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　　距離北京奧運(yùn)會(huì)開幕僅有一個(gè)月,廣州樓市不但看不到明顯轉(zhuǎn)暖跡象,反倒有可能因供應(yīng)量的持續(xù)增加和市場(chǎng)關(guān)注度的轉(zhuǎn)移而雪上加霜。

　　合富輝煌集團(tuán)日前發(fā)布的分析報(bào)告稱,奧運(yùn)會(huì)前及舉辦期間,廣州樓市預(yù)計(jì)將有38495套住宅待價(jià)而沽,供應(yīng)量逼近“五一”推盤高峰。而在今年1—5月,廣州新建商品房單月成交量從未超過(guò)40萬(wàn)平方米,僅有去年同期成交量的六成左右。最新公布的廣州市國(guó)土房管局5月份成交數(shù)據(jù)也與公眾的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月在萬(wàn)元以上顯然無(wú)法令降價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈的公眾接受。

　　>>重壓:

　　　　近期可售住宅料達(dá)3.85萬(wàn)套

　　廣州最大的房產(chǎn)代理銷售商合富輝煌集團(tuán)分析報(bào)告認(rèn)為,7、8月份廣州商品住宅新增供應(yīng)充裕,預(yù)計(jì)近兩個(gè)月廣州十區(qū)潛在的住宅供應(yīng)總量將達(dá)38495套,總體供應(yīng)規(guī)模與往年相比基本持平。

　　根據(jù)記者對(duì)廣州市國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè),上半年廣州樓市多數(shù)時(shí)間的可售商品住宅套數(shù)均在3.1萬(wàn)套左右。如果該報(bào)告中預(yù)測(cè)的商品住宅在7、8月間悉數(shù)推出的話,將形成廣州商品房市場(chǎng)自“五一”以來(lái)最大規(guī)模的供應(yīng)高潮。

　　按照單套住房建筑面積100平方米計(jì)算,7、8月間廣州樓市的總供應(yīng)量將達(dá)到385萬(wàn)平方米。反觀上半年的成交量,廣州今年1—5月的單月商品住宅成交分別僅有34.9萬(wàn)平方米、23.12萬(wàn)平方米、37.77萬(wàn)平方米、39.99萬(wàn)平方米和39.31萬(wàn)平方米,沒有一個(gè)月的成交量能突破40萬(wàn)平方米,市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚。

　　此前,廣州主流發(fā)展商已紛紛表示,奧運(yùn)會(huì)的舉行勢(shì)必影響樓市的受關(guān)注程度,奧運(yùn)期間的銷售恐難有起色。因此,合富輝煌方面預(yù)計(jì),7、8月廣州商品住宅總體均價(jià)將明顯低于2007年“十一”,可能回落至去年“五一”時(shí)的水平。

　　>>連續(xù)兩月過(guò)萬(wàn):

　　　　5月成交均價(jià)惹爭(zhēng)議

　　“均價(jià)還要1萬(wàn)多一平方米,是不是看錯(cuò)了?”正計(jì)劃換套商品房居住的某省直單位公務(wù)員林先生驚詫地說(shuō)。廣州市國(guó)土房管局近日發(fā)布的5月份全市新建商品住宅交易登記均價(jià)為10529元/平方米,繼4月份樓價(jià)大幅回升至10997元/平方米后繼續(xù)維持在萬(wàn)元大關(guān)以上。林先生表示,他所關(guān)注的金沙洲和白云區(qū)近期房?jī)r(jià)都跌了不少,個(gè)別樓盤的價(jià)格距年初時(shí)已經(jīng)下跌了三成。

　　而在由國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示,廣州5月份新建住房?jī)r(jià)格僅比4月份微漲0.2%,而4月份新建住房?jī)r(jià)格比3月份微跌了0.2%。相比廣州市國(guó)土房管局連續(xù)兩個(gè)月均價(jià)過(guò)萬(wàn)元,由國(guó)家權(quán)威單位發(fā)布的廣州房?jī)r(jià)波動(dòng)情況也同樣令人費(fèi)解,難道近期的房?jī)r(jià)下跌只是發(fā)展商玩的“假摔”?

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,市房管局?jǐn)?shù)據(jù)引起爭(zhēng)議的原因是該數(shù)據(jù)反映的只是成交均價(jià),并不能反映市場(chǎng)上還沒有成交的在售住宅價(jià)格。另外,由于房管局的成交數(shù)據(jù)比實(shí)際成交有一定的滯后,而廣州出現(xiàn)整體性降價(jià)促銷是在4月底之后,預(yù)計(jì)在6月份的成交均價(jià)上有望得到體現(xiàn)。

　　>>質(zhì)疑:

　　　　中小戶型住宅價(jià)格漲了?

　　值得注意的是,在國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,5月份全市90平方米以下的普通新建商品住宅成交均價(jià)6513元/平方米,比4月份的5634元/平方米大幅上漲15.6%。這也是今年以來(lái),中小戶型商品房首次突破6000元/平方米大關(guān)。對(duì)于購(gòu)買能力較低的普通購(gòu)房者而言,中小戶型商品房均價(jià)大漲更加令人難以接受。

　　對(duì)此有專家表示,普通新建商品住宅價(jià)格上漲一方面是因?yàn)橛?jì)入當(dāng)月成交的保利西子灣、中海金沙馨園、萬(wàn)科新里程等中小戶型限價(jià)房?jī)r(jià)格均在6000元/平方米以上；另一方面,部分高端樓盤受“90/70”政策影響推出的中小戶型單位價(jià)格依然高企,如保利心語(yǔ)花園、光大花園等樓盤的售價(jià)都在萬(wàn)元以上。

　　不少消費(fèi)者對(duì)于發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局以及廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況屢屢“失真”表示難以理解,對(duì)廣州樓價(jià)的真正走向則更加迷茫。對(duì)此,房地產(chǎn)專家韓世同表示,當(dāng)前廣州樓價(jià)出現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性的變化,各大樓盤輪番降價(jià)促銷,僅靠均價(jià)已經(jīng)不能反映真實(shí)的價(jià)格變化狀況。在當(dāng)前官方的成交均價(jià)數(shù)據(jù)未充分反映當(dāng)前房?jī)r(jià)變化的情況下,普通購(gòu)房者不妨多考慮具體樓盤的價(jià)格變動(dòng)情況。

　　　　>>真相:

　　　　高端住宅實(shí)際降幅明顯

　　合富輝煌發(fā)布的分析報(bào)告為外界判斷廣州樓價(jià)波動(dòng)提供了一個(gè)新的的藍(lán)本。該集團(tuán)將去年“五一”、“十一”以及近期廣州在售商品住宅的實(shí)際售價(jià)分布情況進(jìn)行對(duì)比后發(fā)現(xiàn),近期廣州售價(jià)在20000元/平方米以上的住宅比去年“十一”大幅減少,而售價(jià)在13000元/平方米以下的住宅增加不少,特別是8000元—11000元/平方米價(jià)位區(qū)間的住宅數(shù)量比去年“十一”增加近五成。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,從高價(jià)住宅的大幅減少以及中等價(jià)位住宅的增加不難看出,廣州房?jī)r(jià)回調(diào)的特征已非常明顯。顯著回調(diào)的價(jià)格結(jié)合在售產(chǎn)品套型面積普遍縮小,使得當(dāng)前廣州在售商品住宅總價(jià)下降幅度加大。

　　“廣州樓價(jià)是真跌了”,房地產(chǎn)專家韓世同表示,盡管廣州不是所有樓盤都在降價(jià),但整體上確實(shí)在降。他認(rèn)為,房管局均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月過(guò)萬(wàn)元,是因?yàn)楫?dāng)前廣州十區(qū)的商品住宅成交基本上是在中心城區(qū),“中心城區(qū)中高端樓盤降價(jià)后的市場(chǎng)需求最先被有效激活,4、5月成交的大多是8000元—18000元/平方米的樓盤,但其實(shí)這些樓盤的成交價(jià)跟原來(lái)相比已經(jīng)優(yōu)惠了不少”。(記者 王昊)

　　鏈接

　　　　廣州甲級(jí)寫字樓需求回穩(wěn)

　　　　據(jù)全球性房地產(chǎn)服務(wù)及投資公司仲量聯(lián)行7月9日發(fā)布的廣州2008年第二季房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告,今年上半年,廣州住宅市場(chǎng)不太景氣,商業(yè)地產(chǎn)仍然受到投資者的青睞；其中廣州甲級(jí)寫字樓的整體空置率下降,從第一季度的27.1%下降至第二季度的22.7%。

　　　　據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告,今年第二季度廣州甲級(jí)寫字樓整體情況保持平穩(wěn),但是2007年巨大的供應(yīng)量仍然對(duì)租金造成影響。同時(shí),二季度甲級(jí)寫字樓吸納量比第一季度增加42%,上升至90811平方米。其中大部分吸納量集中在天河CBD和珠江新城,表明了這兩個(gè)區(qū)域仍然最受租戶青睞。

　　　　近年,廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)增長(zhǎng),特別是廣州作為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的影響,國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,對(duì)甲級(jí)寫字樓需求上升,紛紛從非甲級(jí)寫字樓搬遷至天河CBD和珠江新城新落成的寫字樓群。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場(chǎng)研究部主管李暢表示,大部分國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)選擇購(gòu)買寫字樓作為自用的方式進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓。本地企業(yè)購(gòu)買甲級(jí)寫字樓,既可以作為企業(yè)長(zhǎng)期投資的一種方式,另外又可滿足企業(yè)擴(kuò)張需求。其中,以銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和日用消費(fèi)品行業(yè)等企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁�！　　　�

　　　　今年下半年,甲級(jí)寫字樓供應(yīng)溫和,預(yù)計(jì)下半年只有中石化大廈投入市場(chǎng)。預(yù)期全年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到28萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)低于去年約50萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),今年的整體空置率將下降,寫字樓吸納量情況良好。但是,部分新落成的寫字樓空置率相對(duì)較高,競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期仍然激烈。(記者 李廣軍)