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- 09年廣州樓市九大猜想：上半年樓價仍繼續(xù)下降
元旦三天,廣州樓市的爭客戰(zhàn)此起彼伏。
陽光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,廣州144個樓盤元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場價格在1.5萬元/平方米以上之外,其他如新塘廣場、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價盤。
在開發(fā)商的絞盡腦汁賣力營銷、政府暖風(fēng)頻吹的“護(hù)航”之下,2009年這個農(nóng)歷牛年,廣州樓市走“牛”的幾率幾何?從元旦的總體淡靜但間有熱點(diǎn)的成交中,已初見端倪。
低價盤依然受寵
盤點(diǎn)2008年的樓盤銷售,賣得最火的幾乎都是低價盤:比如碧桂園鳳凰城均價4680元/平方米,龍光風(fēng)景華庭4000元/平方米。在陽光家緣前十名的銷售樓盤中,僅有翠城花園和富力桃園兩個樓盤是萬元以上的樓盤。
“價量齊跌、政策頻出”這八個字道出了對2008年的房地產(chǎn)市場的概況。價跌量縮是去年調(diào)整的主旋律,其年調(diào)整幅度也是自1998年我國啟動房改以來最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑,行業(yè)景氣度持續(xù)下行。
價格依然是促使消費(fèi)者出手的王道。元旦促銷中可以看到,廣州各大樓盤發(fā)布的銷售廣告紛紛圍繞“價格實(shí)惠”做文章,成本價、30萬元折扣、×年管理費(fèi)等優(yōu)惠招數(shù)此起彼伏,一些樓盤甚至出現(xiàn)“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),元旦期間,遠(yuǎn)郊低價盤也顯現(xiàn)了搶客的威力。例如無論是持續(xù)熱銷的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺、保利城、祈福水城還是新加入戰(zhàn)團(tuán)的新塘廣州、錦繡新天地在這個元旦假期都有不菲的“收獲”。陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)字顯示,在元旦的實(shí)際成交量當(dāng)中,單價在7000～8000元/平方米左右的樓盤依然是成交的主力。
四部委聯(lián)手提振樓市
2008年10月22日,財政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。這標(biāo)志著2003年以來中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向,在“保增長”的導(dǎo)向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
而2009年新年伊始的1月6日,國務(wù)院新聞辦公室舉行新年首個新聞發(fā)布會上,匯聚的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四大部委相關(guān)部門,介紹了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面的措施落實(shí)情況,同時透露了更多正在醞釀中的措施方向。
財政部稅政司副司長王曉華透露,2009年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據(jù)2008年出臺的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策；如果執(zhí)行得不好,可能會考慮出臺其他更好的政策措施。
針對此,業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的認(rèn)識是,政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房價,而是主要針對首次購房從交易稅費(fèi)和貸款成本兩個方面提升剛性需求的購買力、促進(jìn)市場成交,從而帶動行業(yè)走出低迷。
今年成交回暖值得期待
專家分析,雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著2007年新增地價款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調(diào)低,資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖,資金壓力將持續(xù)緩解。
從目前的政策導(dǎo)向來看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個相對溫和的調(diào)整階段,房價可能會繼續(xù)回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。
合富輝煌首席市場分析師黎文江就認(rèn)為,在國家新政的刺激下,廣州改善型購房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區(qū)樓盤的購買力仍很旺盛,預(yù)計從元旦到春節(jié)期間,廣州樓市會有所回暖。但郊區(qū)樓盤仍有一定的下調(diào)空間。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,廣州樓市從去年12月底就開始回暖,預(yù)計未來幾個月全市一手房成交量穩(wěn)定在50萬平方米以上沒有問題�！艾F(xiàn)在國家能夠出臺的利好政策基本都已到位,此前觀望的買家會選擇入市。”
此外,隨著行業(yè)利潤率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進(jìn)入高潮。(記者關(guān)麗)
猜想之
一
房價走勢緩步探底
2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來的2009,樓市走勢則顯得依然撲朔迷離。
從2008年1—12月的樓價走勢看,廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交均價總體呈現(xiàn)降與升反復(fù)交替的振蕩狀態(tài),但價格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊�；仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價,到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長時間的低迷開始全面降價直到一發(fā)不可收拾……降價,無疑是2008年樓市的主旋律。
當(dāng)開發(fā)商對于2008年的樓市變幻還心有余悸的時候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來?房價是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?
對此,中國社會科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出,2009年,在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。
合富置業(yè)首席分析師黎文江認(rèn)為,在經(jīng)過上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個市場的激活期,交易量會逐步活躍起來。政府不斷加強(qiáng)改善型住房的資金投入,炒房投資市場也回歸到理性的自主型市場。他認(rèn)為進(jìn)入2009年后,市場的活躍可能在“五一”的黃金市場期明顯表現(xiàn)出來�！笆弧眹鴳c的時候經(jīng)濟(jì)環(huán)境會逐步轉(zhuǎn)好,投資、需求的比例也會有所拉大。
就區(qū)域板塊的價格走勢來看,2008年廣州樓價總體呈下降走勢,但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價依然堅挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例,因此2008年樓價仍維持較高水平。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心認(rèn)為,進(jìn)入2009年后,預(yù)計隨著郊區(qū)新盤交易量的上升,及中心區(qū)域樓盤價格的回調(diào),上半年廣州樓價仍繼續(xù)呈下降走勢,預(yù)計7500元左右水平會受到支撐。
綜合各方觀點(diǎn),2009年廣州房價仍處于調(diào)整階段,但降幅將大為趨緩。預(yù)計月度均價波動區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。(記者關(guān)麗)
猜想之
二
成交回暖值得期待
樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計,2008年1-11月廣州十區(qū)新建商品住宅簽約504.47萬平方米,預(yù)計全年成交約550萬平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購買力和信心兩個方面。
2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破,以恒大山水城、廣州雅居樂、保利中環(huán)廣場、可逸豪苑為代表的高性價比樓盤已經(jīng)出現(xiàn)熱銷局面。市場人士普遍相信,在越來越多開發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價格”銷售時,樓市回暖在2009年值得期待。
受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計,2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。根據(jù)該行對廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測估計,廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬套,計560萬平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場低迷,在售余貨約有4萬余套,加上明年新推貨量,預(yù)計2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬套。
經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預(yù)計,由于2009年市場供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵普通住房消費(fèi)的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計2009年廣州樓市月均簽約量為50萬平方米左右,全年600萬平方米左右,比2008年增約一成。
二手房方面,滿堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買家的調(diào)查顯示,目前仍然有65%的買家認(rèn)為“廣州樓價偏高”,有44.6%的買家認(rèn)為“明年樓價將會小幅下跌”。該行預(yù)計2009年的市場還將面臨新一輪的博弈。
合富輝煌對于今年樓市成交量的判斷更為樂觀。該行預(yù)計廣州市2009年成交量約在650-700萬平方米。在成交區(qū)域格局上,2009年中心城區(qū)成交仍將保持穩(wěn)定增長,但鑒于當(dāng)前供應(yīng)格局,預(yù)計外圍區(qū)域產(chǎn)品成交比重將持續(xù)增加,外圍區(qū)域?qū)⑹菑V州樓市總體成交回暖、價格穩(wěn)定的關(guān)鍵。(記者王昊)
猜想之
三
政策利好或?qū)⒗^續(xù)
如果說2008年是中國樓市的“政策年”,相信沒有誰會反對,這一年,上至國家,下至地方,大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購房補(bǔ)貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。
有條件的放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費(fèi)的政策之后,2009年,中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)?
1月6日,財政部稅政司副司長王曉華在新聞發(fā)布會上稱,2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況,國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會考慮是否有其他更好的政策措施。
在對2009年的政策預(yù)期中,此前實(shí)行的多項(xiàng)鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍(lán)印戶口、進(jìn)一步降低購房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策,鼓勵購房嗎?在進(jìn)退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥和國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國新辦新聞發(fā)布會,介紹關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關(guān)情況報告,則給2009年的樓市,開了個溫暖的頭。(記者關(guān)麗)
猜想之
四
土地市場或漸升溫
2008年廣州土地拍賣市場的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價成交。受房地產(chǎn)市場低迷影響,2008年廣州土地供應(yīng)計劃共經(jīng)歷兩次修改。原計劃廣州每年供應(yīng)土地5平方公里,后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里,年底前則又下調(diào)為1.8平方公里。但據(jù)統(tǒng)計,最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應(yīng)計劃的7成左右。
按照廣州市最新的住房建設(shè)規(guī)劃,廣州近幾年每年推地計劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認(rèn)為,由于廣州2010年即將召開亞運(yùn)會,目前財政資金準(zhǔn)備還不足夠,加上受應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,政府將實(shí)施擴(kuò)張性財政政策,導(dǎo)致財政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計2009年廣州市仍將按原計劃推地,土地公開出讓量有望超過2.5平方公里。
2008年土地拍賣市場遇冷的情況是全國性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣市場同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣遇冷,使得市場各方對于2009年的土地市場判斷趨于謹(jǐn)慎。
廣州2008年住宅用地平均的樓面地價約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍賣師陳少湘在接受記者采訪時表示,2008年廣州土地價格下跌在情理之中,并且從市場反映情況看,土地出讓價格仍然有下調(diào)的空間,2009年廣州土地出讓平均價格有望在2008年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)兩到三成。
在剔除絹麻廠天價地塊的成交價格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認(rèn)為,由于部分大型開發(fā)商在最近2年都沒有拿地,土地儲備開始不足,現(xiàn)金則相對充裕,隨著經(jīng)濟(jì)形勢有望在今年年中轉(zhuǎn)好,下半年或?qū)⒂袇^(qū)域性的大型發(fā)展商進(jìn)場拿地。
猜想之
五
融資環(huán)境趨向?qū)捤?/strong>
自去年12月初國務(wù)院發(fā)布的“金融30條”表示將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上更首次態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望在2009年出現(xiàn)明顯改善。
2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題極為突出。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門緊閉。另一方面,股市連續(xù)下挫,地產(chǎn)股更成為市場拋售的對象,上市融資大門幾乎被徹底關(guān)閉。一些大型開發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。
進(jìn)入年末,伴隨著中央穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對性地提出“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
在明確鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個政策出臺后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的信貸支持力度,意味著國務(wù)院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場確定了基調(diào),其鼓勵刺激的態(tài)度不言而喻。英大證券研究所所長李大霄表示,加大對中低價和中小套型在建項(xiàng)目的支持,會使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實(shí)力的房地產(chǎn)商來說,提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策利于其開展兼并重組,也是一個加大產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)行穩(wěn)健擴(kuò)張的好時機(jī)。
根據(jù)廣東省省情調(diào)查研究中心一份報告顯示,2007年廣東省房地產(chǎn)貸款同比增長42.2%,增幅高于同期各項(xiàng)貸款增幅25.6個百分點(diǎn)。而2008年1-10月份廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比僅增長29.34%,遠(yuǎn)低于前年全年42.2%的同比增長幅度。相信在政府和銀行共同營造出的寬松地產(chǎn)融資環(huán)境下,開發(fā)商普遍遇到的融資難問題有望在2009年逐步得到緩解。(記者王昊)
猜想之
六
保障住房面臨考驗(yàn)
全國投入9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè),無疑是住房政策的一大亮點(diǎn)。而如何更好地落實(shí)住房保障這一民生政策,在2009年卻是對政府一個考驗(yàn)。
根據(jù)廣州市國土房管局公布的2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃,今后5年將建設(shè)7.42萬-10.76萬套政府保障型住房,占住房建設(shè)總體規(guī)模的12%。
2008年11月26日,廣州首批經(jīng)濟(jì)適用房開始推出,登記結(jié)果卻是遇冷。3648戶合資格家庭中有僅1498戶家庭登記了購房意向,登記數(shù)量約為推售量的69.84%。市民棄購的原因則主要是目前還不急于購房,或者排名靠后,認(rèn)為選剩的經(jīng)適房不夠好,房屋面積太大、總價過高等。而房管局也認(rèn)為經(jīng)適房面積較大、總價高是市民棄購的主要原因。
此外,保障性住房普遍位于偏遠(yuǎn)郊區(qū),在交通、硬件配套上的落后,導(dǎo)致生活不便,也是保障性住房遇冷的原因之一。如廣州市2007年開始在金沙洲建設(shè)的大型新社區(qū),包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房等。但目前整個金沙洲新社區(qū)的入住率尚不足三分之一。新社區(qū)的生活成本仍然較高,使中低收入群體難以長期維持。在2009年,如何做好保障性住房的先行建設(shè)規(guī)劃,最大限度地考慮降低居住生活成本,應(yīng)該成為保障性住房體系建設(shè)納入考慮的因素。有專家建議,通過舊城改造等方式,在市區(qū)收購二手房進(jìn)行改造后配建廉租房,不失為一種替代解決方案。
隨著房價的不斷回調(diào),限價房項(xiàng)目正在遭遇定價尷尬。原本為了調(diào)節(jié)高房價,讓中低收入者能買上低價房而出現(xiàn)的限價房,此次被業(yè)界人士評論為頗有雞肋的感覺。2008年9月,廣州市國土房管局公布了全市所有10個限價房樓盤、共計近3萬套限價房的銷售時間表,然而至今仍有4個項(xiàng)目共計建筑面積540763平方米尚未推出。由于目前房價走勢還在不斷回調(diào)中,限價房已不被市場看好,這幾個項(xiàng)目延遲推出已是必然。盡管如此,2009年限價房項(xiàng)目的歷史使命是否已經(jīng)完成,現(xiàn)在還難以斷言。
猜想之
七
現(xiàn)金為王創(chuàng)新至上
2007年“土地為王”,不斷擴(kuò)張土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴(kuò)張的主要方式。而到2008年,通過多種渠道增強(qiáng)現(xiàn)金流,以“資金為王”來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,以度過這個房地產(chǎn)的冬天。
專家預(yù)計2009年上半年樓市仍將處于深度調(diào)整期,企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作,至放棄某些高成本項(xiàng)目,在房地產(chǎn)市場的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)只有一個:保存實(shí)力,健康過冬。
2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續(xù),以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷售回款,而在市場調(diào)整期成交萎縮,銷售回款的壓力比較大。除了繼續(xù)尋求銀行信貸、通過上市渠道募集資金之外,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過發(fā)公司債、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售項(xiàng)目、尋求外資合作伙伴等方式實(shí)現(xiàn)融資,增強(qiáng)現(xiàn)金流,保持低成本穩(wěn)健發(fā)展。強(qiáng)調(diào)風(fēng)險控制,放緩?fù)顿Y速度,以品牌加盟、戰(zhàn)略合作等方式抱團(tuán)取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過冬的選擇方式之一。
2008年已經(jīng)過去,許多房地產(chǎn)商的年度銷售成績,都沒有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。在2009年走出低谷,在新的形勢下取得理想的銷售成績,成為許多開發(fā)商努力變革和求新要達(dá)到的目標(biāo)。低迷市道中,消費(fèi)者購房更為謹(jǐn)慎,出手前貨比三家,對于住宅的設(shè)計等細(xì)節(jié)各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認(rèn)識到,在此時,提高樓盤的性價比是重點(diǎn),比單純的降價更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新上下更多的功夫。面對激烈的市場競爭,是否注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、是否重視人本,都考驗(yàn)著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,影響到產(chǎn)品銷售成敗�！白龊卯a(chǎn)品,做好營銷”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號。
猜想之
八
產(chǎn)品豐富多極分化
2008年,房價高位盤整,中小戶型項(xiàng)目大批入市,限價房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目沖擊市場,大戶型單位一統(tǒng)天下的局面已然改變。而進(jìn)入2009年,這種中小戶型引領(lǐng)風(fēng)騷,各類型產(chǎn)品百花爭艷的局面預(yù)計將在廣州樓市有更加突出的表現(xiàn)。
去年“90/70”政策進(jìn)入效果顯現(xiàn)期,海量小戶型單位進(jìn)入市場,改變了廣州樓市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),同類型產(chǎn)品間的市場競爭進(jìn)一步加劇。為求突圍,除了好的地段、有競爭力的價格外,小戶型本身的產(chǎn)品設(shè)計,受到格外重視。
“DIY空間”的概念在去年格外流行。這些可變戶型的設(shè)計都相當(dāng)巧妙,購房者只要將贈送的入戶花園和露臺進(jìn)行小調(diào)整,就可以輕松實(shí)現(xiàn)戶型的一房變二房,二房變?nèi)�。在對于追求更劃算、更超值產(chǎn)品的購房者來說,這樣的房子也有更多的吸引力。在今年,產(chǎn)品設(shè)計上的追求將使創(chuàng)新產(chǎn)品更多地在市場上出現(xiàn)。
此外,毛坯房在去年的樓市銷售中同樣以價格劃算,交樓快速等優(yōu)點(diǎn)獲得消費(fèi)者歡迎。鳳凰城、山水城等品牌大盤都憑借毛坯房,為消費(fèi)者提供價廉物美選擇,并獲得持續(xù)暢銷。預(yù)計今年的廣州樓市,毛坯房將依然會成為部分發(fā)展商吸引購房者的一張好牌。
同樣的,市場也不總是千篇一律一成不變。一些注重精品意識,強(qiáng)調(diào)性價比和產(chǎn)品自身品質(zhì)的大戶型樓盤卻同樣能獲得理想成交。去年末如廣州星河灣、合景·領(lǐng)峰等豪宅項(xiàng)目,憑借精品大宅的理念,以超豪華的的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn),備受買家追捧。
隨著今年的房地產(chǎn)市場政策轉(zhuǎn)向鼓勵自住消費(fèi),支持改善型購房消費(fèi)系列措施也陸續(xù)出臺。而對于“90/70”政策的調(diào)整,很可能成為今年樓市政策變局的又一猜想。作為近幾年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的標(biāo)志性政策,“90/70”政策是執(zhí)行最為嚴(yán)格、對市場考驗(yàn)最大的政策之一。根據(jù)專家分析,如果松綁“90/70”政策,將導(dǎo)致大面積豪宅比例增加,大戶型住宅的供應(yīng)量、設(shè)計、價格等方面也將發(fā)生變化。
猜想之
九
行業(yè)洗牌即將加速
2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入一輪跌宕起伏的調(diào)整,房價不斷回調(diào),但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺鼓勵購房消費(fèi)的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場顯然仍將在一段時間內(nèi)處于調(diào)整期內(nèi),在市場信心恢復(fù)之前,行業(yè)的洗牌過程無疑將進(jìn)一步加速。
2008年,巨大的資金缺口和過高的負(fù)債率,使不少開發(fā)商緊繃的資金鏈出現(xiàn)幾欲斷裂的驚險景象。開發(fā)商卷款走人,項(xiàng)目拋售轉(zhuǎn)讓,高價地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現(xiàn)。
雖然,政府支持自住購房消費(fèi)和刺激房地產(chǎn)市場成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對于刺激樓市復(fù)蘇的效果卻難有立竿見影的效果。專家分析,受制于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及廣州樓市消費(fèi)的務(wù)實(shí)特點(diǎn),樓市成交量不會迅速出現(xiàn)明顯反彈。
2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開始加速之勢,一些擁有較充足現(xiàn)金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴(kuò)大市場份額的最佳時機(jī)。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風(fēng)險未釋放之下,中小開發(fā)商資金來源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機(jī)會。同時,在市場的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場認(rèn)可,銷售形勢相對較好,資金回籠優(yōu)勢更加明顯。另一方面,市場前景在短期難以走出調(diào)整復(fù)蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過兼并收購迅速提升市場份額提供了客觀可能。
2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢,無疑將有更大的機(jī)率安然度過房地產(chǎn)的冬天,并贏得更大的市場份額。(記者李廣軍)
【編輯:高雪松】
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直隸巴人的原貼：
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了，但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲，高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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