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　　最近,一向直言無忌的萬科董事長王石“下半年形勢比想象更嚴(yán)重,萬科已做好最壞打算”的言論再次引爆樓市的大震動,由此引發(fā)開來的“萬科將進(jìn)一步降價”的新聞猜想更是被媒體炒得沸沸揚揚。

　　就在“降價宣言”被熱議不到幾日,倍受爭議困擾的萬科集團(tuán)就鄭重其事做了一個公開回應(yīng),萬科執(zhí)行副總裁肖莉稱,王石表示從未說過萬科要繼續(xù)降價,且萬科也不會發(fā)動價格戰(zhàn)。一場“樓市降價”的新聞大戰(zhàn)被萬科偃旗息鼓。

　　然而記者觀察發(fā)現(xiàn),幾乎就在萬科公開否認(rèn)降價的同時,一向低調(diào)、甚少對行業(yè)發(fā)表言論的富力、合生創(chuàng)展也出來辟謠澄清:指認(rèn)上海某財經(jīng)報的《北京房市掀降價潮　富力七折賣樓》的報道失實,否認(rèn)旗下在京樓盤大降價。

　　面對市場低迷的現(xiàn)實,這次幾大房地產(chǎn)巨頭“隔空傳情”紛紛出來否認(rèn)大降價傳聞,是出于對各自品牌的保護(hù)?還是房價走勢的信心?同時,在熱熱鬧鬧的奧運經(jīng)濟(jì)推動背后,后奧運時代廣州的樓價會否也連動發(fā)生“蝴蝶效應(yīng)”?走勢又將如何呢?

　　廣深樓價率先回落

　　隨著上半年樓市各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的逐漸明朗,房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出賣方市場終結(jié)、買方市場開始到來的新格局。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,珠三角的房價已率先深幅回落。　

　　8月13日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%,漲幅比6月低1.2個百分點。與上月相比價格下降的城市有17個,廣州、深圳的房價繼續(xù)小幅下跌,分別環(huán)比下降了0.3%和0.9%。除北京外,房價上漲的均屬二、三線城市,但是北京新房房價環(huán)比僅上漲0.1%。從全國的范圍來看,除了廣州、深圳之外,絕大部分城市的房地產(chǎn)價格都表現(xiàn)出了非常平穩(wěn)的態(tài)勢,我國房價的上漲趨勢至今沒有真正改變�！�

　　據(jù)了解,王石在萬科中期業(yè)績介紹會上針對市場調(diào)整的表述是,中國的市場之大,不能一概而論。市場調(diào)整在不同的區(qū)域和不同的城市,調(diào)整時間先后有別、價格上漲幅度和下降幅度的大小有別、各市場成交量和供應(yīng)量配比等方面都有差異。

　　事實上,記者采訪中,不少發(fā)展商也坦承,深圳、廣州兩個城市的市場敏銳,此次降價風(fēng)潮也是始于珠三角。分析有廣州“風(fēng)向標(biāo)”之稱的珠江新城樓價可以看到,在2007年廣州樓價上漲風(fēng)浪中一直處于“急先鋒”領(lǐng)頭的珠江新城,在這一輪的降價風(fēng)潮中也走在了前列,并且呈現(xiàn)出“新貨低開帶動舊盤跟風(fēng)”的連鎖效應(yīng)。整個珠江新城板塊的樓價也從去年住宅最高價位25000-30000元/平米,下降探到了16000-18000元/平方米,如保利心語花園、匯峰苑以及最新開盤的方圓月島等樓盤,降幅都已高達(dá)30%。

　　奧運后,拋棄幻想踏實應(yīng)對

　　談到下半年特別是奧運之后的樓價走勢,不少業(yè)內(nèi)專家都表示,下半年的變數(shù)還太多,現(xiàn)在預(yù)測房市的走勢還難以說清。王石則認(rèn)為,本輪調(diào)整中,樓價經(jīng)過2007年偏于亢奮的價格上漲后,行業(yè)需要理性回歸的過程。但是有一點,死等下半年樓市回暖、勢態(tài)逆轉(zhuǎn),這種機(jī)會是很渺茫的,繼續(xù)走低的可能性仍然偏高。所以萬科直言“做好了最壞的打算”,隨時準(zhǔn)備吹哨起跑。而樓市的僵局更要求開發(fā)商拋棄幻想,踏實應(yīng)對。最近富力地產(chǎn)就借奧運之勢大作營銷,推出“8.8折,888套特價單位,8大置業(yè)優(yōu)惠”,拋棄花俏營銷頗為實在。

　　經(jīng)過多月調(diào)整,在成本增加、銷售冷淡的雙重壓力下廣州開發(fā)商們紛紛搶攻奧運樓市,8月和接下來的幾個月成為推貨最集中時期,促銷奇招迭出,令人眼花繚亂。合富輝煌集團(tuán)市場研究部分析報告認(rèn)為,8月份廣州商品住宅新增供應(yīng)比較充裕,價格回調(diào)明顯,陸續(xù)入市的新產(chǎn)品將吸引買家關(guān)注。預(yù)計今年7、8月廣州十區(qū)潛在供應(yīng)總量將有38495套,碧桂園、萬科、保利、雅居樂、方圓等集團(tuán)都推出新盤,新貨區(qū)域分布廣,置業(yè)者選擇空間加大。

　　就在開發(fā)商蓄勢奧運營銷,沖刺奧運同時,后奧運時代樓市長期走勢再次引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。實際上,2001年7月北京申奧成功以來,關(guān)于奧運后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟(jì)變勢以及樓市的波動讓奧運前后房產(chǎn)走勢似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。盡管對于后奧運時代的走勢仍有爭議,但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產(chǎn)生波動,但是長期向好的趨勢并未改變。

　　專家認(rèn)為,經(jīng)過2007年過渡,2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年,2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。但是根據(jù)政府規(guī)劃,直到2025年,中國的城市化將繼續(xù),而這將帶來較大的住房需求,加之升級換代的需求,中國房屋需求龐大。因此,目前的全國房屋成交量下降只是暫時的觀望現(xiàn)象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟,行業(yè)開始理性地面對市場。

　　專家視角　

　　下半年樓價仍將下行　

　　黎文江(合富輝煌市場研究部首席分析師)

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),今年上半年我國GDP增長為10.4%,而去年同期是11.9%,下調(diào)了。房地產(chǎn)也跟著下行,這是肯定的。廣州樓市雖然5、6月份成交量有回升,但是整個經(jīng)濟(jì)還在下行的話,下半年樓價還是跟著會下行。中央的財經(jīng)辦說今年的下半年明年上半年是最困難的,全球經(jīng)濟(jì)都是最困難的。那么,發(fā)展商要在起碼一年時間里,做好開源節(jié)流的兩手準(zhǔn)備。

　　預(yù)計下半年,月成交面積還是會保持在50、60萬平方米的水平。下半年還有6萬多套預(yù)計會上市,供大于求。另外還有一到兩萬套經(jīng)濟(jì)適用房推出來,還有限價房推出來,這個是不容樂觀的。所以在這種供大于求、資金緊張的情況下,供需矛盾會進(jìn)一步加劇,價格還有可能會下調(diào)。

　　開發(fā)商觀點　

　　讓產(chǎn)品適應(yīng)市場　

　　黃瑩瑩(惠州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理)

　　作為從成熟的廣州房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)惠州市場的開發(fā)商,她認(rèn)為,樓價始終是圍繞價值波動,高低起伏都是正常的。對中國樓市的發(fā)展來看,長期還是看好的,不用加上奧運后這個定語。盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷會影響中國的經(jīng)濟(jì)增長,進(jìn)而影響房地產(chǎn),但從長遠(yuǎn)來說,中國住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷。就富力來說,讓產(chǎn)品適應(yīng)市場的需求,則是度過任何困難時期的法寶。發(fā)展商要做的,不是看自己擅長、喜歡建什么樣和什么價格的樓,而是分析、打造市場需要怎么樣的產(chǎn)品。

　　消費者心態(tài)　

　　寧愿撻定也要等等再買房　

　　江小姐(大學(xué)城教師)

　　上個月已經(jīng)在南洲路某盤簽下了認(rèn)購合同,甚至交了2萬元定金的江小姐,最近對是否買房打起了退堂鼓,甚至有了寧愿放棄2萬元定金,再看看樓市走向的想法。讓她猶豫的是,該盤在她7月份賣樓的時候,銷售人員告知已經(jīng)是最低價,但是在這一個月間,樓價卻依舊在悄悄的下跌。據(jù)調(diào)查了解,有李小姐這樣的心態(tài)的買家并不少見,廣州樓市買家對奧運后的樓市走勢充滿疑惑,目前基本推遲置業(yè)計劃。(記者關(guān)麗 李廣軍)