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　　一直被稱(chēng)為“價(jià)格堡壘”的上海樓市，在7月份的成交量可謂慘淡。但有意思的是，排除了配套商品房的成交紀(jì)錄之后，外環(huán)以外成為當(dāng)月的成交主力區(qū)域，占全市成交量的55%。同時(shí)，在7月份住宅成交前20的樓盤(pán)排名中，位于外環(huán)以外區(qū)域并采取了低價(jià)或持平策略的樓盤(pán)，高達(dá)92%以上。

　　低價(jià)策略成功跑量

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份上海全市住宅成交套數(shù)為6063套，環(huán)比跌幅達(dá)到32.2%；成交面積72.61萬(wàn)平方米，較之6月份則下降了30.9%。與當(dāng)月129.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)量相比，呈現(xiàn)出明顯的供求失衡態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，7月份的全市商品住宅成交均價(jià)也下降了22.4%至13221元/平方米。

　　在7月份銷(xiāo)售量排名前20的樓盤(pán)中，寶山區(qū)的綠地豐翔新城和松江區(qū)的樂(lè)莫苑，分別以344套和148套的成交量排名第一、二名。這兩大樓盤(pán)，不約而同采取了“放低身姿”的措施。記者得到的數(shù)據(jù)顯示，7月份寶山區(qū)大場(chǎng)板塊的銷(xiāo)售均價(jià)約9000元/平方米，而綠城豐翔新城的成交均價(jià)則為7118元/平方米。同樣，樂(lè)莫苑在7月份的成交均價(jià)為7096元/平方米，與松江新城板塊8000元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)拉開(kāi)了差距。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份外環(huán)以外區(qū)域成為上海市住宅成交的主力區(qū)域，占總成交面積的55%。排名前20的樓盤(pán)中，65%位于該區(qū)域內(nèi)；而這部分樓盤(pán)又幾乎全部采取了低價(jià)或持平的銷(xiāo)售策略。

　　內(nèi)環(huán)區(qū)域積極促銷(xiāo)

　　記者以購(gòu)房者的身份“暗訪(fǎng)”了幾個(gè)不同環(huán)線(xiàn)區(qū)域內(nèi)的在售樓盤(pán)，在供應(yīng)量大的中環(huán)或外環(huán)以外區(qū)域，開(kāi)發(fā)商的“價(jià)格聯(lián)盟”開(kāi)始明顯松動(dòng)，采取“折扣”或“低開(kāi)”的銷(xiāo)售方式。而在供應(yīng)量奇缺的內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域，各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格底線(xiàn)雖然仍在“堅(jiān)守”之中，但也開(kāi)始采取積極的“促銷(xiāo)”手段。

　　早先被媒體披露降價(jià)折扣幅度為9.3折的君御豪庭，由于地處內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)核心區(qū)域，因此，該盤(pán)的“調(diào)整”尤其受到關(guān)注�！艾F(xiàn)在靜安區(qū)的新盤(pán)供應(yīng)量很少，我們不會(huì)調(diào)整價(jià)格的。”售樓處的銷(xiāo)售人員稱(chēng)。據(jù)了解，目前該盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)為36000元/平方米，較之前一期33000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)反而有所上揚(yáng)。該銷(xiāo)售人員向記者否認(rèn)采取了其他的“暗松”措施，并表示，只有自開(kāi)盤(pán)時(shí)起一個(gè)月內(nèi)的簽約客戶(hù)才可以享受9.5折待遇。

　　而另一個(gè)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域的中遠(yuǎn)兩灣城，雖然仍緊咬著21000元/平方米的價(jià)格不松口，但銷(xiāo)售人員表示，如果一次性付款可獲9折優(yōu)惠，貸款購(gòu)買(mǎi)為9.2折。

　　有數(shù)據(jù)顯示，7月份上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域的成交量為346套，與6月份相比下降了42.8%，萎縮較為明顯。

　　一、二手房倒掛蔓延

　　“上海開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格調(diào)整表現(xiàn)出矛盾心態(tài)。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者。究其原因，主要還是擔(dān)心價(jià)格調(diào)整之后更加促發(fā)購(gòu)房者的觀望情緒�！暗�是調(diào)整價(jià)格的確能夠促發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望釋放，因此開(kāi)發(fā)商更愿意使用平開(kāi)或贈(zèng)送面積的‘暗松’措施。”

　　記者走訪(fǎng)了部分區(qū)域內(nèi)的中介門(mén)店，發(fā)現(xiàn)一、二手房倒掛的現(xiàn)象開(kāi)始呈現(xiàn)。據(jù)漢宇地產(chǎn)一位門(mén)店店長(zhǎng)介紹，浦東新區(qū)大三林板塊，在售新房萬(wàn)科金色雅筑的均價(jià)為15404元/平方米，金地灣流域銷(xiāo)售報(bào)價(jià)15000-17000元/平方米，但以目前二手房掛牌均價(jià)來(lái)看，環(huán)球翡翠灣是17723元/平方米，翰城國(guó)際二期在18339元/平方米，普遍高于新房?jī)r(jià)格。而普陀區(qū)的武寧路板塊，大華清水灣花園在二手房市場(chǎng)上報(bào)價(jià)為21797元/平方米，上海春天則是21741元/平方米，同樣高出了中遠(yuǎn)兩灣城19462元/平方米的成交均價(jià)。

　　漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，一、二手房的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)非常明顯，從目前一、二手房倒掛的區(qū)域情況來(lái)看，無(wú)論是市中心還是外環(huán)以外皆有分布。“新房?jī)r(jià)格較低可以理解為開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略�！钡�他也指出，如果出現(xiàn)蔓延或較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，對(duì)于二手房客戶(hù)來(lái)說(shuō)，會(huì)造成持幣觀望情緒的進(jìn)一步加深。(唐文祺)