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　　受到整個樓市市場大背景的影響，市場的主基調(diào)是看的多買的少，觀望多出手少，很多投資客對后市信心不足。與一手房市場紛紛打折降價促銷雷同，北京二手房市場也出現(xiàn)了拋售現(xiàn)象。并且，拋售普遍在二三套。據(jù)北京中原三級市場研究部專業(yè)人士總結(jié)，北京二手房拋售市場總體印象是房產(chǎn)買方市場時代已到來。

　　高檔二手房八成 降價銷售

　　在房產(chǎn)市場進入拐點等論點的作用下，北京房產(chǎn)市場熱度開始回落。高檔二手房市場尤為明顯，目前總價在150萬的高檔二手房市場八成業(yè)主接受降價拋售。

　　在中大恒基市場部針對150萬以上登記出售超過1個月未銷售的房源82.5%在業(yè)務(wù)員回訪時都選擇了降價求售，而降價幅度平均更是達到了3.5%。遠遠高于上月北京二手房均價下降幅度。其中更有30%左右的房主愿意全部或大部分承擔(dān)交易稅費。也就是說直接降價超過5%。這是北京二手房市場首次出現(xiàn)的賣方愿意承擔(dān)交易費用。

　　據(jù)各大中介公司調(diào)查顯示，北京市的高檔市場從年初到現(xiàn)在，交易量也明顯萎縮，呈現(xiàn)下降的趨勢。以二手房成交房值在150萬以上的房源為例，2008年1月成交量比重為21.6%，逐月下降之后截至如今成交量比重僅為14.7%。成交量的持續(xù)下降顯示出市場觀望氣氛的濃郁。

　　小投資者普遍 拋售二三套

　　據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前，市場上已經(jīng)有大幅壓價的例子。但是，盡管多是個案，目前市場上拋售現(xiàn)象還是比較多，不過出手者主要是小投資者，大單的拋售還比較少。北京二手房市場上業(yè)主拋售普遍以2套/人-3套/人居多。

　　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，業(yè)主所拋售房屋特征是尚余貸款、毛坯房、三居大戶型居多。拋售原因是個人事業(yè)或其他急需資金周轉(zhuǎn)的需要；月還款負擔(dān)較大，且同時承擔(dān)跌價風(fēng)險；部分撤資，對后市信心不足。

　　不過，盡管業(yè)主表示可以降低價格出售，但是業(yè)主普遍保有房屋出售價格的心理底線，價格可談，但如果低于心理底線則停止出售，同時由于投資業(yè)主購買的物業(yè)初期價格較低，因此即使有所讓利仍然穩(wěn)賺不賠。

　　議價空間加大

　　據(jù)中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段與去年房價高位運行時期相比，報價空間下降。

　　據(jù)中原三級市場研究的數(shù)據(jù)顯示，2007年9、10月份，掛牌房源如果1個月沒有賣出去，報價將會繼續(xù)上漲。業(yè)主普遍對房價上漲動力充足，信心滿滿。而到了2008年5、6月份，如果房源掛牌1個月仍然沒有賣出去，賣方報價就會產(chǎn)生下降空間，業(yè)主普遍對房價上漲信心不足。雖然同屬“有價無市”的房產(chǎn)，但由于業(yè)主對未來預(yù)期的差異而產(chǎn)生了房屋報價截然相反的兩種走勢。

　　現(xiàn)階段與3月份左右相比，降價空間加大。以望京區(qū)域為例，2008年3月份左右的200萬房產(chǎn)，買賣雙方議價只能降5萬元左右，降價幅度僅2.2%。到了6、7月份，報價為200萬元的房產(chǎn)，議價可降20萬，降價幅度達到了10%。

　　“以前北京房價漲得太快，即使跌30%,很多投資者還是賺，所以只要資金需求不迫切，一般不會急著‘割肉’，這說明房價下降空間是有，但不會很大”，有業(yè)內(nèi)人士說。

　　五類房產(chǎn)拋售幾率大

　　據(jù)各大中介公司對于目前拋售較大的房產(chǎn)類型的特征分析顯示，以下五類房產(chǎn)拋售幾率較大。

　　第一類是投資客在新房開盤時即購入的房產(chǎn)。由于開盤價較低，即使讓利，利潤空間仍足夠讓其滿意；

　　第二類是體量大(房屋供應(yīng)量大)且后期仍有在建新房的樓盤。由于供需比有增大趨勢，同時新房會分流部分二手房購買需求，從而制約二手房價格上漲的速度和幅度，同時降低二次轉(zhuǎn)讓的出手速度；

　　第三類是投資者進駐較集中的樓盤。由于投資者集中的樓盤存在同一時間大量拋售的風(fēng)險，這會貽誤投資者擇機撤出的時間，潛在競爭激烈的樓盤將對投資者獲取高額利潤埋下隱患；

　　第四類是配套設(shè)施尚不完善，相對升值潛力減弱的樓盤。由于北京城的發(fā)展呈現(xiàn)遍地開花的空前繁榮之勢，因此早前認為潛力巨大的樓盤經(jīng)過一定時間的發(fā)展，有被其他區(qū)域潛力所趕越的現(xiàn)象，從而競爭力有所下降；

　　第五類是位于未來保障性住房和兩限房供應(yīng)集中地的樓盤。保障性住房和兩限房的定向購買人群和指導(dǎo)價格都會在一定程度上拉低區(qū)域市場的總體檔次，同時也會在結(jié)構(gòu)上緩解當(dāng)?shù)氐牟糠仲彿啃枨�，而這些都與投資者追求地域供給稀缺性和地區(qū)居住的高尚檔次相悖。(記者 趙麗萍)