓市成交數(shù)據(jù)來看，珠三角、深圳、港澳、國外的資金正以超常規(guī)的速度進(jìn)入廣州樓市�！� 知名房產(chǎn)專家趙卓文在接受本報記者采訪時表示。
據(jù)發(fā)展商介紹，從2005年開始，廣州外籍買家的比例就在不斷地增加，目前已經(jīng)增加了二三成。像凱旋新世界某些組團(tuán)、匯景新城、中海觀園國際等樓盤的買家中，外籍買家占30%左右。
這種轉(zhuǎn)變意味著什么？趙卓文認(rèn)為，在樓市轉(zhuǎn)入“有錢人消費(fèi)”、“富人炒樓”“廣州房產(chǎn)國際化”時代后，樓房買來自住的基本屬性將發(fā)生根本性的改變，開發(fā)商也將改變以往的營銷策略，主要目標(biāo)將放在富人、投資者、外籍買家身上。在這種形式下，樓市依然是有錢人的游戲，房價仍然會處在高位上漲期。
業(yè)界看點
樓市拐點仍難測
莫嶸 利海集團(tuán)副總裁
國家的房產(chǎn)調(diào)控政策，確實給開發(fā)商心理上帶來一定的壓力，但就目前樓市來說，政府的調(diào)控政策并沒有給樓市帶來明顯的影響。拿房貸新政來說，一方面，細(xì)則還沒有出臺，對第二套房的界定還是有點模糊；另一方面，銀行將面臨利潤上的博弈(一旦個人房貸得到限制，銀行利潤也將得到一定的限制)。從購買人群以及銷售狀況來看，目前高檔住宅銷售量依然比較大。由此，樓市拐點即將出現(xiàn)的說法是不科學(xué)的。至于廣州樓市何時會出現(xiàn)拐點，仍很難預(yù)測。
廣州樓市處于盤整期
黎文江 合富輝煌首席市場分析師
2005年廣州樓市曾一度處于觀望期，但今年表現(xiàn)尤其明顯的原因是今年房價上升太快，市場需要一段時間調(diào)整適應(yīng)。買家需要適應(yīng)飛速增長的房價，開發(fā)商需要調(diào)整營銷策略。由此，廣州樓市正處于盤整期，這種盤整時期大概最快要在今年春節(jié)前結(jié)束，最慢也要在明年五一前，在這期間，樓價還會保持現(xiàn)有價格甚至?xí)偕?/p>
拐點取決于新政力度
韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理
近期的房貸新政和物業(yè)稅給樓市帶來不小波瀾，有人認(rèn)為是新政影響了成交量，甚至有人認(rèn)為樓市正經(jīng)歷最嚴(yán)厲的調(diào)控期。但我個人認(rèn)為，廣州樓市的成交量萎縮是由其自身客觀因素決定的，政府的調(diào)控力度還沒有達(dá)到“最大化”。就樓市而言，近一到兩個月內(nèi)不會出現(xiàn)樓市拐點。樓市拐點是否會出現(xiàn)或拐到什么程度，要看政府出臺的房產(chǎn)新政力度的大與小。
2010年后 再談樓市拐點
趙卓文 國內(nèi)著名房地產(chǎn)市場研究專家
從廣州房產(chǎn)自身規(guī)律來看，樓價仍處于上升期；從廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，GDP每年都有兩位數(shù)字的增長；從樓市新政來說，細(xì)則還沒有真正出臺，即使對房產(chǎn)有所影響還待一段時間；從目前廣州住房情況來看，廣州市政府今年已經(jīng)全部解決5000多戶“雙特困戶”，政府減少了壓力；從樓價高的利與弊來說，樓價高代表著一個城市的繁榮，是一個城市經(jīng)濟(jì)有活力的體現(xiàn)。由此，近兩年廣州樓市不會出現(xiàn)拐點，如果非要談拐點，就等2010年以后再談。
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